（2015）长中民三终字第04621号

裁判日期: 2015-10-15

公开日期: 2016-01-17

案件名称

湖南新长久超市发展有限公司与杨蔚、原理房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省长沙市中级人民法院

所属地区

湖南省长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

杨蔚,湖南新长久超市发展有限公司,原理

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖南省长沙市中级人民法院民事判决书（2015）长中民三终字第04621号上诉人（原审被告）杨蔚。被上诉人（原审原告）湖南新长久超市发展有限公司，住所地长沙县星沙街道土桥村世景华庭9栋。法定代表人朱青，总经理。委托代理人王智，北京德恒（长沙）律师事务所律师。委托代理人彭南秋，北京德恒（长沙）律师事务所律师。原审被告原理。上诉人杨蔚因与被上诉人湖南新长久超市发展有限公司（以下简称新长久公司）、原审被告原理房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2014）长县民初字第4326号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：一、各方当事人无争议的事实：1、2011年3月12日，新长久公司与杨蔚签订商铺分租合同及补充协议。该合同第三条约定新长久公司将位于长沙县原星沙镇土桥村世景华庭小区9号栋三楼700平方米房屋出租给杨蔚。合同第六条约定租赁期限8年，自2011年3月15日起至2019年6月15日止。合同第七条约定杨蔚承租房屋开设足浴中心。合同第九条约定第一年至第三年租金每月1400元，第四年开始月租金按每年4%标准进行年递增，每年如此类推（即2011年6月至2014年5月每月租金14000元、2014年6月至2015年5月每月租金14560元、2015年6月至2016年5月每月租金15142元、2016年6月至2017年5月每月租金15748元、2017年6月至2018年5月每月租金16378元、最后一年租金每月17033元），物业管理费每月1400元，装修期为3个月（即自2011年3月15日起至2011年6月15日止）免租。合同第十条约定交房之日首先支付3个月租金，以后每一个月交付，新长久公司出具催缴款单，杨蔚收到催缴款单3个工作日内付清下一个月全部应付款项。杨蔚逾期支付租金，每逾期一天，按当期应付租金的万分之五向新长久公司支付违约金。逾期30日不支付或不付清全部合同对价，新长久公司有权解除合同。合同第十一条约定新长久公司提供平面图、水电接口、消防证复印件后即可交房。合同第十二条约定合同期内，杨蔚建设、装修、安装、购置、更换等各种形式投资形成的装修、设备、设施、不动产及其他附属物、附着物等各种形式的资产之所有权属于杨蔚。合同第十五条第15.4点约定杨蔚对房屋进行装修必须征得新长久公司同意，其装修费自负，合同期满或提前解除合同按来修去丢的原则处理，杨蔚不得擅自拆毁。合同第十六条第16.1点约定杨蔚不按约定时间交付租金长达一个月以上，新长久公司有权解除合同。合同第十七条第17.2点约定发生本合同约定的解除合同事由，取得解约权的一方有权在该事由发生后30日内以书面形式通知对方解除合同，逾期视为自动放弃解约权。除本合同其他条款另有特别约定外，自通知收到之日起30日内，如双方没有就继续履行合同达成书面协议，收到通知的一方视为对该合同已解除。补充协议第3条约定物业管理费包含电梯使用及维护费、外部卫生、房屋维修。补充协议第6条约定新长久公司提供公共停车场。补充协议第7条约定新长久公司需向杨蔚提供房产证复印件或等效证据复印件、房屋平面图、消防许可证复印件、环保监测报告复印件、房屋安全鉴定书复印件。2、商铺分租协议及补充协议签订后，新长久公司于2011年3月15日将租赁标的物交付给杨蔚占有使用。承租房屋后，杨蔚对房屋进行了装修，成立长沙县湘龙正道足浴会所，于2011年6月28日开始从事足浴经营活动。2014年2月，杨蔚进行经营转型，将足浴改造成商务酒店。租赁期间，杨蔚已将租金交纳至2013年4月15日止，物业管理费交纳至2013年3月15日止。3、杨蔚与原理于2000年9月15日登记结婚。4、原审法院于2015年1月29日受理杨蔚另案起诉被告湖南世景置业有限公司、第三人湖南新长久超市发展有限公司、杨年珍确认合同无效纠纷一案。杨蔚以侵犯其优先购买权为由请求确认湖南世景置业有限公司与杨年珍于2013年4月20日签订的房屋买卖合同无效。该案因杨蔚于2015年4月22日主动撤诉而结案。二、各方当事人争议的事实：1、新长久公司对出租房屋是否具有合法来源。新长久公司认为其享有合法转租权，杨蔚认为新长久公司无权对涉案房屋分租。原审法院认为，新长久公司为证实对出租房屋具有转租权，向原审法院提供湖南世景业有限公司与长沙市供销经贸发展总公司房屋租赁合同及解除合同协议书、湖南世景置业有限公司与新长久公司房屋租赁合同、湖南世景置业有限公司与杨年珍商品房买卖合同、湖南世景置业有限公司与新长久公司及杨年珍房屋租赁合同、新长久公司企业法人注册资料，经审查，上述证据均与原件核对无异，对涉案房屋的出租来源均具有证明力，故均予以采信。根据上述证据，认定位于长沙县原星沙镇土桥村世景华庭项目系湖南世景置业有限公司开发建设。2009年4月，湖南世景置业有限公司将世景华庭项目9栋一层至四层全部商业用房以及负一层部分用房（总租赁面积约一万余平方米）出租给长沙市供销经贸发展总公司。2011年11月18日，湖南世景置业有限公司与长沙市供销经贸发展总公司协商一致解除上述房屋租赁关系。同日，湖南世景置业有限公司与新长久公司签订房屋租赁合同将位于长沙县万家丽北路57号世景华庭住宅小区项目9号栋一层至四层全部商业用房以及9号栋、10号栋负一层部分地下室出租给新长久公司，双方约定租赁期限自2012年1月1日至2024年12月31日共13年，租赁期内新长久公司对承租房屋享有转租权。长沙市供销经贸发展总公司系新长久公司控股股东。2013年4月20日，湖南世景置业有限公司与杨年珍签订商品房买卖合同将位于长沙县原星沙镇土桥村世景华庭小区第9号栋301房出卖给杨年珍。2013年11月4日，湖南世景置业有限公司与新长久公司及杨年珍签订房屋租赁合同，约定：湖南世景置业有限公司与新长久公司的租赁关系解除；双方于2011年11月18日签订的房屋租赁合同内容不变，新长久公司的权利义务不变，湖南世景置业有限公司的权利义务全部转让给杨年珍，杨年珍作为新的出租方承担湖南世景置业有限公司在原合同中的所有权利义务；作为新的出租人杨年珍和作为承租人的新长久公司的权利义务均按2011年11月18日湖南世景置业有限公司与新长久公司之间的租赁合同执行。根据以上事实，原审法院认为，新长久公司于2011年3月14日与杨蔚签订商铺分租合同时并未取得涉案房屋承租权，在该时间点具有出租权主体为长沙市供销经贸发展总公司。但新长久公司在2011年3月14日对外签订分租合同并实际交付租赁物，作为新长久公司控股股东的长沙市供销经贸发展总公司是认可的，且新长久公司在2011年11月18日实际取得涉案房屋的承租权及转租权，故新长久公司将涉案房屋分租给杨蔚具有合法来源。2、新长久公司能否向杨蔚收取物业管理费。新长久公司认为其已代缴物业管理费，根据商铺分租合同有权向杨蔚收取，杨蔚认为新长久公司无权收取物业管理费，且未履行物业管理义务。原审法院认为，依法成立的物业公司根据物业服务合同约定有权向业主及物业承租人收取物业管理费。本案中，一方面新长久公司提供2013年和2014年度缴纳物业管理费发票，证实作为涉案房屋承租人已实际缴纳两年期间全部物业管理费；另一方面新长久公司、杨蔚在商铺分租合同中约定杨蔚向新长久公司每月缴纳1400元物业管理费，且杨蔚在2013年3月15日前均按合同约定向新长久公司缴纳了物业管理费，因此，新长久公司依据双方合同约定及实际缴纳物业管理费的事实有权向杨蔚收取物业管理费。原审法院认为：一、本案应否中止审理。本案中，涉案房屋的原出租人为湖南世景置业有限公司、承租人为新长久公司、次承租人为杨蔚。在2011年3月14日新长久公司与杨蔚建立租赁关系后的租赁期间，涉案房屋所有人及原出租人湖南世景置业有限公司于2013年4月20日将涉案房屋出卖给杨年珍。根据买卖不破租赁原则以及湖南世景置业有限公司和新长久公司及杨年珍签订的租赁合同约定，其权利义务关系由原出租人湖南世景置业有限公司、承租人新长久公司变更为新出租人杨年珍、承租人新长久公司。故新长久公司继续享有涉案房屋的承租权及转租权。且本案系新长久公司根据商铺分租合同起诉杨蔚的房屋租赁合同纠纷，审查的重点是合同签订、履行及违约情况，与杨蔚另案以侵犯优先购买权为由要求确认合同无效一案在事实、证据以及法律适用方面并无直接的因果关系，且杨蔚起诉确认合同无效案已审结。因此，杨蔚以本案必须以该案的审理结果作为依据为由申请中止审理的理由不能成立，原审法院不予采纳。二、商铺分租合同及补充协议是否合法有效。新长久公司与杨蔚签订的商铺分租合同及补充协议是双方真实意思表示，虽自合同签订的2011年3月14日至2011年11月18日期间新长久公司未取得涉案房屋承租权，但该期间的合法承租人长沙市供销经贸发展总公司对新长久公司转租行为认可，而新长久公司于2011年11月18日合法取得涉案房屋承租权，且杨蔚于2011年3月15日实际接收涉案房屋，上述事实表明并未影响杨蔚作为次承租人的权利，因此商铺分租合同及补充协议内容并不违反法律、行政法规强制性规定，故认定新长久公司与杨蔚签订的商铺分租合同及补充协议合法有效。三、新长久公司要求解除商铺分租合同及补充协议能否成立。商铺分租合同第十六条第16.1点约定杨蔚不按约定时间交付租金长达一个月以上，新长久公司有权解除合同。杨蔚自2013年4月16日开始就未支付租金，且该行为持续至今，故新长久公司根据合同约定享有合同解除权。商铺分租合同第十七条第17.2点约定发生本合同约定的解除合同事由，取得解约权的一方有权在该事由发生后30日内以书面形式通知对方解除合同，逾期视为自动放弃解约权。除本合同其他条款另有特别约定外，自通知收到之日起30日内，如双方没有就继续履行合同达成书面协议，收到通知的一方视为对该合同已解除。因杨蔚欠付租金行为属持续违约，新长久公司于2014年11月25日以起诉方式行使合同解除权不违反法律规定，原审法院于2014年12月19日将起诉状副本送达给杨蔚。因双方在合同约定的30日内未就继续履行合同达成书面协议，故应当认定商铺分租合同及补充协议于2015年1月19日解除。四、关于欠付租金及物业管理费数额。自2013年4月16日至原审法院认定的合同实际解除日2015年1月19日期间，杨蔚欠付租金共计297920元（2013年4月16日至2014年6月15日每月租金14000元共14个月租金为196000元＋2014年6月16日至2015年1月19日每月租金14560元共7个月租金为101920元）。自2013年3月16日至合同解除日2015年1月19日期间，杨蔚欠付物业管理费共计29400元（21个月×1400元／月）。五、关于违约金计算。双方合同约定逾期支付租金的违约金标准日万分之五是双方真实意思表示，且经审查，违约金计算标准尚在中国人民银行公布的六个月期贷款基准利率4倍之内，故违约金应以杨蔚欠付租金数额为基数分段计算至合同实际解除日。综上所述，新长久公司与杨蔚签订商铺分租合同后，新长久公司按约向杨蔚提供符合约定条件的租赁房屋，杨蔚未按约定支付租金，故应当承担继续给付余欠租金、物业管理费及违约金的违约责任。双方合同自2015年1月19日解除后，杨蔚应当将承租房屋返还给新长久公司，同时按双方合同约定的租金标准向新长久公司支付自合同解除日至实际腾房日期间的占有使用费。本案债务发生在杨蔚与原理夫妻关系存续期间，且杨蔚与原理未举证证明本案债务属于杨蔚个人债务，故原理对杨蔚所负债务应当承担共同清偿责任。关于杨蔚提出新长久公司未提供能有效使用停车场问题，经查，新长久公司已按合同约定履行提供公共停车场义务，新长久公司在经营活动中亦实际使用了公共停车场。双方争议主要是停车场进入口占道问题，因合同未明确约定争议问题属于新长久公司义务，故杨蔚该抗辩意见原审法院不予采纳。杨蔚提出新长久公司未提供有关证照复印件问题，经查，新长久公司接收租赁物后进行装修并办理有关证照于2011年6月28日正式营业，如杨蔚认为新长久公司有迟延交付或未交付有关证照复印件造成其损失，杨蔚可另行主张权利。杨蔚还提出新长久公司未提供合理的水电使用问题，经查，双方合同约定新长久公司具有提供水电接口和维持各项水电供应、使用系统正常运行义务，杨蔚并未提供新长久公司未履行该义务的证据，故杨蔚该抗辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十一条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认湖南新长久超市发展有限公司与杨蔚在2011年3月14日签订的商铺分租合同及补充协议于2015年1月19日解除；二、杨蔚在本判决生效后十五日内将租赁物位于长沙县原星沙镇世景华庭小区9号栋三楼700平方米房屋腾退给湖南新长久超市发展有限公司；三、杨蔚、原理在本判决生效后十日内共同支付湖南新长久超市发展有限公司余欠租金297920元、物业管理费29400元，合计327320元；四、杨蔚、原理在本判决生效后十日内以余欠租金297920元为基数分段按日万分之五的标准共同向湖南新长久超市发展有限公司支付自2013年5月16日起至2015年1月19日止的违约金；五、杨蔚、原理在本判决生效后十日内按商铺分租合同约定的月租金标准向湖南新长久超市发展有限公司共同支付自2015年1月20日起至实际腾退日止的租赁物占有使用费；六、驳回湖南新长久超市发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6579元，减半收取3289.5元，财产保全费2770元，共计6059.5元，由湖南新长久超市发展有限公司承担559.5元，杨蔚、原理共同承担5500元。杨蔚不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误：原审认定“新长久公司将涉案房屋分租给杨蔚具有合法来源”是错误的；原审认定“商铺分租合同及补充协议合法有效”是错误的；原审认定新长久公司“有权向杨蔚收取物业管理费”是错误的。原审判决程序违法：遗漏了必须参与诉讼的当事人；违反证据规定，肆意延长新长久公司举证期限；证据未经质证进行判决；未依法通知当事人开庭。综上，请求撤销原判，依法改判驳回新长久公司的诉讼请求，由新长久公司承担本案一、二审诉讼费用。新长久公司答辩称：新长久公司合法取得本案诉争所涉房屋的使用、收益、转租等权利，新长久公司将上述房屋转租给杨蔚合法有效；新长久公司有权向杨蔚收取物业管理费；本案原审程序合法。综上，请求驳回上诉，维持原判。在本院二审诉讼过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审查，本院对于原审法院查明的事实予以确认。本院认为：一、关于新长久公司是否有权将涉案房屋分租给杨蔚的问题。位于长沙县原星沙镇土桥村世景华庭项目系湖南世景置业有限公司开发建设。2011年11月18日，湖南世景置业有限公司与新长久公司签订房屋租赁合同，将世景华庭住宅小区项目9号栋一层至四层全部商业用房以及9号栋、10号栋负一层部分地下室出租给新长久公司，双方约定租赁期限自2012年1月1日至2024年12月31日共13年，租赁期内新长久公司对承租房屋享有转租权。2013年4月20日，湖南世景置业有限公司与杨年珍签订商品房买卖合同，将世景华庭小区第9号栋301房出卖给杨年珍。2013年11月4日，湖南世景置业有限公司与新长久公司及杨年珍签订房屋租赁合同，约定：湖南世景置业有限公司与新长久公司的租赁关系解除；双方于2011年11月18日签订的房屋租赁合同内容不变，新长久公司的权利义务不变，湖南世景置业有限公司的权利义务全部转让给杨年珍，杨年珍作为新的出租方承担湖南世景置业有限公司在原合同中的所有权利义务；作为新的出租人杨年珍和作为承租人的新长久公司的权利义务均按2011年11月18日湖南世景置业有限公司与新长久公司之间的租赁合同执行。根据以上事实，虽然新长久公司于2011年3月14日与杨蔚签订商铺分租合同时并未取得涉案房屋承租权，此时具有出租权的是新长久公司的控股股东长沙市供销经贸发展总公司，但是新长久公司在2011年3月14日对外签订分租合同后向杨蔚实际交付了租赁物，长沙市供销经贸发展总公司亦予认可，且之后新长久公司在2011年11月18日实际取得涉案房屋的承租权及转租权，故原审判决认定新长久公司有权将涉案房屋分租给杨蔚正确。二、关于商铺分租合同及补充协议是否合法有效的问题。新长久公司与杨蔚签订的商铺分租合同及补充协议系双方真实意思表示，虽新长久公司在签订合同时未取得涉案房屋承租权，但当时合法承租人长沙市供销经贸发展总公司对新长久公司的转租行为认可，且新长久公司于2011年11月18日已经合法取得涉案房屋承租权，故商铺分租合同及补充协议内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，因此原审判决认定新长久公司与杨蔚签订的商铺分租合同及补充协议合法有效正确。三、关于新长久公司是否有权向杨蔚收取物业管理费的问题。新长久公司与杨蔚在商铺分租合同中约定杨蔚向新长久公司每月缴纳1400元物业管理费，事实上杨蔚在2013年3月15日前均按合同约定向新长久公司缴纳了物业管理费，故新长久公司依据双方合同约定有权向杨蔚收取物业管理费。四、关于原审判决程序是否违法的问题。本案审理的是新长久公司与杨蔚的房屋租赁合同关系，长沙市供销经贸发展总公司、湖南世景置业有限公司、杨年珍不是本案诉争所涉合同的当事人，亦不属于本案必须参与诉讼的当事人，故原审判决并未遗漏当事人。原审亦不存在未依法通知当事人开庭等程序违法的情形。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判处恰当。上诉人杨蔚的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费6579元，由上诉人杨蔚负担。本判决为终审判决。审判长　周　坤审判员　熊　伟审判员　刘完玲二〇一五年十月十五日书记员　范　璐附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。关注微信公众号“”