（2015）鄂孝感中民二终字第00205号

裁判日期: 2015-10-15

公开日期: 2015-12-31

案件名称

潘小妹、黄新与罗远相、翁正东等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

湖北省孝感市中级人民法院

所属地区

湖北省孝感市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

罗远相,潘小妹,黄新,翁正东,郭春荣

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百二十四条第一款，第二百二十五条；《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖北省孝感市中级人民法院民事判决书（2015）鄂孝感中民二终字第00205号上诉人（原审被告）罗远相。被上诉人（原审原告）潘小妹。被上诉人（原审原告）黄新。原审被告翁正东，男。原审被告郭春荣。委托代理人翁正东，系郭春荣之夫。代理权限为一般代理。上诉人罗远相因与被上诉人潘小妹、黄新，原审被告翁正东、郭春荣房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省大悟县人民法院（2015）鄂大悟民初字第00193号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭，于2015年8月19日公开开庭进行了审理。上诉人罗远相，被上诉人潘小妹、黄新，原审被告翁正东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2014年10月1日翁正东与罗远相签订房屋租赁合同，约定将罗远相所有的位于大悟县宣化店镇大东门街133号坐北向南的东头门面房两间租给翁正东经营，租赁期限自2014年10月1日至2015年9月30日，租金16000元，在租房第一日付清全年租金，双方还就房屋装修改造、税费承担、转租等事项进行了书面约定。合同签订后，翁正东按约定向罗远相支付了房租16000元。2014年12月12日，黄新、潘小妹夫妇与翁正东、郭春荣夫妻达成协议转租上述两间门面，双方约定租赁期限自2014年12月12日至2015年9月30日，租金按照原房屋租赁合同约定的全年租金16000元计算为13400元，转让货物折价款26000元，2014年12月19日罗远相在原房屋租赁合同上签字同意转租。2014年12月13日上午原告黄新、潘小妹夫妇向郭春荣付清全部租金13400元及货物转让款26000元，因翁正东先前资金周转困难曾向罗远相借过款，郭春荣遂将其中6000元给了罗远相用于偿还借款。随后黄新、潘小妹清完库存货物，准备对门店进行装修并预订了玻璃门、货架等材料，因装修事宜与罗远相存在分歧而未能正常进行。2014年12月21日上午，潘小妹在罗远相家中与其就所租赁门店装修事宜再次进行协商时双方发生争执，罗远相对潘小妹进行殴打，潘小妹受伤后在大悟县宣化卫生院住院治疗4天，支出医疗费1816.10元。2015年1月12日原告黄新、潘小妹在涉诉门店大门上张贴公告，声明自即日起黄新、潘小妹不再继续租赁涉诉门店，并依法起诉要求罗远相、翁正东、郭春荣退还房屋租金并赔偿损失。同日，一审法院工作人员组织双方协商，要求采取相应措施以避免损失扩大，因双方均不愿接手，致使门店至今仍然闲置。后因黄新、潘小妹无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院依法裁定按撤诉处理。此后，涉案当事人之间的矛盾仍未化解。2015年3月16日，黄新、潘小妹遂再次诉至一审法院。原审法院认为，罗远相与翁正东、郭春荣夫妇签订的房屋租赁合同以及翁正东、郭春荣夫妇经出租方罗远相同意与黄新、潘小妹夫妇签订的房屋转租合同，均系合同双方在平等自愿基础上签订，内容未违反法律禁止性规定，两份房屋租赁合同均合法有效，合同双方应按合同约定全面履行各自义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。2015年1月12日黄新、潘小妹在涉诉门店大门上张贴公告要求解除合同，翁正东、郭春荣夫妇至今未就解除合同的效力问题申请仲裁和诉讼，亦未要求黄新、潘小妹继续履行合同义务，故翁正东、郭春荣夫妇与黄新、潘小妹夫妇签订的房屋转租合同依法应予以解除。该转租合同解除后，原罗远相与翁正东签订的房屋租赁合同继续有效。黄新、潘小妹无正当理由解除合同，应向翁正东、郭春荣夫妇承担违约责任，因双方未在合同中约定违约金，可参照翁正东、郭春荣夫妇先前给付的房屋租金标准计算实际损失。黄新、潘小妹违约解除合同后，翁正东、郭春荣夫妇应采取适当的措施避免损失扩大，因其未采取相应措施，故无权就扩大的损失要求赔偿。同时因黄新、潘小妹解除合同突然，翁正东、郭春荣又系守约方，应给予其采取合理补救措施的时间，考虑本地房屋出租市场的现状，一审法院酌定按三个月的房租计算损失，即4000元（16000元／年÷12个月×3个月），该项费用合理，应由黄新、潘小妹承担。罗远相就门面房屋装修事宜与潘小妹协商时将其打伤，应对潘小妹由此造成的损失承担赔偿责任。鉴于潘小妹不够冷静，与罗远相发生分歧时未找有关部门帮助协调，对矛盾激化亦有一定过错，综合双方的过错程度，应减轻罗远相30%的赔偿责任。因潘小妹受伤后入院治疗数日，租赁门店系用于经商，相关损失可参照批发零售行业计算，结合其身体康复及提出解除合同的时间，一审法院酌定按20日计算，即1676.66元（30599元／年÷365天×20天），加上因门面房屋装修遭受的500元定金损失，共计2176.66元，罗远相应赔偿1523.66元（2176.66元×70%）。罗远相本与黄新、潘小妹夫妇及翁正东、郭春荣夫妇签订的门面房屋转租合同无关，但因其打伤潘小妹，致使黄新、潘小妹违约解除与翁正东、郭春荣签订的门面房屋转租合同，故黄新、潘小妹因违约须向翁正东、郭春荣夫妇赔偿的经济损失4000元亦应由罗远相按上述比例承担，即2800元（4000元×70%），故罗远相应向黄新、潘小妹夫妇赔偿经济损失共计4323.66元（1523.66元＋2800元）。黄新、潘小妹自转租之日起，至其提出解除合同之日，刚好一个月时间，按约定应向翁正东、郭春荣夫妇支付门面房屋租金1333.33元（16000元／年÷12个月）。黄新、潘小妹先前已支付租金13400元，扣除其应向翁正东、郭春荣夫妇支付门面房屋租金1333.33元及赔偿损失的4000元，余款8066.67元翁正东、郭春荣夫妇应予以退还。翁正东、郭春荣经一审法院传票传唤无正当理由没有到庭参加诉讼，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百二十一条、第二百二十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第十六条、第十九条、第二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除黄新、潘小妹与翁正东、郭春荣夫妇之间的门面房屋转租合同；二、罗远相赔偿黄新、潘小妹经济损失4323.66元；三、翁正东、郭春荣退还黄新、潘小妹先前已支付的门面房屋租金13400元，扣除黄新、潘小妹应支付的门面房屋租金1333.33元及赔偿损失的4000元，余款8066.67元由翁正东、郭春荣夫妇予以退还；四、上述二、三项于本判决生效后十日内履行；五、驳回黄新、潘小妹的其他诉讼请求。如逾期不履行本判决确定的金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由黄新、潘小妹负担100元，罗远相负担150元，翁正东、郭春荣负担50元。罗远相不服一审判决，向本院上诉称，1、一审判决认定“罗远相就门面装修事宜与潘小妹协商时将其打伤，应对潘小妹由此造成的损失承担赔偿责任”。以上认定与事实不符，且没有证据证明。事实是，潘小妹因装修事宜与罗远相在一楼发生争执，之后其自行跑到罗远相家三楼阳台上，摔倒在地。由始至终，罗远相没有去三楼，也从未殴打过潘小妹。潘小妹所提交的全部证据仅证明其存在入院治疗的事实经历，但不能证明其受伤的损害结果是由罗远相造成的。因此，根据《侵权赔偿法》相关法律规定，罗远相对潘小妹不承担赔偿责任。另外，潘小妹人身损害伤情没有法医鉴定报告进行认定，一审法院认定赔偿金额1676.66元没有事实和法律依据。2、一审判决潘小妹、黄新因解除合同而向翁正东、郭春荣赔偿的经济损失4000元亦应由罗远相按比例承担2800元，该判决与事实和法律不符。潘小妹、黄新解除合同与罗远相无关，罗远相与潘小妹、黄新发生争议，并不会导致潘小妹、黄新不能继续承租、必须解除合同，二者之间没有因果关系。对于租赁合同解除一事，完全是潘小妹、黄新主观决定的，因此，其违约赔偿金4000元应该由潘小妹、黄新自行承担。综上，原审事实认定有误，证据不足，请求二审法院：1、依法撤销（2015）鄂大悟民初字第00193号民事判决书中对罗远相的判决；2、依法改判罗远相不承担赔偿责任。罗远相为支持其上诉请求，向本院提交证据如下：调查笔录。拟证明罗远相未到三楼，没有殴打潘小妹。潘小妹、黄新共同辩称，关于罗远相称潘小妹受伤问题，签订转租合同后，为了协商装修事宜，当天潘小妹找到罗远相，其介绍人帮潘小妹、黄新制作广告牌，后罗远相又提出，潘小妹、黄新更换店门应当支付其2000元，潘小妹与其发生争执，双方不能协商一致，潘小妹称要报警时，罗远相便打伤潘小妹，当时罗远相的妻子与孙子都在；2、潘小妹、黄新租赁罗远相房屋，装修受到罗远相阻拦，导致合同目的无法实现。综上，罗远相应赔偿潘小妹、黄新的损失。潘小妹、黄新未向本院提交新证据。翁正东、郭春荣陈述意见称，翁正东、郭春荣于2014年将房屋转租给黄新、潘小妹，三天达成协议，当时三方均在场，罗远相在原始合同上注明同意转租，出租给潘小妹、黄新，其双方均称不需要再另行签订合同，三天内翁正东将物品拆除搬走。至于潘小妹、黄新与罗远相打架的事情，翁正东、郭春荣不清楚，潘小妹、黄新要求解除合同、退还租金，与翁正东、郭春荣无关，应由罗远相承担责任。要求罗远相、潘小妹、黄新赔偿翁正东、郭春荣损失。翁正东、郭春荣为支持其主张，向本院提交如下证据：潘小妹、黄新于2015年1月12日贴出的告示。拟证明罗远相与潘小妹、黄新之间的合同与翁正东、郭春荣无关，潘小妹、黄新应直接要求罗远相退还租金。经庭审质证，潘小妹、黄新对罗远相的证据有异议，认为不是事实，不能达到其证明目的；翁正东、郭春荣对罗远相的证据不清楚，不予质证。罗远相对翁正东、郭春荣的证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为与罗远相无关；潘小妹、黄新对翁正东、郭春荣的证据的真实性无异议。本院对翁正东、郭春荣的证据的真实性予以确认；对罗远相的证据，因无当事人签名，不能证明其证明目的，本院不予采信。二审经审理查明，一审判决所查明的事实基本属实。本案二审双方当事人争议的焦点问题是：罗远相是否应当赔偿潘小妹、黄新无法继续租赁涉案房屋的经济损失。本院认为，本案中，罗远相将房屋出租给翁正东、郭春荣，翁正东、郭春荣经罗远相同意又将房屋转租给潘小妹、黄新。该转租符合《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”的规定，该租赁合同是当事人的真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，没有损害国家、集体、他人的合法权益，应属合法有效，潘小妹、黄新在租赁期间合法享有对涉案租赁物的占有、使用、收益的权利。现因罗远相的原因导致潘小妹、黄新无法实现其租赁目的，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任”的规定，罗远相由于过错侵害了潘小妹、黄新对涉案租赁物的占有、使用、收益的权利，应当赔偿潘小妹、黄新无法继续租赁涉案房屋的经济损失。另，本案上诉人罗远相未列明其他当事人的诉讼地位，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十七条的规定：“人民法院可以依职权确定第二审程序中当事人的诉讼地位。”本院确定潘小妹、黄新为本案被上诉人，翁正东、郭春荣为原审被告。综上，原审认定事实清楚，实体处理得当，应依法予以维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款、第二百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十七条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费，按原判执行；二审案件受理费300元，由罗远相负担。本判决为终审判决。审判长　　潘玉安审判员　　孙　伟审判员　　代绍娟二〇一五年十月十五日书记员　　潘　洁附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十五条在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十七条双方当事人和第三人都提起上诉的，均列为上诉人。人民法院可以依职权确定第二审程序中当事人的诉讼地位。来源：百度“”