（2015）巴法民初字第03096号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2016-05-26
案件名称
重庆市渝兴建设投资有限公司与张学清房屋租赁合同纠纷一审判决书
法院
重庆市巴南区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆市渝兴建设投资有限公司,张某某
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十三条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书（2015）巴法民初字第03096号原告重庆市渝兴建设投资有限公司，住所地重庆市巴南区渝南大道200号14-1、15-1号，组织机构代码75008968-1。法定代表人刘智，执行董事。委托代理人刘星，重庆海力律师事务所律师。委托代理人赵国，重庆海力律师事务所律师。被告张某某，男，1944年10月13日出生，汉族，住重庆市巴南区。原告重庆市渝兴建设投资有限公司（以下简称“渝兴公司”）与被告张某某租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月20日受理后，依法适用普通程序，由代理审判员张晟任审判长，与人民陪审员谢光碧、喻启平组成合议庭于2015年10月15日公开开庭进行了审理，原告渝兴公司的委托代理人赵国、被告张某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告渝兴公司诉称，2013年12月23日原、被告签订了《商业用房租赁合同》及补充合同，约定原告将其位于重庆市巴南区鱼轻路20号负1层房屋出租给被告用作仓库，租期自2014年1月1日至2014年12月31日止，租金每月640元。现双方合同已到期，但被告拒不交还房屋。故起诉要求被告立即返还承租房屋，支付欠付租金2670元，并依合同约定按三倍租金标准即每日64元支付2015年1月1日起至交还房屋时止的占有使用费用，并承担违约金1536元及律师费4000元。被告张某某辩称，被告自1999年起承租重庆市巴南区鱼轻路20号负1层号房屋，并用于仓库并居住至今。但被告支付租金至2015年12月31日，并未欠付租金。且在使用房屋期间，被告一直承担了疏通下水道并清理杂物垃圾的工作，要求原告按每月500元的标准支付相应费用。且被告承租房屋时，出租人承诺被告可一直租用，故被告不同意原告的诉讼请求经审理查明，原告渝兴公司系重庆市巴南区鱼轻路20号负1层房屋（以下简称“20号负1层房屋”）的产权人，房屋建筑面积80平方米。2013年12月23日，原、被告签订了《商业用房租赁合同》及《补充合同》，约定原告渝兴公司将其20号负1层号房屋出租给被告张某某，用作仓库。租期自2014年1月1日至2014年12月31日止，共12个月。租金先付后用，每月640元，按季支付，由被告张某某在每季度末月15日前以转账方式支付至原告渝兴公司于重庆银行巴南支行的账户中。另被告还应支付1920元作为履约保证金。租赁期满，被告应于租期届满后三日内腾空并交还房屋，逾期未交还，则按合同约定租金的三倍承担逾期期间的房屋租金。如违约，则应按合同总租金的20%向守约方支付违约金，并承担守约方为实现债权所产生的诉讼费、律师费及差旅费等。合同签订后，原告按约交付了租赁房屋，被告亦按约支付了保证金及2014年的房屋租金。但自2015年1月1日租赁期届满后，原、被告未续签合同，被告仍占有使用房屋至今，并按原合同约定方式及租金标准向原告支付了2015年度的租金共7680元。原告于2015年3月13日向被告发出《律师函》，要求被告腾空并返还承租房屋，按合同约定租金标准支付承租房屋的占有使用费，并要求被告在收到函件后五日内进行回复。被告张某某拒收。同年3月23日，原告与重庆海力律师事务所签订《法律事务委托合同》，由重庆海力律师事务所指派律师刘星、赵国为原告提供法律服务并担任诉讼代理人，原告向重庆海力律师事务所支付了4000元法律服务费。现原告起诉要求被告立即返还承租房屋，并依合同约定按三倍租金标准即每日64元支付2015年1月1日起至交还房屋时止的占有使用费用，并承担违约金1536元及律师费4000元。并同意与被告支付的保证金及2015年度的租金进行抵扣。审理中，被告要求原告支付疏通、清理管道费用。因双方分歧过大，故调解未果。以上事实，有原、被告的当庭陈述、《商业用房租赁合同》及《补充合同》、《律师函》及送达回执、《法律事务委托合同》、缴款回执单及发票等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，依法签定的合同对签定合同的双方有约束力，签定合同双方均应按合同约定的内容全面履行各自义务。租赁关系中，出租人应按约交付租赁物，承租人应按约支付租金，合同期满后，承租人应当返还租赁物。本案中，原、被告于2013年12月23日签订的《商业用房租赁合同》及《补充合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行义务，原告按约交付了租赁房屋，被告亦按约支付了保证金及2014年的租金。2015年1月1日租期届满后，双方未续签租赁合同，被告亦继续占有使用该房屋至今。为此，原告致函被告要求其腾空并返还房屋及支付房屋占有使用费，但被告张某某拒收，亦未交还房屋，但支付了2015年度占有使用费。原告明确表示其要求收回房屋，双方未就续租房屋达成新的约定，双方的租赁合同关系于2014年12月31日终止。故被告未按约交还房屋的行为属违约行为，应当承担违约责任。原告有权要求被告返还房屋并要求被告支付占有使用费，占有使用费应当参照租金标准，即按每月640元（每日21.33元）计算。但原告请求以合同约定按三倍租金标准计算超出原告实际损失，明显过高，应当按照《合同法》第一百一十三条之规定予以调整。计算期间，按合同约定被告应在租赁期于2014年12月31日届满后三日内交还房屋的约定，应从2015年1月4日起计算至被告实际交还房屋时止，截止2015年10月15日，共计284天，产生占有使用费6057.72元，应当由被告向原告支付。对原告要求被告按租金总金额的20%即1536元承担逾期交房违约金的请求，本院认为被告按合同约定租金标准向被告支付逾期交房的房屋占有使用费用，已经能够弥补其违约行为给原告带来的损失，承担了相应的违约责任，再次要求其承担逾期交房违约金，超出了原告实际遭受的损失，明显过高。故本院对原告要求被告承担违约金1536元的请求不予支持。对原告要求被告承担其为实现债权支付的律师费4000元的请求，本院认为被告未按约向原告交还房屋，经原告催告后仍继续占用至今，为此原告诉至本院并实际产生律师费4000元，属实现债权的合理费用，按合同约定应由被告承担。故本院对原告要求被告承担律师费4000元的请求予以主张。为此被告应向原告支付截止2015年10月15日的房屋占有使用费6057.72元及律师费4000元，共计10057.72元，与被告已向原告支付的保证金1920元及7680元品迭后，被告还应向原告支付截止2015年10月15的占有使用费及律师费457.72元。对被告要求原告补偿其对排水管道的疏通清理费用的抗辩意见，因被告未举示相应证据证明其有疏通清理的行为，也未举示相应证据证明疏通清理的具体费用，故本院对被告的请求不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告张某某于本判决生效之日起十五日内腾空并返还原告重庆市渝兴建设投资有限公司位于重庆市巴南区鱼轻路20号负1层房屋；被告张某某于本判决生效之日起十五日内支付原告重庆市渝兴建设投资有限公司位于重庆市巴南区鱼轻路20号负1层号房屋2015年1月4日至2015年10月15日的房屋占有使用费、律师费457.72元（已品迭），并按每日21.33元的标准支付原告重庆市渝兴建设投资有限公司自2015年10月16日至实际交还房屋止的占有使用费；驳回原告重庆市渝兴建设投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费170元，由被告张某某承担100元，原告重庆市渝兴建设投资有限公司自行承担70元。（此款已由原告重庆市渝兴建设投资有限公司自愿垫付，被告张某某在履行判决义务时一并给付原告重庆市渝兴建设投资有限公司，本院预收的受理费不作清退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费170元。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 张 晟人民陪审员 谢光碧人民陪审员 喻启平二〇一五年十月十五日书 记 员 程 磊 来自