（2015）扬民终字第00946号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2015-11-23
案件名称
柏迎晖与扬州一九一二投资顾问有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省扬州市中级人民法院
所属地区
江苏省扬州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）扬民终字第00946号上诉人（一审被告）扬州一九一二投资顾问有限公司。法定代表人臧光伟。委托代理人孙金清。委托代理人朱姝。被上诉人（一审原告）柏迎晖。委托代理人陈强。委托代理人吴伟。上诉人扬州一九一二投资顾问有限公司（以下简称一九一二公司）与被上诉人柏迎晖房屋租赁合同纠纷一案，前由江苏省扬州市广陵区人民法院于2015年1月29日作出一审判决。判决后，一九一二公司不服，向本院提起上诉。本院于2015年4月22日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。柏迎晖在一审中诉称：2013年6月18日，双方签订房屋租赁合同，由柏迎晖承租一九一二公司位于扬州1912街区6号楼2单元1、2层房屋，期限自2013年2月1日至2018年10月31日，每3个月支付一次租金，先支付后使用。在合同实际履行中，柏迎晖实际每月交付房租，一九一二公司也接受此支付方式未提出异议，但却于2014年1月21日以柏迎晖未缴纳2014年2、3月的房租为由书面通知柏迎晖解除租赁合同，现一九一二公司已实际收回房屋，给柏迎晖造成损失。故要求一九一二公司给付单方解除合同违约金49592元、赔偿装修损失1012404.86元。一九一二公司在一审中辩称：柏迎晖未按合同约定给付租金，一九一二公司依法解除双方合同，不应给付违约金；一九一二公司书面通知柏迎晖解除合同后，柏迎晖不作答复且于2014年1月29日停业，一九一二公司于2014年3月12日向其发出收房通知后也不予理睬，一九一二公司因此根据合同约定于2014年6月1日将房屋收回重新出租，其中装修及物品也应根据合同约定视为柏迎晖抛弃，无需赔偿。一九一二公司曾提出要求柏迎晖给付房租、水电费用，给付履约保证金、赔偿房屋闲置损失、支付违约金等反诉请求，后其就上述请求单独起诉。一审查明：2011年11月30日，一九一二公司与案外人李少华签订房屋租赁经营合同，将扬州市南通路128号扬州1912街区6号楼2单元1、2层房屋出租给李少华经营日式料理，期限自2011年12月1日至2018年10月31日。2012年11月10日，柏迎晖与李少华签订合伙经营协议书，从此去除日式料理改做中餐，由柏迎晖全权负责经营，并由柏迎晖投资装修、更换设施，利润由合伙双方分享。至2013年4月17日，李少华与一九一二公司提前解除租赁合同并签订协议书。2013年6月18日，双方就上述房屋签订租赁合同及附件，但载明期限自2013年2月1日至2018年10月31日，且约定2013年2月1日至2013年3月31日为装修免租金期，在合同前期直至2014年12月31日，月租金为24796元，租金按三个月为一个支付期，先支付后使用，提前七天支付。此外，双方还对装修、合同变更解除、违约责任等进行了约定，合同第9.1条：除双方另有书面约定外，乙方（指承租人、原告，下同）应在合同终止之日起五日内将其添置的装修、装饰等可拆卸部分自行拆除，搬出全部自由物品。对不可拆除部分或拆除会造成房屋建筑损坏的部分，乙方无偿放弃，甲方不负补偿的责任。合同第9.2条：…如逾期撤场，乙方无偿放弃租赁房屋内的物品、设施、设备、装修、装饰，乙方同意甲方（指出租人、被告，下同）进行清场，收益归甲方所有。合同第9.3条：租赁期满或本合同提前终止时，乙方应向甲方归还租赁房屋，没有如约向甲方交还房屋的，甲方有权在租赁期届满之日或本合同约定的提前终止之日起七日后在公证人员在场的前提下开启、更换该房屋的门锁，进入屋内，对该房屋进行清场，并将房屋内一方的一切可移动物资提存，其后超过一个月即视为一方的抛弃物…该等物品被搬出后，甲方应以EMS形式按本合同约定的通讯方式和通讯地址向乙方发出通知…。合同第10.4条：乙方有下列情形之一的，视为乙方单方面违约，甲方有权单方面以书面通知的形式解除合同：（1）乙方不按时支付或不足额支付租金、水电费、物业费超过15日；…。双方在履行合同中，柏迎晖实际按月支付租金，其中2013年11月、12月两个月的房租给付时间是2013年12月31日。一九一二公司曾在2013年12月1日书面向柏迎晖催交11月份的房租、在2013年12月30日书面向柏迎晖催交2014年1-3月份的房租。2014年1月21日，一九一二公司以柏迎晖未按约交纳2014年2、3月份的房租为由，书面通知柏迎晖解除双方之间的房屋租赁经营合同。2014年3月12日，一九一二公司向柏迎晖发出收房通知书，要求柏迎晖撤场交还房屋。柏迎晖承认于2014年1月21日当天收到一九一二公司的解除合同通知书，其陈述一九一二公司在2014年1月28日即将房屋加锁。对此，一九一二公司陈述是2014年3月12日发出收房通知书后，在柏迎晖不予理睬的情况下，方于2014年3月20日左右将房屋加锁，并于2014年6月1日处理掉装修装潢及物品将房屋交付新的承租人。在一九一二公司重新出租房屋之前，柏迎晖于2014年4月22日委托邗江区价格认证中心进入房屋现场查勘，并以当日为认证基准日，由扬州市价格认证中心采用重置成本法于2014年7月25日作出价格认证意见，确定柏迎晖承租房屋的装修定附着物鉴定值为482644.708元，物品鉴定值为529760元。对该价格认证意见，一九一二公司认为柏迎晖采取欺骗方式进入保持原样的租赁房屋进行鉴定而非对物品采取积极措施，损失应由柏迎晖自行承担。一审认为：双方签订的房屋租赁经营合同及附件是双方真实意思的表示，不违反法律规定，为有效合同，双方均应按约履行各自的义务。在合同履行过程中，柏迎晖实际按月支付房租，其因此认为双方实际变更了租金的履行期限，该主张未得一九一二公司认可，亦无法律依据，不予采信，故一九一二公司以柏迎晖违约不按时支付或不足额支付租金为由书面通知柏迎晖解除合同，符合双方约定及合同法规定，对柏迎晖要求一九一二公司给付单方解除合同违约金的诉讼请求，不予支持。且因柏迎晖违约，对其要求一九一二公司赔偿装饰装修损失的诉讼请求，亦不予支持。一九一二公司与李少华在2013年4月17日签订的提前解除租赁合同协议书时，虽然李少华承诺其投资的物品、装修装潢等设施由一九一二公司处置，但柏迎晖在2012年11月10日与李少华合伙经营后投资进行了装修，更换了设施，且根据双方签订合同约定的从2013年2月1日至2018年10月31日的起止期间，在2013年4月17日一九一二公司与李少华提前解约时其应当知道柏迎晖早已实际经营的客观状况，故在一九一二公司未举证证明李少华所属物品的具体品种、数量的情况下，应认定一九一二公司在单方收回房屋时遗留在租赁房屋内的物品属柏迎晖所有，而一九一二公司收回房屋时未按合同约定在公证人员在场的情况下将可移动物资提存并通知柏迎晖，因此导致柏迎晖灭失的物品，不符合合同约定可视为柏迎晖抛弃物的情形，应作为一九一二公司过错产生的损失由其承担赔偿责任。根据柏迎晖在租赁房屋尚保持原样时经价格认证中心进行价格认证后出具的意见书，确定损失额为529760元。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、扬州一九一二投资顾问有限公司于判决生效后七日内给付柏迎晖赔偿款529760元；二、驳回柏迎晖的其他诉讼请求。案件受理费14360元，由双方各负担7180元，于判决生效后七日内向广陵法院交纳。判决作出后，一九一二公司不服，向本院提起上诉称：一、一审判决事实颠倒。按合同约定，房屋内的全部动产和不动产归一九一二公司所有，而一审判决认为归柏迎晖所有，显然颠倒事实；二、一审判决一九一二公司赔偿违约方柏迎晖损失没有法律依据；三、价格认证意见书系柏迎晖单方申请制作，该认证书只有一名认证人员签字，一审法院依据该认证书判决显然是错误的。综上，请求撤销原判，驳回柏迎晖的诉讼请求，一、二审诉讼费由柏迎晖负担。柏迎晖答辩称：一、一审判决认定的事实有少部分颠倒；二、涉案物品是在一九一二公司工作人员陪同下，柏迎晖与认证中心人员现场清点的。一审判决一九一二公司赔偿50多万元符合事实。请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，除原审查明的合同9.3条的条款内容外，该条款还约定：一九一二公司可将前述处分所得（如有）用于偿付柏迎晖前一九一二公司的任何款项或赔偿一九一二公司因本款规定事由所发生的或即将发生的费用和损失以及偿付违约金；如有不足以弥补一九一二公司的损失和前述给付，一九一二公司有权继续追偿。二审还查明，一九一二公司于2014年1月21日向柏迎晖发出的解除合同通知书和2014年3月12日发出的收房通知书均明确“柏迎晖于本通知书发出之日起至第7日之前，将上述承租房屋内属其的自有可移动物品搬离，将添置的可拆卸的动产部分自行拆除（水、电、煤气的增扩容设施、设备除外），恢复房屋原状；拆除时保证不影响房屋及其附属设施的完好及正常使用，不影响相邻业者的经营和权益。撤场时应告知并服从我司工作人员指导，需经我司验收的项目，需以书面形式确认。同时还应在30日内完成营业执照（未办理的除外）的迁出手续，以及电话、宽带、有限电视户名的注销手续（我司以相关回执确认），以确保我司能正常使用。如逾期撤场或逾期拒不撤场，所承租房屋内的任何留置物品（包括装修装潢），均视为柏迎晖自愿丢弃的物品，根据《房屋租赁经营合同》之约定我司有权对其处置并开门清场，其任何结果均与贵方无关。对我司作出答复或回应，我司即确认已完全认可了我司的上述要求。”二审审理中，一九一二公司自愿补偿柏迎晖在承租房屋内物品折价款90000元。本院经过阅卷、询问当事人、并对全案证据进行综合分析后认为，本案二审的争议焦点是：一审法院判决一九一二公司赔偿柏迎晖529760元有无事实和法律依据？本院认为，一审法院判决一九一二公司赔偿柏迎晖529760元缺乏事实和法律依据。理由：首先，一九一二公司与柏迎晖于2013年6月18日签订的房屋租赁经营合同及附件，是双方的真实意思表示，其内容并不违反法律或行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应严格按合同履行自己的义务。根据合同约定，柏迎晖如不按时支付或不足额支付租金、水电费、物业费超过15日，或未按约定缴纳或补足保证金时，一九一二公司有权单方书面通知解除合同。根据相关法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；合同自通知到达对方时解除。在合同履行过程中，柏迎晖存在上述违约行为，致使一九一二公司单方解除合同的条件成就。一九一二公司于2014年1月21日书面通知柏迎晖解除合同，符合双方约定及法律规定，柏迎晖亦确认其于当天收到解除合同通知，故该合同已于2014年1月21日依约解除。其次，2014年1月21日解除合同通知书和2014年3月12日收房通知书均明确载明了如下内容：1、柏迎晖应于通知书发出之日起至第7日之前将承租房屋内所有可移动物品搬离，并将添置的可拆卸的动产部分自行拆除，恢复房屋原状。2、如逾期撤场或逾期拒不撤场，所承租的房屋内的任何留置物品（包括装修装潢），均视为贵方自愿丢弃的物品，根据《房屋租赁经营合同》之约定我司有权对其处置并开门清场，其任何结果均与贵方无关。3、贵方于本通知发出之日起至第7日之内不对我司作出答复或回应，我司即确认贵方已完全认可了我司上述要求。而双方所签的《房屋租赁经营合同》中约定“租赁期满或本合同提前终止时，乙方应向甲方归还租赁房屋，没有如约向甲方交还房屋的，甲方有权在租赁期届满之日或本合同约定的提前终止之日起七日后在公证人员在场的前提下开启、更换该房屋的门锁，进入屋内，对该房屋进行清场，并将房屋内一方的一切可移动物资提存，其后超过一个月即视为一方的抛弃物…该等物品被搬出后，甲方应以EMS形式按本合同约定的通讯方式和通讯地址向乙方发出通知”。结合本案查明的事实可知，一九一二公司在柏迎晖逾期不缴纳租金导致合同解除的情形下，将承租房屋上锁封存，虽其并未严格按照上述合同条款约定对柏迎晖留存的物品进行他处提存，但上锁封存亦是对于物品进行提存的形式。且依照柏迎晖的陈述，一九一二公司向其发出解除合同通知后即对承租房屋上锁封存后，如此，一九一二公司后续于2014年3月12日再次向柏迎晖发出收房通知，并再次强调“逾期撤场或逾期拒不撤场”的后果的行为，应视为系以合理的方式履行了合同约定的通知义务。再次，双方在所签《房屋租赁经营合同》中约定，一九一二公司发出通知后十日内柏迎晖未答复或不做沟通，则一九一二公司有权按照其认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何方式处分该等物品。而柏迎晖并未提供证据证明其在接到收房通知后，在十日内对此作出了答复或与一九一二公司进行了沟通，故一九一二公司依据合同约定和通知书的内容，对柏迎晖承租房屋内的物品按抛弃物处理并无不当。最后，讼争双方在合同9.3款中还约定，一九一二公司可将前述处分所得（如有）用于偿付柏迎晖前一九一二公司的任何款项或赔偿一九一二公司因本款规定事由所发生的或即将发生的费用和损失以及偿付违约金；如有不足以弥补一九一二公司的损失和前述给付，一九一二公司有权继续追偿。如此，虽如前所述，依据合同约定讼争所涉的物品应视为柏迎晖的抛弃物，一九一二公司可以依约处置；但一九一二公司在处置上述物品后若有所得，该所得仍应抵扣柏迎晖欠付一九一二公司的相应费用等。但本案中，柏迎晖自始未能证明一九一二公司处置了上述物品后确有所得，因此并不存在上述约定的所谓款项抵扣问题。但鉴于上述物品的确存在价值，一九一二公司虽辩称其已将上述物品全部交由下一任承租人处置，但一九一二公司作为理性经济人，其将具备经济价值的上述物品直接交付下一任承租人且不收取任何对价，有悖常理。鉴于二审期间一九一二公司自愿对柏迎晖作出90000元的补偿，柏迎晖亦未能证明一九一二公司处置物品所得超出了上述的90000元，故从公平角度出发，本院酌定一九一二公司依照90000元对被处置物品向柏迎晖作出补偿。综上，一审法院认定事实基本清楚，但判决一九一二公司擅自处分柏迎晖的物品超出了合同赋予的权利，且依据不具有效力的价格认证书判决一九一二公司承担赔偿责任，存在不当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省扬州市广陵区人民法院（2014）扬广民初字第1767号民事判决；二、扬州一九一二投资顾问有限公司于本判决送达之日起十日内给付柏迎晖物品折价补偿款90000元。一审案件受理费计14360元（柏迎晖已交）、二审案件受理费14360元（扬州一九一二投资顾问有限公司已交），均由柏迎晖负担。柏迎晖应负担的二审案件受理费14360元，由其在本判决送达之日起十日内直接给付扬州一九一二投资顾问有限公司。本判决为终审判决。审 判 长 陈明霞审 判 员 蒋金生代理审判员 刘莉莉二〇一五年十月十五日书 记 员 夏 磊附本判决书所依照的相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：搜索“”来源：