（2015）金民二初字第5861号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2017-06-16
案件名称
郑州清华园物业管理有限公司与朱紫东物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市金水区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑州清华园物业管理有限公司,朱紫东
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百二十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2015）金民二初字第5861号原告郑州清华园物业管理有限公司，住所地郑州市南阳路170号。法定代表人李璐。委托代理人周建晟、赵玉栋，河南英伦律师事务所律师。被告朱紫东，男，1984年10月2日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人朱华成，男，1956年11月26日出生，汉族，住郑州市金水区。原告郑州清华园物业管理有限公司诉被告朱紫东物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周建晟、赵玉栋，被告朱紫东及其委托代理人朱华成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2006年7月24日，原告和被告签订《前期物业服务管理协议》并办理入住郑州市SOHO广场A座1407户的手续。2009年1月1日起，被告无故不向原告缴纳物业管理费和公摊电费。在此期间，原告通过在电梯口张贴催费通知、在被告门上张贴催费通知、电话通知被告等方式多次催缴，但被告对原告的催缴置之不理，一直未缴纳物业费。被告长期拖欠原告物业管理费及公摊电费，经原告多次催缴仍不缴纳，其行为违反了《前期物业管理服务协议》的约定，已经构成违约。原告为维护其合法权益，向本院提起诉讼，请求：1、判令被告支付原告物业管理费13932.4元和公摊电费2619.4元及物业管理滞纳金19394.9元，共计35946.7元（自2009年1月1日起计算至实际支付之日止，现暂计算至2015年9月10日）；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。原告所举证有：1、《前期物业管理服务协议》；2、《业主公约》；3、缴费通知单。被告辩称：原告系开发商自己成立的物业公司，十多年过去了，原告方至今不成立业主管理委员会，因此，本案原告的物业管理服务工作缺失监督。正因为缺失有效的监督和管理，原告的物业管理服务非常糟糕，常常恣意妄为，从不顾及业主的权益。本案原告提供的管理和服务，不是一般意义的脏、乱、差，而是非常糟糕。虽不说全国少有，但可以说郑州仅此一家。具体表现是：本案A座的楼层内卫生极差；楼外自楼梯入口处开始，十年来每逢早上上班，时常人群一字长蛇摆开；大楼门面正上方，外扯多条电线连接大幅广告牌；办公大楼被改成住宿旅馆；楼外两米宽的通道摆放着数不清的电动车辆；原告恣意创收，管理不作为，广场被餐馆、银行等占据，拥挤不堪，整个广场成为昼夜停车场24小时占用；A座四周已被原告全部外租，从中收取经济利益；大楼陌生闲杂人员无端出入，常年不断，门墙乱贴小广告、标签等，给业主造成不变和麻烦；A座的两部电梯老旧，三天两头出问题，不仅安全隐患堪忧，而且根本就无法正常使用，电梯使用不合理，耽误时间，延时耗电。被告不缴物业费事出有因，完全是原告的物业管理服务状况所致，也是原告所默认或者说是认可的。被告入住初始几年，自2006年7月至2008年12月，原告按时足额缴纳物业费从未拖欠过。只是如上所述，原告的物业管理服务状况令业主实难忍受，业主要求原告整改，原告至今非但没有整改，反倒更令业主失望。原告的管理和服务水平差，导致被告蒙受重大的房屋使用损失。原告理应赔偿。公摊电费问题，原告必须对业主负责，划清责任，正确对待。本案诉请的物业费用金额，已超过法律规定的一年诉讼时效，不应得到支持。原告在没有整改物业管理服务状况的前提下单方面打破双方此前的默契，诉求被告缴纳物业费，有悖公平、合理原则。原告诉求的滞纳金既是无稽之谈，本不存在；更是约定过高有悖法律规定。因此是违法的。原告所谓公摊电费，其耗电多由原告电梯责任浪费造成，且原告不负责任，任由楼层内通宵达旦去耗电，因此公摊电费理应由原告承担。综上，本案诉讼费用应由原告全部承担。请求法院依法驳回原告的诉求。判令原告尽快整改其不堪的物业管理服务状况，同时，判令原告依法会同居委会成立业主管理委员会，以监督管理原告的物业管理服务工作。判令被告自原告物业管理服务状况整改完毕之日算起缴纳物业费。判令原告补偿被告的房屋使用损失。被告所举证有：1、要求物业公司对物业服务状况进行整改的通知一份；2、照片。经审理查明：2006年7月24日，被告在原告提供的格式文本《前期物业管理服务协议》上签字，该协议主要约定：由原告为被告位于郑州市南阳路SOHO广场A座1407房屋提供物业管理服务。被告的物业建筑面积为152.23平方米。物业管理服务内容为：一、房屋共用部位的维护和管理；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、公共秩序的维护；五、交通秩序与车辆停放；六、房屋装饰装修管理。物业管理服务费用为住宅按建筑面积每月每平方米1.1元，按季度交纳（每季度末预交下季度物业管理费用）。物业共用部位、公用设施设备日常运行按实际发生费用由被告承担。被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日交纳1‰滞纳金，或采取相关措施。除上述内容外，双方还在协议中对双方的其他权利义务做了约定。被告自2009年1月1日起未向原告交纳物业费。到2015年9月10日，按物业管理服务费用为住宅按建筑面积每月每平方米1.1元计算，原告主张被告共欠原告13932.4元物业费、按日1‰计算的滞纳金19394.9元和公摊电费2619.4元。2015年9月17日原告诉至本院。审理中，被告提供门、地面、楼道等处的照片12张，原告认为被告所提供的照片无法确定拍摄时间和地点，不能反映被告所居住小区的环境质量，不能证明原告提供的物业服务存在严重问题，更不是被告拒交物业费、公摊电费的理由。本院认为：原、被告签订的前期物业管理服务协议有效，双方均应按约定履行协议。根据协议约定，被告应向原告支付拖欠的2009年1月1日至2015年9月10日的物业管理费：152.23平方米×1.1元/每月每平方米×（80＋1/3）月＝13452元。原告请求过高部分，不予支持。被告未按时交纳物业管理费，违反了协议约定，应当承担违约责任，考虑到原告有未完全尽到物业管理服务义务的情节，对原告请求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告支付公摊电费2619.4元，证据不足，本院不予支持。被告答辩中提出要求原告尽快整改其不堪的物业管理服务状况、依法会同居委会成立业主管理委员会、自原告物业管理服务状况整改完毕之日算起缴纳物业费以及原告补偿被告的房屋使用损失的请求，被告可另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告朱紫东向原告郑州清华园物业管理有限公司支付物业管理费13452元，于判决生效后10日内付清；二、驳回原告郑州清华园物业管理有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费699元，减半收取349.5元，由原告负担281.3元，被告负担68.2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 李楠楠二〇一五年十月十五日书记员 李晓烨 关注公众号“”