（2015）黄浦民四（民）初字第494号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2015-12-22
案件名称
沈于杰与益军房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市黄浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈于杰,益军
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六十条第一款，第九十四条，第二百三十五条
全文
上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四（民）初字第494号原告（反诉被告）沈于杰，男，汉族，1962年8月23日出生。委托代理人沈雯娟（原告沈于杰之妹），女，汉族，1964年12月16日出生。委托代理人朱伟，上海市竞业律师事务所律师。被告（反诉原告）益军，男，汉族，1977年11月9日出生，户籍所在地为上海市。委托代理人袁郁（被告益军之妻），女，汉族，1981年2月8日出生。原告沈于杰诉被告益军房屋租赁合同纠纷及反诉原告益军诉反诉被告沈于杰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈于杰、原告委托代理人沈雯娟及朱伟、被告益军、被告委托代理人袁郁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈于杰诉称：2012年12月13日，原、被告签订租约，原告将位于上海市自忠路XXX弄XXX号房屋出租予被告，租期5年。租赁期间，系争房屋处发生动迁，导致租约无法继续履行，原告遂要求解除租约，并要求被告返还系争房屋，但均未果。就此，原告现诉请要求（1）解除原、被告所签租约；（2）被告将系争房屋返还予原告；（3）被告支付自2015年6月17日起至实际返还房屋日止之租金。原告提供以下证据：1、《租用公房凭证》，以证明原告为系争房屋之公房承租人。2、告居民书及征收决定，以证明系争房屋已被划入拆迁范围。3、《房地产租赁合同》，以证明原、被告之间存在租赁关系。4、征收补偿协议，以证明动拆迁已经实际进行。5、原、被告之间往来短信记录，以证明原告在知晓动迁后已及时与被告进行沟通。被告益军辩称并反诉诉称：因系争房屋处确已发生动迁，故同意解除租约并返还系争房屋，但鉴于被告曾将系争房屋进行装修且予以转租，原、被告之间租约解除，导致被告实际向次承租人偿付违约金，且被告就此将遭受装修损失，鉴此，被告提起反诉要求（1）原告按约赔偿被告解约违约金人民币280，000元（就剩余租期即自2014年8月10日起至2017年12月16日止、按该剩余租期租金2倍计算）；（2）原告返还被告押金人民币7，000元；（3）原告返还被告2015年上半年租金计人民币21，000元；（4）原告赔偿被告向次承租人所付违约金人民币18，000元；（5）原告赔偿被告装修损失计人民币120，000元。被告对原告提供证据1-3均无异议；对原告提供证据4称看不清楚；对原告提供证据5确认双方曾进行沟通，但因赔偿数额无法达成合意，故沟通未果。被告提供以下证据：1、《房地产租赁合同》（同原告证据3）及房屋委托书，以证明原、被告之间租赁关系，同时证明被告就系争房屋可予装修及转租。2、系争房屋装修前后之照片，以证明被告曾对系争房屋进行装修。3、被告与次承租人之间就解除租赁合同之交接材料，以证明被告赔偿次承租人人民币18，000元。4、收条，以证明被告付租等情节。5、原、被告之间短信记录，以证明被告当时愿意搬离，但原告要求被告继续履行租约。原告沈于杰针对反诉辩称：动迁系政府行为，原告对此并无责任，故对被告诉请之违约金不予认可。对被告所付押金同意返还，另因被告并未返还系争房屋，故不同意返还上半年租金。对被告所称向次承租人所付违约金，此系被告与他人之间法律关系，与原告无涉。对被告诉请之装修金额不予认可。原告对被告提供证据3形式真实性不予确认，对被告提供其他证据形式真实性没有异议；对被告提供证据1称委托书中记明租赁期间发生事宜均与原告无关；对被告提供证据2确认系装修前后情形；对被告提供证据4证明内容没有异议；对被告提供证据5确认双方曾多次进行沟通，但未能达成合意，对被告证明内容不予认可。审理中，被告申请对系争房屋装修进行评估。2015年7月9日，上海联合工程监理造价咨询有限公司出具《工程造价鉴证报告》，鉴定结论意见为（1）截至2015年7月，系争房屋装修残值为人民币29，582元；（2）截至2014年8月，系争房屋装修残值为人民币39，783元。对该鉴定结论，原告称截至2015年7月，系争房屋仍由被告占用，故装修残值应为人民币29，582元。被告则称系争房屋处于2014年8月通知拆迁，之后系争房屋即无法正常居住使用，故装修残值应为人民币39，783元，被告并就此将反诉请求5中装修损失数额调整为人民币39，783元。经审理查明：原告系上海市自忠路XXX弄XXX号底层房屋之公房承租人。2012年12月13日，原、被告签订《房地产租赁合同》（下称《租赁合同》）一份，约定（1）原告将上海市自忠路XXX弄XXX号1楼房屋出租予被告，租期自2012年12月17日起至2017年12月16日止，月租金为人民币3，500元，租金每6个月支付一次；（2）被告于签约时支付租赁保证金人民币7，000元，该保证金在租赁期满、被告返还房屋且清结租赁费用后当日由原告无息返还被告；（3）原告保证被告可正常居住5年，如原告因被告居住未满而违约，则原告须按剩余天数租金之2倍赔偿被告违约金。签约后，原告交房，被告收房后对系争房屋进行装修，并按约支付租赁保证金人民币7，000元及截至2015年6月16日止之租金。期间，政府部门于2014年8月10日告知系争房屋被划入征收范围。同月，原告致被告手机短信，称《租赁合同》因动迁而予终结，要求被告于次月8日左右腾空系争房屋，同时要求被告配合动迁人员办理看房事宜等。之后，原、被告就合同解除后各项费用承担始终未能达成合意，被告亦未将系争房屋返还原告。2014年12月，原告签署征收补偿协议。现系争房屋截至2015年7月之装修残值为人民币29，582元。原告因要求被告返还系争房屋未果，遂起诉来院，要求解除双方所签《租赁合同》且被告返还系争房屋，同时要求被告支付自2015年6月17日起至被告实际返还房屋日止之租金。对此，被告同意解除合同且返还系争房屋，但称（1）原告未能保证5年租期，故应当就剩余租期承担违约金；（2）系争房屋被划入征收范围后，系争房屋即无法正常居住使用，故系争房屋装修残值应当计至2014年8月即应为人民币39，783元；（3）被告承租后曾将系争房屋予以转租，因发生动迁，被告与次承租人解除合同，并就此赔偿次承租人违约金人民币18，000元。被告就此提起反诉，要求（1）原告就剩余租期偿付被告违约金人民币280，000元；（2）原告返还被告押金（即租赁保证金）人民币7，000元；（3）原告返还被告2014年12月17日至2015年6月16日期间租金人民币21，000元；（4）原告赔偿被告向次承租人所付违约金人民币18，000元；（5）原告赔偿被告装修损失人民币39，783元。以上事实，由原告提供的《租用公房凭证》、告居民书、《租赁合同》、征收补偿协议、短信记录、被告提供的照片、收条、短信记录、《工程造价鉴证报告》以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告所签《租赁合同》系双方当事人据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，原、被告作为签约方均应恪守合同约定义务。租赁期间，系争房屋被政府征收，且原告已实际签署征收补偿协议，现原告以合同无法继续履行为由要求解除合同并要求被告返还系争房屋，原告该诉请与法无悖，本院依法予以支持。对于原告诉请之租金，鉴于系争房屋在该时段实际仍由被告掌控，故本院对原告该项诉请亦依法予以支持。对于被告诉请之违约金，因房屋征收系政府行为，虽该征收行为导致原告对被告所作5年租期之承诺无法兑现，但原告对此并无过错责任，故本院对被告该项违约金诉请依法予以驳回。对于被告要求返还押金之诉请，根据合同约定，原告应当在被告返还系争房屋且清结各项租赁费用后当日予以无息返还。对于被告要求原告返还租金之诉请，因所涉租金指向之时段内，系争房屋仍由被告掌控，故本院对被告该项诉请依法予以驳回。对于被告要求原告赔偿其向案外人所付违约金之诉请，鉴于通常情形下，租赁双方针对因房屋征收所导致租约提前解除情形，均无须承担违约责任，现被告未能提供相关证据以证明被告实际支付该项违约金，且该项支付系属合理且必须，故本院对被告该项诉请亦依法予以驳回。对于被告要求原告赔偿装修残值损失人民币39，783之诉请，因装修残值系按照平均损耗予以折算，故系争房屋装修残值应当计为人民币29，582元，对于被告该项损失，虽原、被告双方就合同解除均无过错，但考虑到原告曾对被告作出5年租期之保证，故基于公平原则，该损失酌情由原、被告双方分别承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十四条第五项、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告沈于杰与被告益军于2012年12月13日所签《房地产租赁合同》于本判决生效之日予以解除；二、被告益军于本判决生效之日起十日内将上海市自忠路XXX弄XXX号一楼房屋返还予原告沈于杰；三、被告益军于本判决生效之日起十日内支付原告沈于杰租金（自2015年6月17日起至租赁合同解除日止、按月租金人民币3，500元计算）；四、被告益军于本判决生效之日起十日内支付原告沈于杰房屋使用费（自租赁合同解除日次日起至被告益军实际返还房屋日止、每月按人民币3，500元计算）；五、反诉被告沈于杰于本判决生效之日起十日内补偿反诉原告益军装修残值损失人民币17，000元；六、反诉原告益军就上述第二至四项履行完毕当日，反诉被告沈于杰退还反诉原告益军租赁保证金人民币7，000元；七、驳回反诉原告益军要求反诉被告沈于杰支付违约金人民币280，000元、返还租金人民币21，000元及赔偿违约金损失人民币18，000元的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币80元（原告沈于杰已预付），由被告益军负担。反诉案件受理费人民币3，095元（反诉原告益军已预付），反诉原告益军负担人民币2，895元，反诉被告沈于杰负担人民币200元。审核费人民币3，600元（反诉原告益军已预付），反诉原告益军负担人民币3，090元，反诉被告沈于杰负担人民币510元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 严 奇审 判 员 李 慧代理审判员 梅松松二〇一五年十月十五日书 记 员 暨秉恒附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条??当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条??当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条??……有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形。第二百三十五条??租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 来源：百度“”