（2015）桓民二初字第00688号

裁判日期: 2015-10-15

公开日期: 2015-10-26

案件名称

桓仁荣丰物业管理有限公司与曲东星物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

桓仁满族自治县人民法院

所属地区

桓仁满族自治县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年）》：第七条，第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百三十四条第一款，第一百四十二条

全文

辽宁省桓仁满族自治县人民法院民事判决书（2015）桓民二初字第00688号原告桓仁荣丰物业管理有限公司，住所地桓仁满族自治县桓仁镇福民街。法定代表人何立晶，系该物业公司经理。委托代理人于立明，系该物业公司副经理。被告曲东星，男，1982年3月31日出生，居民身份证号码：2105221982********，满族，辽宁省桓仁满族自治县人，住桓仁满族自治县荣丰花园二区**号楼*单元***室。桓仁荣丰物业管理有限公司（以下简称荣丰物业公司）与曲东星物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告荣丰物业公司的委托代理人于立明，被告曲东星均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荣丰物业公司诉称，桓仁荣丰花园由雅河建安公司开发建设，被告购买了荣丰花园二区11号楼1单元6-2室的建筑面积75.20平方米住宅，并于2009年1月1日与我公司签订荣丰花园小区物业管理合同。依约我公司提供服务至今。自2011年1月1日至2014年12月31日止，被告曲东星共拖欠我公司物业服务费2164元。我公司多次催要，并书面催收，被告均以各种理由拒付。现诉至法院，要求被告曲东星给付物业服务费2164元并承担滞纳金592元。被告曲东星辩称，一、2010年年末开始物业公司对小区内窗户玻璃透气的住户进行登记，并承诺2011年开春以后进行免费更换，但始终没有给被告更换。在被告打过很多电话后终于有工作人员上门测量，但声称收取相应费用，由于登记时，物业承诺免费更换，测量时又要收费前后不一，因此被告没有同意更换。经了解，同一时间登记的用户，有收费的也有免费的，这点让人费解，故被告曾多次与物业协商，始终无果。于2012年被告自行花费更换。二、2013年夏季里的一天，被告做饭时，自来水龙头里放出大量粪水，臭味熏天，11号楼所有住户发生同样的事件，并向物业反映，物业没有给予任何答复。之后两天有业主发现11号楼的饮用水的细菌值高出别处饮用水的细菌值很多倍，于是自发组织起来一起向物业讨说法，物业于经理才不得不出面协调自来水公司进行处理。此次水污染事件后，自家热水器及自来水管道经多次自费清洗，仍残留异味，导致我们长时间不能正常引用。自来水维修人员在维修时怀疑是楼下车库住户私自改上、下水时，破坏自来水管道并且污水管道不合理，下水淹没自来水管道，导致污水倒流自来水管道，此次事件中，物业没有起到监督作用，被告等人要求物业给出合理解释，但至今没有说法。三、11号楼外楼梯台阶已露钢筋，经常被绊倒，曾多次向物业反映，均没有结果。在2011年冬天，被告家人被绊倒过，向物业提出维修要求，物业仍然没有任何说法。物业只收费不服务给答辩人的生活带来诸多不便，所以我才不交物业费，且一、物业自制“荣丰花园小区物业管理合同”不合法。原告在起诉状中事实与理由里提2009年1月1日与业主委员会签订“荣丰花园小区物业管理合同”不属实，根据2010年开始执行的《本溪市物业管理条例》第二十三条中都提出：在同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。并在第三十五条中提出：具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。在业主委员会的选举中每个业主都享有选举和被选举权，而被告并没有接到任何业主大会通知，也没有投票选举过任何人，更没有签署任何同意书。二、占绿地划车位不合理，车位收费不合法。根据《本溪市物业管理条例》第十七条中规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有。条例第五十七条第四款中明确规定：擅自处分依法属于业主的物业共有部位，公用设施设备的所有权或者使用权，处以5万元以上20万元以下的罚款。物业为管理汽车而划停车位可以理解，但不应该占用绿地，这个不合理，车位收费无法可依，综上，我不应该缴纳物业费。经审理查明，被告曲东星现住荣丰花园二区11号楼1单元6-2室，建筑面积75.20平方米。荣丰花园的业主于2009年成立业主委员会，原告荣丰物业公司与该业主委员会于2009年1月1日签订了荣丰花园小区物业管理合同，该合同第二条委托管理事项中约定原告荣丰物业公司的物业服务项目即：1、房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理。2、房屋建筑本体共用设施、设备（共用的上下水管道、落水、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、暖气干线、配电系统、楼内消防设施设备、中水系统等）的维修、养护、管理和运行服务。3、物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施、室外上下水管道、化粪池、绿化、路灯、凉亭、甬道、自行车棚、停车场等的维修、养护和管理。4、本物业规划红线内的属配套服务设施（商业网点、健身场地、器材）的维修养护和管理。5、公共环境（包括共用场地、房屋建筑共用部位）的消防、卫生、垃圾的收集清运。6、交通、车辆行驶及停泊。7、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产及物质损失等责任）。如需要理赔，需重新拟定合同。8、协助社区开展文化娱乐活动。9、物业及物业管理档案、资料。10、法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。原告荣丰物业公司依约为被告曲东星居住的小区提供物业服务至今。按照桓仁满族自治县物价局桓价发（2008）22号文件，荣丰花园全封闭小区住宅收费标准为每平方米每月0.6元。桓仁荣丰物业管理公司与业主委员会签订物业管理合同第五条第5项规定，业主不按规定缴纳物业管理费，处以每日千分之三的滞纳金。从2011年1月1日至2014年12月31日止，被告曲东星共拖欠物业费2164元，经荣丰物业公司多次催要，被告曲东星拒不交纳，为此原告荣丰物业公司诉至本院，要求被告曲东星立即交纳物业费2164元并承担滞纳金592元。另查明，原告荣丰物业公司在与荣丰花园小区内的业主委员会签订完物业管理合同后，业主委员会将物业管理合同的内容对小区的业主进行了告知，原告荣丰物业公司也对于物业服务合同的内容在荣丰花园小区内进行了公示。上述事实，有原告荣丰物业公司陈述、被告曲东星答辩、荣丰花园小区物业管理合同、催收通知单、物价局文件等证据在卷佐证，经本院的审查，具有证明效力，本院予以采信。本院认为，（一）被告曲东星系福民社区荣丰花园居民小区业主，原告荣丰物业公司与福民社区荣丰花园居民小区业主委员会签订的物业服务合同系真实意思表示。该合同是业主委员会为维护小区业主在物业管理中的权益而签订，该合同对作为荣丰花园小区业主的被告曲东星具有约束力。原告荣丰物业公司按照合同约定履行了对楼房公用部位的维修养护以及小区环境卫生和绿化等义务，被告曲东星应按照协议约定履行交纳物业费的义务，被告曲东星不缴纳物业费的行为属违约。对原告荣丰物业公司要求被告曲东星缴纳物业费及滞纳金的请求，本院予以支持；（二）荣丰花园小区物业管理合同中约定了原告荣丰物业公司委托管理具体事项。被告曲东星辩称原告荣丰物业公司未尽物业服务合同义务未提供证据证明，关于原告荣丰物业公司主体资格及占绿地划车位问题应由业主委员会与原告荣丰物业公司协商解决。被告曲东星以上述理由拒绝缴纳物业费没有事实和法律根据，故对于被告曲东星的答辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告曲东星于本判决生效后立即给付原告桓仁荣丰物业管理有限公司物业服务费二千一百六十四元及滞纳金五百九十二元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五十元（原告桓仁荣丰物业管理有限公司预交），由被告曲东星负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审　判　长　　关伟林审　判　员　　潘　宇人民陪审员　　杨晓光二〇一五年十月十五日书　记　员　　韩苗苗附：本判决适用的法律条款。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第六十条一款当事人应当依照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务；（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交纳物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。关注微信公众号“”