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(2015)石民初字第00686号

裁判日期: 2015-10-15

公开日期: 2015-12-23

案件名称

原告谭怀春与被告梅杰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

石泉县人民法院

所属地区

石泉县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

谭怀春,梅杰

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》:第四十四条第一款,第二百二十四条第一款

全文

陕西省石泉县人民法院民 事 判 决 书(2015)石民初字第00686号原告谭怀春,女,1985年2月4日出生,汉族,陕西省石泉县人,农民。委托代理人徐开夫,石泉县“148”法律服务所法律工作者。被告梅杰(曾用名梅可琴),女,1975年12月23日出生,汉族,陕西省石泉县人,农民。委托代理人杨帝楼,石泉县“148”法律服务所法律工作者。原告谭怀春与被告梅杰房屋租赁合同纠纷一案,原告于2015年8月24日向本院起诉。本院受理后,由审判员牟道彬独任审判,于2015年9月15日公开开庭审理了本案。原告谭怀春及诉讼代理人徐开夫,被告梅杰及代理人杨帝楼均到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。原告谭怀春诉称,2015年3月27日,被告梅杰将其租赁的石泉县饶峰工商所一楼门面房一间转租给原告谭怀春,并于当日收取了原告人民币10000元整。原告后来得知被告所租赁的门面房将于2015年8月底到期,房屋所有人将收回该门面房,且被告转租该门面房未取得房屋所有人许可,因而导致原告无法接收该门面房,不能实现租房经营的目的。纠纷产生后,原、被告多次协商无果。请求人民法院依法判令原、被告私下签订的房屋转租协议无效,退还原告给付的租房款10000元整。被告梅杰辩称,原、被告转租协议是在原、被告充分协商的基础上达成的,被告给付的10000元是房屋转租后剩余几个月的房租和被告自愿接受的部分商品和货架。由于原告自身原因房屋转租后基本上处于空闲状况,房屋所有权人没有对原、被告转租行为进行制止。房屋租赁期满后,房屋所有权人要求收回房产与被告无任何关系。原、被告房屋转租协议是在平等、自愿基础上达成的且双方均履行了各自的义务,原告提出解除合同返还租房款于法无据,请求法院驳回原告诉讼请求。根据原、被告的诉辩主张本案争议焦点是:1、原、被告之间是否达成了房屋转租协议;2、原告交付给被告的10000元包含哪些费用;3、房屋所有权人在租赁期限内是否主张过原、被告房屋转让协议无效。关于焦点1,被告梅杰向本院提供的证据有:收条一份,内容为:“今收到谭怀春转接门面费壹万元整”。收款时间为2015年3月27日。证实了原告谭怀春与被告梅杰之间存在门面房转让的事实,原告谭怀春认为,虽然给付了被告梅杰10000元转接门面的费用,但门面房一直没有实际占有使用;关于焦点2,被告梅杰向本院提供了一份收到谭怀春转接门面费10000元的收条,及证人邓艺娟的当庭作证,证明原告谭怀春在2015年4月曾在转租的门面房内出售旧存商品,邓艺娟在谭怀春处花15元购买了鞋子一双。原告谭怀春对证人证言提出异议,称自己从来没有开店营业过。关于焦点3,被告梅杰向本院提供证据有:石泉县饶峰镇财政所于2015年8月18日给梅杰送达的通知一份,内容为:“你租我原工商所楼下东4门面2015年8月31日到期,我方在合同期满后,将收回门面自用,请你提前做好搬出准备,到期后双方不再续签合同,特此通知”。证明了房屋所有人在房屋租赁期限内并没有追究原、被告转租行为。经审理查明,2009年被告梅杰转租了原饶峰工商所楼下东4门面房一间,用于销售鞋袜等商品。租赁房屋时间为1年,每年8月31日到期,到期后可续签租房合同,房屋租金为每年3600元。2014年初,被告梅杰转接了他人门面房从事其他经营项目,欲将原租赁的东4门面房转租。原告谭怀春一直在被告梅杰门面房附近打工,当原告得知被告欲转租门面房消息后便于2014年3月27日和被告谭杰达成了房屋转租协议,但双方没有形成书面合同。协议达成当天原告支付了被告现金10000元,被告梅杰给原告出具了收条一份,内容为:“今收到谭怀春转接门面费壹万元整”。原告转接门面后由于自身原因一直没有开店营业。原告称所给付的10000元仅为门面转让费,被告称10000元包含剩余5个月的房租费和部分商品、货架费用,现门面房内存放了部分旧存商品和货架。2015年7月由于行政体制改革,乡镇工商所撤并,饶峰工商所不复存在,原饶峰工商所财产全部划归到饶峰镇人民政府名下。2015年8月18日石泉县饶峰镇财政所给梅杰送达了通知一份,内容为:“你租我原工商所楼下东4门面2015年8月31日到期,我方在合同期满后,将收回门面自用,请你提前做好搬出准备,到期后双方不再续签合同,特此通知”。原告谭怀春得知消息后认为自己租房目的不能得到实现,所给付的10000元房屋转让费不能得到收益。原告遂于2015年8月向本院起诉请求判令原、被告签订的房屋转租协议无效并退还房屋转让费10000元整。本院认为,原、被告之间达成的房屋转租协议,是双方在平等协商的基础上达成的一致意见,体现意思自治原则。原告将房屋转租给被告的行为,虽然没有取得房屋所有权人的许可,但原、被告的房屋转让行为并没有损害房屋所有人的利益,也不违反法律、行政法规的强制性规定,不影响合同效力。私下转让房屋是否有效仅仅是赋予了房屋所有权人对原合同的解除权。原告称“该租赁房屋系原、被告私下转租,该行为未经房屋所有权人同意,被告无权出租房屋,该转租合同无效”,理由并不成立。故,本院对原、被告转让房屋的效力,应予以确认。据此,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百二十四条之规定判决如下:驳回原告谭怀春要求撤销房屋转租协议,返还房屋转让费10000元的诉讼请求。案件受理费减半收取共25元,由原告谭怀春负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省安康市中级人民法院。审判员  牟道彬二〇一五年十月十五日书记员  王燕冰 关注公众号“”