（2015）沈中民二终字第2231号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2015-11-30
案件名称
上诉人高广胜与被上诉人沈阳天盛河畔物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第2231号上诉人（原审被告）：高广胜，男，汉族，1961年12月25日，住址：沈阳市苏家屯区。被上诉人（原审原告）：沈阳天盛河畔物业管理有限公司，住所地：沈阳市苏家屯区沙柳路35-2号楼西12门。法定代表人：张庆余，任该公司总经理。委托代理人：孙丽君，系辽宁沈南律师事务所律师。上诉人高广胜因与被上诉人沈阳天盛河畔物业管理有限公司（以下简称“天盛河畔物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2015）苏民小字第124号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法由审判员周濛担任审判长，与审判员姜会军、代理审判员朱闻天组成合议庭，于2015年9月15日公开开庭对本案进行了审理，上诉人高广胜，被上诉人天盛河畔物业公司的委托代理人孙丽君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天盛河畔物业公司原审诉称：被告系居住在原告提供物业服务的沈阳市苏家屯区湖畔绿洲小区内。房屋地址为沈阳市苏家屯区乔松路26-13#511。原告为被告提供物业服务，被告应依约按每平方米每月0.8元标准交付物业费。原告依约履行义务，提供了物业服务，但被告却未按协议缴纳物业费，此款经我公司多次向被告催要未果。故诉至法院，请求被告给付2012年8月1日至2014年7月31日物业费3，558及滞纳金583元，共计4，141元，案件受理费由被告承担。高广胜原审辩称：我不同意原告的诉讼请求，我与原告没有合同关系，我也并没有与原告签订合同，原告进驻小区也没有经过业主大会公开招标，不受法律保护，因此我不同意原告的诉讼请求。原审法院经审理查明：原告于2012年10月1日进驻湖畔绿洲别墅小区。后原告于2012年12月18日与湖畔绿洲别墅小区业主委员会补签了一份物业管理合同，合同约定由原告对被告居住的湖畔绿洲小区进行物业管理，按约定被告每平方米每月0.8元，被告从2012年10月1日至2014年7月31日物业费3，256及滞纳金583元没有缴纳，该款经原告多次催要，被告均以种种理由拒绝缴纳，故原告诉至法院。原审法院认为：原告与苏家屯湖畔绿洲别墅小区业主委员会主任张日煥签订的物业管理合同系双方之间真实意思表示，且没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。该物业管理合同对全体该小区业主具有约束力。原告从2012年10月1日至今已对该小区进行了物业管理提供了物业服务，现被告没有按照约定给付原告物业费系违约行为，对双方之间产生的纠纷应付全部责任，因原告系2012年10月1日进驻该小区，故原告应该从2012年10月1日开始计算物业费，原告要求被告给付2012年8月1日至2012年9月30日物业费302元应扣除，因此本院判决被告给付原告物业费3256元，关于原告要求被告给付滞纳金583元的主张，该条款系格式条款，加重了被告的责任，其主张无法律依据，故本院对原告要求给付滞纳金的主张不予支持。关于被告提出与原告没有合同关系，原告进驻该小区没有经过业主大会公开招标，不受法律保护的辩解，因原告与业主委员会主任张日煥签订的物业管理合同对全体业主具有约束力，且被告接受了原告的服务，并没有对原告进驻该小区进行物业管理提出异议，没有向人民法院主张权利，且被告提出的物业服务合同系无效合同的辩解与本案并不是一个法律关系。被告应另行主张权利，故本院对被告的辩解不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告闽东于本判决发生法律效力后五日内给付原告沈阳天盛河畔物业管理有限公司物业费2012年10月1日至2014年7月31日物业费3256元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他讼诉请求。案件受理费50元，由被告负担。宣判后，高广胜不服，向本院提出上诉。理由：原审认定事实错误，程序违法，适用法律不当，明显偏袒被上诉人。请求法院：撤销原审判决，查清事实后，依法改判。被上诉人承担一审、二审费用。被上诉人天盛河畔物业公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院查明事实与原审法院认定事实基本一致。本院另查明：沈阳天盛河畔物业管理有限公司系与张日煥签订的物业管理合同书，该物业合同无涉案小区业主委员会盖章。上述事实，有双方当事人陈述笔录、《营业执照副本》、《收费许可证》、《物业管理合同》等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为：物业服务企业应当与业主委员会订立书面的物业服务合同。本案中，沈阳天盛河畔物业管理有限公司作为物业服务单位，其与涉案小区业委会主任张日煥个人签订的物业管理合同书效力上存在瑕疵，沈阳天盛河畔物业管理有限公司从2012年10月1日至2014年7月31日已对该小区进行了物业管理，提供了物业服务，高广胜作为业主享受到了沈阳天盛河畔物业管理有限公司提供的物业服务，故高广胜应给付沈阳天盛河畔物业管理有限公司物业费。关于物业费的给付标准，鉴于前述情形及沈阳天盛河畔物业管理有限公司提供的物业服务质量确实存在瑕疵，故本院酌定以物业管理合同书中约定标准的80%计算，即高广胜应给付沈阳天盛河畔物业管理有限公司物业费2，604.8元（3，256元×80%）。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销沈阳市苏家屯人民法院（2015）苏民小字第124号民事判决第二项；二、变更沈阳市苏家屯人民法院（2015）苏民小字第124号民事判决第一项即：“被告高广胜于本判决发生法律效力后五日内给付原告沈阳天盛河畔物业管理有限公司物业费2012年10月1日至2014年7月31日物业费3，256元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”为：“高广胜于本判决发生法律效力后五日内给付沈阳天盛河畔物业管理有限公司物业费2012年10月1日至2014年7月31日物业费2，604.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”三、驳回双方当事人其他诉讼请求。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，共计为100元，由上诉人高广胜负担10元，由被上诉人沈阳天盛河畔物业管理有限公司负担90元。本判决为终审判决。审 判 长 周 濛审 判 员 姜会军代理审判员 朱闻天二〇一五年十月十五日书 记 员 王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；