（2015）济民一终字第1260号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2015-10-27
案件名称
朱伟等与北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱伟,袁恒雷,北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）济民一终字第1260号上诉人（原审被告）朱伟，女，1982年10月16日出生���汉族，住济南市。上诉人（原审被告）袁恒雷（系上诉人朱伟之夫），男，1982年4月5日出生，汉族，住济南市。以上二被上诉人共同委托代理人潘洪明，山东舜达律师事务所律师。以上二被上诉人共同委托代理人张会娟，女，1968年12月12日出生，汉族，山东舜达律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。负责人崔立新，总经理。委托代理人杨燕，女，1983年3月24日出生，汉族，北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司职员，住济南市。委托代理人刘灵，女，1989年6月28日出生，汉族，北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司职员，住济南市。上诉人朱伟、袁恒雷因与被上诉人北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司（以下简称天鸿公司济南分公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2015）历城民初字第1401号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院认定：2012年12月28日，双方当事人签订前期物业管理服务协议，约定：朱伟、袁恒雷房屋坐落某某小区＊区＊号楼＊单元＊室，建筑面积118.39平方米，天鸿公司济南分公司向朱伟、袁恒雷提供前期物业服务，物业服务费的交纳采取预付制，前期物业管理期间，物业服务收费价格为1.75元／月／平方米，并在办理入住手续时预付6个月的物业服务费，此后物业服务费按半年交纳，朱伟、袁恒雷或物业使用人应在每年一月或七月履行交纳义务，朱伟、袁恒雷不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，天鸿公司济南分公司有权要求朱伟、袁恒雷补交并有权从逾期之日起按日向天鸿公司济南分公司收取逾期应付未付款万分之五的违约金，��至实际支付完毕日止。协议签订后，天鸿公司济南分公司即开始提供前期物业服务，朱伟、袁恒雷亦支付天鸿公司济南分公司2013年上半年的物业服务费，自2013年7月1日至2015年6月30日期间的物业服务费4972.38元至今未付。天鸿公司济南分公司向朱伟、袁恒雷催要物业服务费未果后，双方形成诉讼。朱伟、袁恒雷主张，某某小区各项入住条件不完善，存在＊号楼单元门损坏未修理、＊号楼门禁损坏，小区绿化面积存在差异问题，绿化带未经业主同意铺设人行道，小区大门进出人车混行、外来人员随意进出、车辆乱停乱放，小区摄像监控不到位，小区西门未通行，与规划不符，小区垃圾成堆，卫生服务不到位，＊号楼电梯间的窗户没有纱窗等问题，天鸿公司济南分公司提供的物业服务不到位。天鸿公司济南分公司认为，天鸿公司济南分公司已履行了物业服务范围内的��洁、保安、清扫、绿化等物业服务；朱伟、袁恒雷提出的小区入住条件不完善问题，＊号楼单元门、＊号楼门禁损坏问题，没有接到报修记录，回去派人修理；小区绿化面积存在差异问题，不属于物业公司管理范围，可向开发商协调解决，绿化带未经业主同意铺设人行道，天鸿公司济南分公司只进行养护维护；小区人车混行问题，已与业主进行了沟通，待凤凰路修复后开放通行；小区摄像监控不到位问题，是设备配套问题，不属于物业服务范围；小区西门未通行，与规划不符问题，不属于物业公司管理范围，可以向开发商协调解决；小区卫生问题，天鸿公司济南分公司已按标准每天进行打扫清运，不可能全天处理，且当时属于装修集中期；＊号楼电梯纱窗问题，是在业主装修集中期丢失造成，现在已在测量采购中；朱伟、袁恒雷反应的上述问题，属于开发商的问题，可以向开发商协调解决，属于物业公司范围内的问题，已逐步进行整改解决，但朱伟、袁恒雷应当全额支付物业服务费。原审法院认为：双方当事人签订的前期物业管理服务协议合法有效，协议对双方均具有约束力。鉴于物业公司所提供的物业服务具有一定的公共服务的性质，关系到小区内全体业主的公共利益，单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交或少交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主的利益进行衡量的基础上综合予以判断。若因物业服务的个别方面存在瑕疵，即认定单个业主可以以此为由拒交或少交物业服务费，将会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常物业服务水平，导致服务质量进一步下降，形成恶性循环，最终损害到包括已正常交纳物业服务费的其他业主在内的全体业主的共同利益。因此对物业服务企业提供服务中存在的瑕��，业主有权要求物业服务企业进行改正，达到物业服务合同和法律规定的水平，但不能依此拒付或少付物业服务费。本案中，朱伟、袁恒雷答辩认为，天鸿公司济南分公司提供的物业服务中存在小区设施门窗损坏、不符合规划、绿化不到位、人车混行、外来人员随意进出、摄像监控不到位、卫生不到位等问题，但天鸿公司济南分公司确已提供了保洁、保安、清扫、绿化、养护等相应的物业服务，不存在根本违约的问题，且已逐步进行了整改，朱伟、袁恒雷应当按照协议约定向天鸿公司济南分公司支付物业服务费。同时考虑到，天鸿公司济南分公司提供的物业服务中存在部分瑕疵，天鸿公司济南分公司主张朱伟、袁恒雷应承担的逾期付款违约金不应再由朱伟、袁恒雷承担。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，国务院《物业管理���例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条的规定，判决：一、限被告朱伟、袁恒雷于本判决生效之日起10日内支付原告北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司物业服务费4972.38元（自2013年7月1日至2015年6月30日）。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告朱伟、袁恒雷负担。上诉人朱伟、袁恒雷不服原审判决上诉称：1、一审判决认定事实不清，证据不足。涉诉房屋交接时，按被上诉人要求交纳了2013年上半年的物业费，但实际入住是在半年以后。至入住之时，小区各项入住条件仍不完善，连基本的交房条件都达不到，由此可见交房之初小区的问题有很多。上诉人也提交了诸多证据证实小区物业服务严重不达标，被上诉人在原审过程中也自认物业公司的服务范围内存在很多问题，且在逐步进行整改解决。自交房至诉讼之日己达两、三年之久，也可印证在交房至诉讼的时间内，物业服务并不达标，一直存在诸多问题并未解决。因此，原审法院认定天鸿公司济南分公司提供的服务不存在根本违约属认定事实不清。2、物业服务不达标的情节比较严重，导致业主实际无法享受到与收费相对应的服务，则可以减少相应的物业收费。故原审判令上诉人足额缴纳所欠物业费系适用法律错误。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人天鸿公司济南分公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。经审理本院认定，��审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：朱伟、袁恒雷与天鸿公司济南分公司签订的前期物业管理服务协议，系合同双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，当为有效合同。上述合同对涉案小区业主朱伟、袁恒雷具有约束力，朱伟、袁恒雷有按照合同的约定向天鸿公司济南分公司支付物业费的义务。物业公司所提供的物业服务关系到小区全体业主的利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业公司运营经费不足，难以维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害全体业主的利益。朱伟、袁恒雷主张天鸿公司济南分公司未按照合同约定提供物业服务，其提供证据虽显示天鸿公司济南分公司提供的物业服务确实存在需要改进之处，但难以认定天鸿公司济南分公司在履行物业服务合同中存在重大瑕疵。���此，朱伟、袁恒雷主张对其应缴纳的物业费用予以减少，理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人朱伟、袁恒雷负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴松成审 判 员 翟 勇代理审判员 王立强二〇一五年十月十五日书 记 员 李 环 微信公众号“”