（2015）沈中民二终字第2170号

裁判日期: 2015-10-15

公开日期: 2015-12-15

案件名称

上诉人沈阳理工大学与被上诉人于宝成、沈阳艺欣房产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

��宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

��宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

沈阳理工大学,于宝成,沈阳艺欣房产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2015）沈中民二终字第2170号上诉人（原审第三人）：沈阳理工大学，住所地：沈阳市浑南新区南屏中路*号。法定代表人：刘军，系校长。委托代理人：余浩，男，1982年6月2日出生，汉族，系该学校法律办工作人员。被上诉人（原审原告）：于宝成，男，1950年5月21日出生，汉族，系沈阳理工大学职工，住址：沈阳市沈河区。委托代理人：高义宝，系北京市司舵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳艺欣房产开发有限公司，住所地：沈��市东陵区东陵路139-1号。法定代表人：刘毅，系总经理。委托代理人：毛玉和，男，1941年11月1日出生，汉族，系该公司法律顾问。上诉人沈阳理工大学（以下简称“理工大学”）与被上诉人于宝成、沈阳艺欣房产开发有限公司（以下简称“艺欣公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2015）浑南民二初字第1003号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年08月25日受理后，依法组成由本院审判员周濛担任审判长，与审判员姜会军、代理审判员朱闻天参加评议的合议庭，审理了本案。于宝成原审诉称：2010年7月13日，被告与第三人签订团体购房协议书，约定：第三人组织教职员工订购被告开发的住房；被告与购房人签订商品房预售合同时，购房人向被告交付定金30，000元，所有购房人交付的定金存到被告与第三人认可的��告银行账户；被告在收到购房人交付30，000元定金后，没有按照本协议约定开工视为违约，应双倍返还购房人定金。同年7月26日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告交付定金30，000元，如退房定金不退，违约责任按团体购房协议书书约定执行。原告于签订合同的同时交付定金30，000元。第三人共组织189名教工参与本次团购活动，购房定金共计5，670，000元全部交付给第三人，第三人将该5，670，000元存在其工会银行账户。第三人向购房人承诺购房定金由第三人工会统一保管，实际上也由第三人工会保管至返还。历经两年半，至2012年末，被告根本不能履约。第三人和被告协商，决定终止此次团购活动。2013年1月，第三人开始返定金，但只返给173人各30，000元定金，共计5，190，000元，包括原告在内的16名购房人的定金计480，000元至今未返还。这16人多次要求第三人返��定金，但第三人解释在其账户保管的定金是5，190，000元，已返还购房人，另480，000元已通过转账支票的形式转给被告，被告已承诺退还给购房人。但时至今日，被告和第三人未返还定金。被告已根本违约，按法律规定和合同约定，应承担违约责任，双倍返还定金。第三人组织购房人团购，购房人自始至终未与被告接触，一切手续都是与第三人办理的。第三人实际收受并保管购房人交付的定金5，670，000元，应承担相应义务，第三人将其中480，000元转给被告，对该笔款未尽保管义务，应承担责任。被告违约后，由第三人实际返还给173名购房人定金5，190，000元，第三人对包括原告在内的16名购房人也有返还义务。第三人承诺保管购房定金和购房款的义务，保护购房人的利益不受损害，第三人兑现了绝大部分承诺（173人的5，190，000元），但一小部分承诺未兑现（16人480，000元），第三人应一视同仁，其承诺的效力及于全部购房人（189人），不应该有区别。鉴于上述事实和理由，原告诉至法院，要求被告与第三人双倍返还购房定金60，000元；被告与第三人承担诉讼费用。艺欣公司原审辩称：1、被告与第三人签订的团体购房协议书合法有效，应继续履行。2、被告没有直接收取原告交纳的定购款（不是定金），不应该由被告直接返还，应由第三人返还，而且不是双倍。3、该笔款项是第三人划拨给被告，用于履行团体购房协议书的设计费，现第三人撕毁合同，要求被告赔偿损失不公平。4、该案所涉及的房屋是应第三人的要求设计、施工，不适用最高人民法院的司法解释。5、原、被告签订的商品房买卖合同是团体购房协议书衍生而来。理工大学原审述称：1、房屋买卖合同是由原、被告签订的，第三人不是房屋买卖合同的当事人��而是以组织者的身份出现。2、第三人没有实际取得原告的购房定金，根据原、被告签订的房屋买卖合同，购房定金应在签订合同时由原告交纳，并由被告出具收款收据，第三人只是按合同约定，将原告的定金转给了被告，至今原告的全部定金均在被告处，第三人并没有实际留存或取得原告的任何定金。3、第三人不是本案项下团购房项目的担保人。（1）根据团体购房协议书，第三人负责组织单位职工购买被告开发的房屋，只是组织人，不是担保人，团体购房协议书全文没有任何一个条款约定第三人对团购房事宜履行担保义务。（2）第三人不具备成为保证人的法定资格，根据法律规定学校等公益目的事业单位不能成为担保人，第三人属于典型的公益事业单位，并不具备成为保证人的法律资格，实际上在拟定团体购房协议时，第三人也非常注意明确本身作为组织者而��担保人的法律地位。4、第三人不应承担连带赔偿责任。第三人既不是房屋买卖合同的一方当事人，又没有实际取得原告支付的定金，同时更不具备成为担保人的法定资格，于法于理均不应承担连带责任，本案返还定金及承担相关责任的主体在被告。另根据有关法律规定，第三人只有在明确向债权人保证监督支付专款专用而未尽监督义务造成资金流失的，承担相应补充责任。本案中从现有材料上看第三人未向原告及债权人做出过类似保证，因此不具备适用该条款的前提条件。退一步讲，假设第三人负有该义务而未尽该义务，第三人应承担的责任也仅限于补充赔偿责任，非连带责任。综上，第三人没有向原告返还购房定金及赔偿相关损失的义务，也不应承担连带赔偿责任。原审法院经审理查明：2010年7月13日，被告与第三人签订团体购房协议书，约定：一、��目地点位于沈阳市浑南新区的浑南生态园小区西侧，占地面积11000平方米（以规划为准）；二、项目名称“浑南生态园小区三期”；三、团购规模及户型：1、第三人组织教职员工预计向被告团体订购住宅总面积约30000平方米（约300套住房），最后以第三人教职员工实际购房数及实际购房面积为准。2、住宅户型：两室一厅一卫、三室一厅一卫、三室一厅两卫。被告依据上述三种户型并根据第三人教职员工购买情况，确定具体户型与建筑面积。四、团购价格。五、团购办法：1、被告应当依法取得商品房开发的有关批准文件证照，并应当依法与第三人教职员工签订商品房预售合同和商品房买卖合同。2、本协议签订后10日内，第三人组织教职员工选购该商品房，向被告提供购房人姓名和想购买的房屋面积（大约面积）。3、在被告与购房人签订商品房预售合同时，购房人向被告交付定金30，000元整，所有购房人交付的定金存到被告和第三人双方认可的被告银行账户。待第三人交纳完定金后，被告为其设计，经第三人认可后开工建设。购房人交付定金后，没有选到欲购买的户型，不视为购房人违约，被告应当在5日内向购房人返还所交付的定金。4、有关被告与购房人之间的权利和义务，由双方签订的商品房预售合同和商品房买卖合同约定。第三人负责监督及组织购房人抽签确定具体楼房号。5、在被告与购房人签订商品房预售合同后的30日内，被告按照购房人的要求完成房屋设计工作，并经第三人认可。六、被告建设进度和付款方式及比例；七、被告对于购房人交付购房款的使用条件：购房人交付的购房款必须专款专用。总购房款中的25%部分由被告、第三人指定的银行统一代收监管。第三人动用该部分购房款时须经被告、第三人共同��批后适用（由被告、第三人根据工程形象进度确定资金支付比例）；九、违约责任：1、被告在收到购房人交付30，000元定金后，没有按照本协议约定开工视为违约，应双倍返还购房人定金。4、第三人如在本协议签订后60日内不履行组织团购义务，由此给被告造成损失的，第三人应当赔偿该损失。5、被告与购房人签订商品房预售合同和商品房买卖合同中所约定的违约责任条款包括但不限于上述违约责任条款。双方应当依法订立其他违约责任条款或者按照有关法律法规规定承担违约责任。团体购房协议签订后，第三人即组织教职工进行团购，2010年7月23日，组织173人进行了团购，173名购房人每人交付了30，000元定金，存入第三人工会帐户，由被告向购房人开具收款收据，同时与被告签订了商品房买卖合同。2010年7月26日，又组织16人进行团购，该16名购房人每人也交付了30，000元定金，存入第三人工会帐户，同样由被告向购房人开具收款收据，并与被告签订了商品房买卖合同。商品房买卖合同约定：原告签订合同时付定金30，000元，余款按被告同第三人团体购房协议书付款约定付款，除未选到所报相应户型、面积的住宅外，退房的定金不退。而后，第三人未经购房人同意，于2010年7月26日将存入其工会帐户的定金径行转给被告480，000元，被告向第三人出具了收款收据。后由于政府没能对双方合作开发的地块完成腾迁，导致第三人与被告于2010年7月13日签订的团体购房协议书无法继续履行。为促进退还购房者定金等有关问题的快速、顺利解决，被告与第三人于2012年12月26日召开会议，就退还参与团体购房者的定金（每人30，000元，共189人）的问题达成一致意见：1、退款手续已完备的151名购房人的定金，由第三人于2012��12月26日起一个月之内退还完毕。2、退还定金手续尚未完备的15名购房人于2012年12月28日下午2点到第三人科学会堂，由被告负责办理相关退还定金手续，于2013年1月26日前，第三人负责退款完毕。若购房人本人因故不能亲自办理相关手续，可委托亲属办理，受委托人应持本人身份证件及购房人身份证件办理手续。3、定金发票或合同丢失的7名购房人，以个人名义将丢失发票或合同情况进行登报公示两个月（沈阳日报）。公示期满后，由被告办理退款手续，第三人负责退款。4、存放在被告处的16名购房人的定金，被告承诺于2013年1月26日前向购房人本人退还完毕。会后，第三人将173人的定金退还，但被告却迟迟未将16名购房人的定金退还。原告与被告及第三人多次沟通未果，起诉来院。原审法院认为：被告于2010年7月26日与原告签订商品房买卖合同时，未取得商��房预售许可证明，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。合同无效，则定金条款无效，原告交纳的30，000元，被告应予返还。被告应对合同无效负主要责任，应按照中国人民银行同期贷款利率赔偿原告损失。被告提出其收取的480，000元是第三人支付的设计费，经查无合同依据，且无其他证据证明，尤其在其给第三人出具的收取480，000元的收款收据上，被告认可所收款项系购房定金，因此对被告该抗辩，本院不予采信。原告与被告签订商品房买卖合同是基于第三人与被告的团体购房协议书，第三人应按照团体购房协议书的约定全面履行义务，而且本案中，原告交付的30，000元先存至第三人工会帐户，后转入被告帐户，在整个购房过程中，原告完全是出于对第三人的信任。第三人共组织189名职工（与原告相同身份）参加此次团购，所收购房人每人30，000元，共计5，670，000元（30，000元×189人）均存入第三人同一工会银行账户，2010年7月26日第三人转给被告480，000元时，其余5，190，000元仍继续存在第三人该银行账户，480，000元只是被告与第三人认为的是后参加团购的16户（包括原告在内）交纳款项，并未经原告认可，则不具有是后参加团购的16户（包括原告在内）交纳款项的特定属性。在团体购房协议书无法继续履行的情况下，2012年12月26日会议纪要是被告与第三人之间形成的，同理亦不能以此确认会议纪要中由被告返还的480，000元确定指向此次诉讼的16户购房人（包括原告在内），不能因此免除第三人的民事责任。第三人在未通知购房人，未经购房人同意的情况下，将购房人交纳的480，000元转账至被告账户，退还173户��房人5，190，000元后，又拒绝返还原告交纳的30，000元，造成原告财产损失，侵害了原告的合法权益，故原告要求被告、第三人共同承担返还义务的请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告沈阳艺欣房产开发有限公司、第三人沈阳理工大学于本判决生效之日起3日内一次性返还原告于宝成30，000元；二、被告沈阳艺欣房产开发有限公司、第三人沈阳理工大学给付原告于宝成30，000元的利息损失，自2010年7月26日起至本判决确定给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；三、驳回原告于宝成的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，300元，由被告沈阳艺欣房产开发有限公司承担。宣判后，上诉人理工大学不服，上诉至本院。其上诉请求：请求撤销原审判决。其主要理由：一、原审判决认定阎法生只是艺欣公司与理工大学认为的后参加团购的16户之一，并未经阎法生认可，其交纳款项不具有后参加团购的16户交纳款项的特定属性系事实认定错误；二、原审判决适用《侵权责任法》判令上诉人承担共同赔偿责任系适用法律错误。被上诉人于宝成辩称：请求维持原判。被上诉人艺欣公司辩称：请求维持原判。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：本案争议的焦点为上诉人理工大学是否应对艺欣公司应返还于宝成的购房定金承担共同给付责任。于宝成与艺欣公司签订商品房买卖合同是基于理工大学与艺欣公司的团体购房协议书，理工大学应按照团体购房协议书的约定全面履行义务，而且本案中，于宝成交付的30，000元先存至理工大学工会帐户，后转入艺欣公司帐户，在整个购房过程中，于宝成完全是出于对理工大学的信任。理工大学在未通知购房人，未经购房人同意的情况下，将购房人交纳的480，000元转账至艺欣公司账户，退还173户购房人5，190，000元后，又拒绝返还于宝成交纳的30，000元，造成于宝成财产损失，侵害了于宝成的合法权益，故于宝成要求艺欣公司、理工大学共同承担返还义务的请求，本院予以支持，对于上诉人的上诉请求，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，300元，由上诉人沈阳理工大学负担。本判决为终审判决。审　判　长　　周　濛审　判　员　　姜会军代理审判员　　朱闻天二〇一五年十月十五日书　记　员　　王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；来自