（2015）吉中民三终字第245号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2015-12-13
案件名称
刘智玉、晏凤云与肖芳美租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省吉安市中级人民法院
所属地区
江西省吉安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘智玉,晏凤云,肖芳美,肖芳瑞
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）吉中民三终字第245号上诉人（原审原告）：刘智玉，个体户。上诉人（原审原告）：晏凤云，个体户，系上诉人刘智玉之妻。两上诉人的委托代理人：聂国庆，江西向群律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肖芳美，农民。原审第三人：肖芳瑞，农民，系肖芳美之弟。上诉人刘智玉、晏凤云因与被上诉人肖芳美、原审第三人肖芳瑞租赁合同纠纷一案，不服江西省吉安县人民法院（2015）吉民初字第23号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年4月18日，原告刘智玉与被告肖芳美签订一份煤球厂场地租赁合同，合同约定：被告将其煤球厂出租给原告，租赁期5年，自2013年正月（公历2月，下同）至2018年正月，年租金为1400元，租赁期内如被告违约需赔偿原告损失。合同签订后，原告即开始购买材料，雇人修建厂房花费资金11225元，并购买设备投入生产。当年双方谈妥原告无需支付租金。2013年2月至2014年2月的租金1400元，原告已向被告支付。2014年3月，被告以家庭分家析产，涉案煤球厂的场地已分给了第三人肖芳瑞作为宅基地为由，要求先与原告解除租赁合同，原告再向肖芳瑞承租。此后，第三人肖芳瑞亦将与肖芳美分家析产，煤球厂场地已分给其作为宅基地一事告诉了原告。但原告认为，其是与被告签的合同，且合同尚未到期，故不同意与肖芳瑞洽谈，为此双方发生争议。因双方无法达成一致意见，被告遂在煤球厂前搭建棚子，后被吉安县城管部门勒令拆除。原告于2014年4月13日起停业至今。2014年11月10日晚，原告携带租金找到被告，要求继续租赁煤球厂，被告拒绝收取租金，双方因此发生争执并互殴。在原告租赁期间，原告共生产经营14个月。在本案审理过程中，原告申请对其生产经营期间煤球厂的月平均利润进行评估。法院在组织原、被告及第三人选定鉴定机构后，鉴定机构认为所送检材料系流水账，不符合会计鉴定条件，故不受理该案的鉴定委托。另查明，涉案煤球厂场地系被告所在村的集体土地，位于被告父亲肖秋生住房旁边，由肖秋生圈占。原、被告签订合同前，一直由被告占用。2013年底，肖秋生主持分家，通过抓阄方式将该场地分给肖芳瑞作为宅基地使用，但至今尚无人取得该土地承包权或使用权。原审法院认为：根据原告刘智玉与被告肖芳美签订租赁合同的内容和履行情况，可以确定合同的标的为煤球厂场地的使用权，故涉案合同为土地租赁合同。因该土地系被告所在江背村集体所有的土地，肖芳美在未取得该土地的承包权或使用权，亦未征得所在村集体同意的情况下擅自将该场地出租给原告建煤球厂，属无权处分行为。该合同属效力待定合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。但在本案庭审结束前，被告尚未取得该土地使用权，双方的合同亦未得到土地使用权人的追认，虽然被告未主张撤销合同，但若判令双方继续履行合同，则必然造成对集体土地权利的侵害，故对原告要求被告继续履行合同的诉讼请求不予支持。原告认为农村宅基地分为祖传地和划拨地两种方式，涉案土地系被告祖传宅基地且被告一直占用该土地并得到了村民的认可，被告对涉案土地有使用权。我国宪法及相关法律明确规定，我国土地有国家所有和集体所有两种所有权形式。物权法第五十九条规定，农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。第一百五十三规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。原告的主张于法不符，不予采纳。原告应该知道被告未取得该土地的宅基地使用权，亦未在签订合同时要求其出示相关权证，对造成合同不能继续履行存在过错，且原告已在该场地经营近两年，被告亦减免了部分租金，原告再请求赔偿因停业造成的损失缺乏依据，不予支持。被告明知自己无处分权仍与原告签订合同，造成原告为履行合同投入资金损失，应给予相应赔偿，酌定赔偿6000元。原告为交纳租金一事遭被告殴打受伤且被告尚欠原告煤球款，原告因此诉请被告一并赔偿。因原告该两项诉讼请求与本案不属同一法律关系，不宜合并审理，应予以驳回，原告可另行向被告主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告肖芳美应于本判决生效之日赔偿原告刘智玉、晏凤云经济损失6000元；二、驳回原告刘智玉、晏凤云的其他诉讼请求。案件受理费4610元，由原告刘智玉、晏凤云承担4442元，被告肖芳美承担168元。上诉人刘智玉、晏凤云不服上述判决，向本院提起上诉称：双方签订的租赁合同合法有效，应当继续履行。在合同履行过程中，上诉人没有过错，导致合同不能履行过错在于被上诉人，被上诉人应赔偿上诉人修缮厂房及停业损失128257元。被上诉人肖芳美答辩称：1、上诉人未交纳租金构成违约，合同不可能继续履行。2、修缮厂房的材料都是被上诉人的，上诉人只是花费了一点人工工资，另上诉人要求被上诉人赔偿其停产期间的损失，但没有提供证据证明，不应支持。根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，归纳本案争议焦点为：1、上诉人与被上诉人签订的租赁合同应否继续履行？2、上诉人的损失应当如何认定？被上诉人应否承担赔偿责任？本院经二审审理，对原审法院查明的事实予以确认。本院认为：关于第一个争议焦点问题。本案中，上诉人所租赁的场地系被上诉人所在江背村集体所有的土地，被上诉人在未取得该土地的承包权或使用权，亦未征得所在村集体同意的情况下擅自将该场地出租给上诉人经营煤球厂，属无权处分行为，该合同属效力待定合同。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。被上诉人至今尚未取得该土地使用权，双方的合同亦未得到土地使用权人的追认，若判令双方继续履行合同，必然造成对集体土地权利的侵害，故本院对上诉人要求被上诉人继续履行合同的诉请不予支持。关于第二个争议焦点问题。因被上诉人对租赁场地无处分权，致使合同不能继续履行，被上诉人存在过错，对上诉人的资金投入及停业损失应当承担赔偿责任。煤球厂系被上诉人建造且在使用中，上诉人有理由相信被上诉人对煤球厂有处分权，上诉人在签订和履行合同过程中没有过错。上诉人修善厂房花费资金11225元，考虑上诉人已使用了14个月，原审法院判决被上诉人赔偿6000元并无不当。上诉人在一审时已申请对其生产经营期间的月平均利润进行评估，因送检材料系流水账，不符合会计鉴定条件，无法对其生产经营期间的月平均利润进行评估。但因煤球厂的停产确实给上诉人造成了一定的经济损失，依据公平原则，本院在综合考虑上诉人生产经营规模的基础上，酌定其月平均利润为2000元。上诉人至起诉时已停产8个月，被上诉人应赔偿上诉人经营损失16000元。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：一、维持江西省吉安县人民法院（2015）吉民初字第23号民事判决第二项；二、变更江西省吉安县人民法院（2015）吉民初字第23号民事判决第一项为：被上诉人肖芳美赔偿上诉人刘智玉、晏凤云经济损失22000元，此款限收到本判决书之日起10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4610元，二审案件受理费2745元，共计7355元，由上诉人刘智玉、晏凤云负担4000元，被上诉人肖芳美负担3355元。本判决为终审判决。审 判 长 宋 平代理审判员 肖永兰代理审判员 张志坚二〇一五年十月十五日书 记 员 郭 琴 来源：百度“”