（2015）江阳民初字第3500号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2015-12-08
案件名称
泸州市国华资产经营有限公司诉熊正萍、张司棠租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
泸州市江阳区人民法院
所属地区
泸州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
泸州市国华资产经营有限公司,张司棠
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第九十四条，第一百一十二条
全文
四川省泸州市江阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）江阳民初字第3500号原告泸州市国华资产经营有限公司，住所地泸州市江阳区东门路。法定代表人胡波。委托代理人肖篪，四川理光律师事务所律师。委托代理人张蓝，四川理光律师事务所律师。被告张司棠，女，汉族，生于1973年8月9日，住泸州市龙马潭区。原告泸州市国华资产经营有限公司（以下简称国华公司）诉被告熊正萍、张司棠租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员彭霞公开开庭进行了审理。在案件审理过程中，原告撤回对被告熊正萍的起诉，本院依法予以准许。原告国华公司委托代理人肖篪，被告张司棠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国华公司诉称：国华公司将其接收经营管理的国有资产泸州市江阳区阳光路的房屋提供给被告张司棠有偿使用，并签订了合同约定使用费为每月250元，租期为2015年1月1日起至2015年12月31日止。被告从2015年1月1日起就未向原告交纳房屋使用费已违反合同的约定，经原告多次催要拖欠的使用费及滞纳金但被告仍不缴纳。截止2015年6月30日被告已欠使用费1500元及滞纳金172.5元，。请求判令：1、解除原、被告之间签订的《国有资产有偿使用合同》；2、要求被告立即退还泸州市江阳区阳光路的房屋；3、被告向原告支付房屋使用费及滞纳金（从2015年1月1日起至退房之日止按照银行同期贷款利率的4倍计算）和违约金600元；4、原告支付的律师费3000元及诉讼费由被告承担。被告张司棠辩称：被告承租该讼争房屋多年，2014年由原告公司管理后签订的合同内容均是一致，但实际交纳租金都是使用后一年一交，被告也未提过异议也未收取过滞纳金；2015年的合同系3月16日签订，被告于4月领取合同并交纳房租时才被原告的工作人员告知要先支付该季度的滞纳金；被告认为原告的该做法不合惯例于是拒绝支付滞纳金，但因原告公司坚持如不先支付滞纳金就不收取租金，致使被告不能缴纳房租。故被告同意按约支付租金，但要求驳回原告的其他诉讼请求。经审理查明：2013年12月31日《泸州国有资产经营有限公司资产委托管理清册》载明包括江阳区阳光路5号门市在内的房产由泸州国有资产加油经营有限公司委托原告国华公司经营管理，该房产的使用人系熊正萍。熊正萍作出说明该租用的门市从2009年起就由其嫂子张司棠经营使用，且保证金、合同、房租等均由张司棠办理，自己与该门市已无任何关系；原、被告对该说明均予以认可，原告认可实际形成的转租关系及该讼争房屋实际承租人系被告张司棠。2015年3月16日张司棠、熊正萍与原告国华公司签订了《国有资产有偿使用合同》提供方即原告将坐落于泸州市江阳区阳光路的房屋提供给使用方有偿使用，约定使用期限自2015年1月1日至2015年12月31日止为期1年；上述房产本着先交使用费后使用的原则，月使用费为250元、按季计算支付，由使用方在每季的前5日内到指定的缴费大厅自行缴纳。该合同还约定如使用方未按时缴纳使用费属于违约应向提供方支付滞纳金，计算方式为：逾期天数×应缴使用费×5‰；并视为使用方不履行本合同，提供方有权终止本合同收回所提供的房产，不退还使用方所交的全部履约保证金，并追究使用方的责任；违约方还应支付违约金即合同使用费总额的20%，……使用方违约的除按本协议支付违约金外，还应赔偿守约方实现权利的所有费用，包括但不限于如诉讼费、律师费、公证费等。该合同有原告签章及被告张司棠和熊正萍签字捺印，被告陈述“熊正萍”的签字和捺印均为自己所为。2015年6月4日原告委托的四川理光律师事务所律师肖篪向该讼争房屋使用方发出律师函，要求缴纳截止2015年5月31日所欠房屋使用费1250元及逾期缴费滞纳金876元。四川理光律师事务所向原告出具的发票载明诉张司棠案民商事律师代理费金额为3000元。另查明：2014年10月9日被告以熊正萍的名义向原告缴纳了该房屋2014年的使用费，原告以其委托人即泸州国有资产经营有限公司的名义向被告出具发票，载明收款项目为房屋租赁2014年1月-12月每月150元、收款金额1800元。上述事实，有原、被告双方在法庭上的陈述，原、被告向法庭提供的《国有资产有偿租赁合同》、《证明》、清册、函、发票等证据材料在案证明，本院予以认定。本院认为：被告张司棠与原告已构成实际租用房屋的关系，被告作为实际承租人应当按照合同的约定缴纳房租，对原告要求被告支付房屋使用费的主张本院依法予以支持。关于原告主张因被告违约要求解除合同并退还房屋的诉讼请求，结合被告从2015年1月起未缴纳房租费已构成违约，本院对原告该主张依法予以支持。关于原告要求被告支付滞纳金的请求，根据2015年3月16日被告与原告国华公司签订的《国有资产有偿使用合同》租房期限为2015年1月1日至2015年12月31日止为期1年，签订时间在约定的第一季度缴费期间最后一日即2015年1月5日之后，被告4月去缴费被告知第一季度要先缴纳滞纳金才能缴纳租金，结合2014年该讼争房屋是原告公司在经营管理并与租户签订合同，被告于2014年年底缴纳房租费也未支付滞纳金，故本院认为被告不应缴纳第一季度的滞纳金。从2015年第二季度起，被告实际未缴纳租金的行为给原告造成了一定的资金占用损失，本院认为合同约定的滞纳金其性质应为违约金，合同约定的滞纳金即违约金明显过高，对原告主张滞纳金调整为按中国人民银行同期贷款基准利率的4倍计付，本院依法予以支持；结合2015年中国人民银行同期贷款基准利率为年利率4.6%，违约金应按照4.6%÷365天×4倍=0.05%的日利率为标准计付，计算方式为：逾期天数×应缴使用费×0.05%。原告要求被告支付律师费3000元的主张符合合同约定，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第一百一十二条之规定，判决如下：一、解除被告张司棠与原告泸州市国华资产经营有限公司于2015年3月16日签订的关于泸州市江阳区阳光路房屋的《国有资产有偿租赁合同》，并于本判决生效之日起三十日内将租赁房屋退还原告泸州市国华资产经营有限公司；二、被告张司棠于本判决生效之日起十日内按照每月250元的标准向原告泸州市国华资产经营有限公司支付从2015年1月1日起至退还房屋之日止的房屋使用费；三、被告张司棠于判决生效之日起十日内向原告泸州市国华资产经营有限公司支付2015年第二季度从2015年4月6日起所欠租金750元的违约金，第三季度从2015年7月6日起所欠租金750元的违约金，按日利率0.05%的标准计付至付清之日止；四、被告张司棠于判决生效之日起十日内向原告泸州市国华资产经营有限公司支付律师费3000元。本案案件受理费25.00元，由被告张司棠承担。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。代理审判员 彭霞二〇一五年十月十五日书 记 员 黄容