（2015）长中民三终字第06599号

裁判日期: 2015-10-15

公开日期: 2015-11-05

案件名称

仇鑫与湖南康帅房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省长沙市中级人民法院

所属地区

湖南省长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

仇鑫,湖南康帅房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长中民三终字第06599号上诉人（原审原告）仇鑫。委托代理人刘菲，湖南森力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）湖南康帅房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市开福区教育街8号少帅府105号门面。法定代表人韩念东，董事长。委托代理人李金荣。委托代理人胡小林。上诉人仇鑫因与被上诉人湖南康帅房地产开发有限公司（以下简称康帅公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2015）开民一初字第01028号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：仇鑫、康帅公司于2011年3月2日签订《长沙市商品房买卖合同》两份，约定仇鑫以926911元的总价购买康帅公司开发的位于长沙市开福区教育街8号少帅府N单元19层1921号、1922号商品房两套；康帅公司应在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定条件的房屋交付仇鑫使用；康帅公司应在房屋交付使用后90日内完成初始登记，初始登记后365个工作日内办妥仇鑫的房屋所有权证；因康帅公司原因，致使仇鑫未能在约定期限内办理上述登记或手续，仇鑫不解除合同，康帅公司应自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，按日向仇鑫支付已付房款（包括买受人的自付款、贷款银行和公积金中心的按揭款）万分之二的违约金。合同签订后，仇鑫向康帅公司缴纳了全部购房款、税费及物业维修基金。康帅公司于2012年7月14日向仇鑫交付了房屋。康帅公司至今未为仇鑫办理上述房屋的房屋所有权证。庭审中，双方确认办理房屋所有权证的逾期日为2014年4月1日。康帅公司提交了拆迁安置承包合同书、长沙市开福区人民人民政府办公室关于金三角商住楼项目拆迁工作的会议纪要、拆迁委托合同，拟证明迟延办证系第三方原因造成，康帅公司没有过错。仇鑫对康帅公司的上述材料的关联性及证明目的有异议。原审法院认为：合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定享有权利、履行义务。任何一方在没有法定抗辩事由的前提下，不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定的，均应承担相应的民事违约责任。本案中，仇鑫、康帅公司双方达成房屋买卖合意并签订了《长沙市商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思的表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。仇鑫、康帅公司双方均应按照合同约定各自享有权利，承担义务。现仇鑫已如约在规定期限内向康帅公司交付了购房款。康帅公司虽向仇鑫交付了房屋，但其没有按期为仇鑫办妥房屋所有权证，其行为已经构成违约，康帅公司应继续为仇鑫办理房屋所有权证，并承担相应的违约责任，故原审法院对仇鑫主张的康帅公司未按期办理房屋所有权证而产生的违约金予以支持，但仇鑫、康帅公司双方约定的违约金标准过高，根据本案案情，核减为每日万分一为宜，自逾期之日2014年4月1日起计算至起诉之日（2015年3月11日）止为31886元，后续利息继续计算至实际办妥房屋所有权证之日止。关于康帅公司所称的迟延办证系第三方拆迁工作的原因造成的抗辩理由，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，康帅公司应当向仇鑫承担违约责任，因此对其抗辩意见原审法院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、康帅公司于本判决生效之日起60日内为仇鑫办妥位于长沙市开福区教育街8号少帅府N单元19层1921号、1922号商品房的房屋所有权证；二、康帅公司于本判决生效之日起10日内支付仇鑫违约金31886（后续利息以已付房款926911元按每日万分之一自2015年3月12日起计算至实际办妥房屋所有权证之日止）；三、驳回仇鑫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1394元，由康帅公司承担。上诉人仇鑫不服原审判决，向本院提起上诉称：一、双方签订的《长沙市商品房买卖合同》属被上诉人提供的格式合同，违约金条款属于格式条款，应作出对上诉人有利的解释，同时，被上诉人并未举证证明违约金的比例高于其违约给上诉人造成的实际损失，因此，原审法院认为双方约定的违约金标准过高系认知错误。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对违约金的最低比例有强制性规定，同时，《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》利率标准高于原审法院认定的日万分之一，因此，原审法院将违约金核减为日万分之一的判定系适用法律错误。综上，请求二审法院在查清事实的基础上，依法改判。被上诉人康帅公司答辩称：一、被上诉人没有按照合同约定办理房产证属实，但迟延办证的原因是受政策和市场的影响，前后变更了三个拆迁单位，部分拆迁档案资料遗失，致使原地上房屋注销手续无法办理，不能办理新建房屋的产权手续。被上诉人已向长沙市住建委请示，职能部门已就部分拆迁资料遗失问题提出了解决办法。二、被上诉人迟延办证是第三方（拆迁方）原因造成的，主观上并无过错；且合同约定的违约金明显高于上诉人的实际损失。综上，请求二审法院依法维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且无法定的无效情形，因此，其合法有效，可作为双方享有权利及履行义务的依据。本案中，上诉人已依约交付了购房款，但被上诉人却未按期为上诉人办理房屋所有权证，其行为已构成违约，因此，被上诉人应当继续为上诉人办理房屋所有权证，并支付相应违约金。至于违约金数额的确定问题，本案被上诉人已提出违约金过高的抗辩，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，综合考虑上诉人因被上诉人违约所造成的实际损失、被上诉人的过错程度等因素，并根据公平原则及诚实信用原则等予以衡量，本案合同约定的违约金标准应予调整，原审法院以上诉人已付房款为基数，酌情将违约金减少至日万分之一并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人仇鑫的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1394元，由上诉人仇鑫负担。本判决为终审判决。审　判　长　　刘　凯审　判　员　　王　勇代理审判员　　金新贵二〇一五年十月十五日书　记　员　　李颖倩附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。