（2015）粤高法审监民提字第17号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2015-11-09
案件名称
李连根、江门市新会区中诚物业管理有限公司等与李连根、江门市新会区中诚物业管理有限公司租赁合同纠纷再审民事裁定书
法院
广东省高级人民法院
所属地区
广东省
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
李连根,江门市新会区中诚物业管理有限公司,广东省人民检察院
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百零二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百三十二条，第一百七十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第三百二十七条
全文
广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2015）粤高法审监民提字第17号抗诉机关：广东省人民检察院。申诉人（一审被告、二审被上诉人、再审申请人）：李连根，男，汉族，住江西省吉安市吉水县。委托代理人：范平，广东广美律师事务所律师。委托代理人：白锋高。被申诉人（一审原告、二审上诉人、再审被申请人）：江门市新会区中诚物业管理有限公司。住所地：广东省江门市新会区。法定代表人：吕瑶芬，董事长。委托代理人：陈伟灵、简嘉仪，该公司职员。申诉人李连根因与被申诉人江门市新会区中诚物业管理有限公司（下称中诚物业公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市中级人民法院（2013）江中法民再字第47号民事判决，向检察机关申诉。广东省人民检察院于2014年10月23日作出粤检民抗字（2014）146号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2014年11月24日作出（2014）粤高法审监民抗字第200号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2015年4月16日公开开庭进行了审理。广东省人民检察院指派黄小雨、朱广山出庭履行职务。申诉人李连根及委托代理人范平，被申诉人中诚物业公司的委托代理人陈伟灵、简嘉仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2012年3月15日，中诚物业公司向江门市新会区人民法院起诉，请求判令：1、李连根立即将位于新会区大泽莲塘工业区新开公路地段，即原新会古典家具城编号2-4（中）土地1199.41平方米使用权及地上建筑物所有权退还给中诚物业公司；2、李连根向中诚物业公司支付逾期退还土地的土地使用费26864元（暂从2011年7月计至2012年2月，3358元／月×8个月=26864元）；3、李连根拆除占道、违章建筑物（发电房）；4、本案诉讼费由李连根承担。江门市新会区人民法院一审查明：位于广东省江门市新会区大泽镇莲塘村委会莲塘工业区2号（即原汽车厂）的200000平方米工业用地的使用权人是江门市新会彩艳实业有限公司（下称彩艳公司）［土地使用证号：新国用（2009）第01704号］。2009年3月8日，以彩艳公司为甲方（委托方）与以江门市新会区中诚物业代理有限公司（后于2012年2月16日变更登记为江门市新会区中诚物业管理有限公司）为乙方（受托方）签订一份《委托管理合同》，约定彩艳公司将其位于新会区大泽镇莲塘村委会莲塘工业区2号（即原新会汽车厂）的土地、地上建筑物、水电等委托给中诚物业公司管理，期限从2009年5月1日起至2029年4月30日止……等条款。2009年11月6日，中诚物业公司与李连根签订一份《土地使用合同》，约定由中诚物业公司提供其代理的位于新会新开公路大泽莲塘工业区2号，即新会古典家具城编号为2-4（中）的土地中的1199.41平方米给李连根使用15年（从2009年12月1日起至2024年11月30日止），李连根向中诚物业公司交纳履约保证金8000元，使用期满，李连根没有违约，中诚物业公司将保证金无息退回李连根……。双方商定土地使用费每月2.8元／㎡起，每三年递增8%……。该《土地使用合同》第八条约定“乙方负责自费在使用的土地上自建的建筑物及装修的所有权归甲方所有。……。”第十条还约定：“如果在使用期内，因政府城建规划需要或其他原因导致甲方须提前收回土地及附属建筑物，甲方须提前一个月通知乙方，乙方应服从甲方的需要将土地及建筑物退回给甲方。甲方按双倍履约保证金额即壹万陆仟元整退回给乙方。政府补偿给乙方的补偿金，由乙方收取。如果乙方单方提前终止合同，必须提前一个月向甲方提出，甲方没收乙方的履约保证金。因自然灾害等不可抗力造成本合同不能履行时，互不追究责任。”合同签订后，李连根依约向中诚物业公司交付了履约保证金8000元，中诚物业公司亦将该1199.41平方米的土地交李连根建筑了用于生产、加工古典家具的车间、展厅。此后双方均能依照《土地使用合同》履行合同义务。2010年7月2日，江门市新会区大泽镇建设办公室向彩艳公司发出《整改通知》，认为彩艳公司将原汽车厂改造成新会古典家具城后，对区域经济的拉动效应明显，但该家具城的整体形象与该镇经济转型的示范工程不适应应予整改。不适应的表现主要有：家具城园区内杂物堆放紊乱、原大车间南面整片建筑物遮挡家具城的整体，门面差，有碍观瞻、粉尘等对附近环境造成污染，村民投诉、防火通道堵塞，存在消防隐患。该办公室还要求彩艳公司订出切实可行的整改措施，并就整改事宜向该办公室书面答复。彩艳公司于2010年7月16日制作了《关于新会古典家具城有关整改问题的请示》交大泽镇建设办公室，该请示拟定整改措施为：将原汽车厂大车间的建筑物改造成古典家具销售大厅……现有锯木与加工的两家租户从租赁车间撤离，在园区内另辟地方安排、从大车间南面到新开公路的建筑物一律拆除，改造为大广场及停车场、督促占用道路堆放木板杂物的租户将堆放物限时清理、督促有关家具厂做好粉尘等回收，同时做好园区保洁卫生和垃圾清理等工作。大泽镇建设办公室在该请示文件上批注“同意贵公司上报规划方案，请向上级部门办理有关手续”。2011年4月8日，中共江门市新会区委发出新委（2011）3号文件《中共新会区委新会区人民政府关于建立倒逼机制推动重大工作落实的意见》，并附有2011年区重大项目倒逼表、2011年区重点任务倒逼项目表、2011年区重点民生工程倒逼项目表。“完成中国古典家具之都产业园首期建设，并举办新会首届红木家具博览会”这个项目在2011年区重点任务倒逼项目表中位列37，总体目标要求是对原新会汽车厂地块进行改造，年内完成中国古典家具之都产业园首期建设，并成功举办新会首届红木家具博览会。中诚物业公司以收到政府上述规划通知为由，与李连根商谈拆除其使用的建筑物，但未能协商一致。2011年6月14日，中诚物业公司到新会公证处办理保全行为的公证，在公证处公证下邮寄送达《解除合同通知书》并附中共江门市新会区委发出新委（2011）3号文件的复印件给李连根，通知李连根其要根据双方于2009年11月6日签订的《土地使用合同》第十条的约定来解除上述《土地使用合同》，并表示该合同于2011年7月11日起解除，还要求李连根自收到该《解除合同通知书》后一个月内与中诚物业公司商谈有关迁出事宜，若在规定期限内不迁出或不签订相关协议，中诚物业公司将采取停止供水供电等措施。李连根收到《解除合同通知书》后，不同意解除合同，双方未能达成一致意见。中诚物业公司按《解除合同通知书》从2011年11月开始停止对李连根涉及本案的车间、展厅供水供电至今，并认为双方已经解除合同关系，故拒绝收取李连根交付的土地使用费等费用。李连根认为双方应继续履行合同，故坚持交付土地使用费，该费用交由中诚物业公司平时负责收取土地使用费的员工李金明代为收取。中诚物业公司以双方合同已经解除，李连根另外还有违约行为，而又故意拖延广场的工程进度来达到其勒索补偿的目的为由于2012年3月15日诉诸一审法院，要求判令李连根立即将位于新会区大泽莲塘工业区新开公路地段即原新会古典家具城编号2-4（中）土地1199.41平方米使用权及地上建筑物所有权退还给中诚物业公司并向中诚物业公司支付逾期退还土地的土地使用费，并要求李连根拆除占道、违章建筑物（发电房）。一审法院多次组织双方进行协商，但双方意见分歧太大，无法达成调解协议。一审法院认为：本案是租赁合同纠纷。中诚物业公司受彩艳公司之托管理其位于广东省江门市新会区大泽镇莲塘村委会莲塘工业区2号（即原新会汽车厂）的土地、地上建筑物、水电等资产，中诚物业公司有权依法依约出租并管理相应的土地及地上建筑物。中诚物业公司与李连根于2009年11月6日签订的《土地使用合同》符合法律规定，为有效合同，双方应按照约定自觉履行各自的义务。从中共江门市新会区委的新委（2011）3号文件的性质及内容来看，该文件并非属于政府城建规划文件，也非法律规定的解除合同的“其他原因”，因此，中诚物业公司向李连根发出的《解除合同通知书》在李连根予以否决后并不能产生合同已经解除的法律效果，故中诚物业公司按照《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定认为双方解除合同的条件成就而发出《解除合同通知书》即表示双方合同已经解除的主张，不符合法律规定，该院不予支持。江门市新会区人民法院于2012年12月7日作出（2012）江新法民一初字第501号民事判决：驳回中诚物业公司的全部诉讼请求。案件受理费572元，由中诚物业公司负担。中诚物业公司不服一审判决，向江门市中级人民法院提起上诉。江门市中级人民法院二审认为：根据双方《土地使用合同》第十条约定，若在合同履行过程中存在“政府城建规划需要”或“其他原因”的情形，中诚物业公司有权解除合同。“其他原因”应理解为与“政府城建规划需要”类似的、导致合同目的可能无法实现的其他合理情形。本案中，彩艳公司收回涉案土地用作门前中央广场，属因政府城建规划需要类似的合理情形。江门市中级人民法院于2013年4月3日作出（2013）江中法民一终字第153号民事判决：一、撤销广东省江门市新会区人民法院（2012）江新法民一初字第501号民事判决；二、确认李连根与中诚物业公司于2009年11月6日签订的《土地使用合同》于2012年7月11日解除；三、李连根应在本判决发生法律效力之日起五日内向中诚物业公司返还新会区大泽莲塘工业区新开公路地段即原新会古典家具城编号2-4（中）土地1199.41平方米土地使用权及地上建筑物；四、中诚物业公司应自本判决发生法律效力之日起五日内向李连根返还履约保证金16000元；五、驳回中诚物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费572元，二审案件受理费572元，由李连根负担。李连根不服二审判决，向本院申请再审。经本院指令再审，江门市中级人民法院于2014年3月19日作出（2013）江中法民再字第47号判决：维持（2013）江中法民一终字第153号民事判决。广东省人民检察院抗诉认为：本案的争议焦点是关于中诚物业公司向李连根发出《解除合同通知书》是否符合合同约定的解除条件。合同约定的“政府城建规划需要或其他原因”应理解为是政府依法强制要求进行的规划或强制要求进行的与规划类似的其他行为、导致合同无法继续履行的情形，即彩艳公司在此情形下只能遵守而没有选择权。如认为彩艳公司自己主动对涉案场所的用途进行变更导致合同目的不能实现，政府根据彩艳公司的申请所为的审批、备案等行为也属于“政府城建规划需要或其他原因”情形，就相当于彩艳公司对于解除合同有很大的自主权，即只要不违法，其作为涉案土地权属人随时可以变更土地规划并得到政府许可，这不符合订立租赁合同的一般习惯，也不符合合同订立的目的，对承租方也显失公平。新委（2011）3号文件和大泽镇建设办批注同意是党委、政府机关在职责范围内对企业经营发展规划方案的许可和同意，并非彩艳公司因政府行政行为或政府城建规划需要而进行的改造，不属于合同中的“其他原因”，也没有证据证明租赁合同存在其他法定解除合同的情形时。中诚物业公司单方发出的《解除合同通知书》不能产生合同已经解除的法律效果。生效判决认为《整改通知》、《关于新会古典家具城有关整改问题的请示》和新委（2011）3号文件三份文件均含有“政府城建”类似因素在内，属于《土地使用合同》第十条规定解除合同的“其他原因”是错误认定了上述文件的性质，属适用法律错误。本院再审认为：本案所涉《土地使用合同》由中诚物业公司与李连根签订，但中诚物业公司仅为受土地使用权人彩艳公司委托管理案涉土地，受彩艳公司的委托签订合同。合同明确约定“甲乙双方就乙方使用甲方代理的位于新会新开公路大泽莲塘工业区2号，即新会古典家具城编号为2-4（中）的土地事宜……”，即中诚物业公司仅为代理人身份。虽然中诚物业公司以自己的名义与李连根签订土地租赁合同，但在签订合同时已表明其代理人身份。而在合同履行期间，与大泽镇建设办、中共江门市新会区委等党、政有关部门的来往文件，均以使用权人彩艳公司的名义进行，中诚物业公司亦将上述有关文件送达给李连根。可见，中诚物业公司与彩艳公司之间的代理关系，在合同签订时已经明确告知李连根。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案合同主体为彩艳公司，合同直接约束彩艳公司与李连根。但彩艳公司并没有以原告或第三人身份提起诉讼或者被通知参加本案诉讼，造成本案的判决无论是支持还是驳回中诚物业公司的诉讼请求，对彩艳公司均无拘束力的不当后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条规定：“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。”第一百七十条规定：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。”因此，本案应发回一审法院重审。综上，本案原一、二、再审判决具有遗漏当事人的严重违反程序的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条、第一百七十条第一款第四项、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十七条的规定，本院裁定如下：一、撤销广东省江门市中级人民法院（2013）江中法民再字第47号民事判决、（2013）江中法民一终字第153号民事判决、江门市新会区人民法院作出的（2012）江新法民一初字第501号民事判决；二、本案发回江门市新会区人民法院重审。审 判 长 梁 聪审 判 员 赖尚斌代理审判员 钟向芬二〇一五年十月十五日书 记 员 黄健军 更多数据：