（2015）沧民终字第2770号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2016-01-07
案件名称
解振龙与梁宝（保）社房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省沧州市中级人民法院
所属地区
河北省沧州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
梁宝（保）社,解振龙
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沧民终字第2770号上诉人（原审被告、反诉原告）：梁宝（保）社，男，1953年9月出生，汉族，退休干部，住河北省河间市工商局红盾家属小区3号楼东单302室。身份证号：1329221953********。委托代理人：刘汝金，退休干部。委托代理人：张会敏，天津市北洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：解振龙，干部。委托代理人：付瑞东，河北京南律师事务所律师。上诉人梁宝社因与被上诉人解振龙房屋买卖合同纠纷一案，河北省河间市人民法院于2013年12月2日作出（2013）河民初字第2028号民事判决，宣判后，梁宝（保）社不服，向本院提起上诉。本院于2014年4月16日作出（2014）沧民终字第938号民事裁定，撤销原判，发回重审。河北省河间市人民法院于2014年12月2日作出（2014）河民初字第2043号民事判决，宣判后，梁宝（保）社仍然不服，再次向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原告解振龙诉称，2002年4月，经同事孙某甲介绍，得知商贸城原工商局家属院梁宝社的三间平房欲出售，出价10万元，当时价格偏高，因为孩子上学急缺住房，决定买下。2002年6月23日，双方签订了协议，在场人有原、被告及孙某甲、杜瑞泽。协议约定预交定金5万元，其余房款于2003年5月1日前付清，原告为被告出具了欠5万元房款的欠条。2003年4月27日，原告将介绍人孙某甲叫到被告家中，将所欠的5万元房款交给了被告，并将原告出具的欠条撤回。因被告之妻系原告同单位的领导，被告退回1000元现金作为优惠。再有此房系房改房，房产证由工商局统一保管，故被告未将房产证交与原告，但被告保证随时协助原告办理过户手续。合同履行完毕后，被告将房屋钥匙交给原告，并在5月1日放假期间将其房屋内的所有东西搬走。十年期间原告一直咨询房产局有关人员要求办理过户手续，房产局有关人员答复这种情况都没办理过户，过户这事一直拖到今日，直至今年8月上旬，被告之妻突然给我打电话称第二次房款5万元可能没给，随后我找中间人孙某甲说明了情况，并要求被告协助办理过户手续，但未能达成和解。要求判令被告履行购房协议第4条的规定，协助原告办理过户手续。被告梁宝社辩称，一、预交的5万元现金并非定金。二、欠条之说纯粹是无中生有。因为卖房协议写的非常清楚，不仅能明确证实原告尚欠答辩人5万元房款，而且也写明了双方的权利和义务。因为是购房合同，不是单纯的欠款，根本没有必要写欠条。三、原告称已还5万元欠款完全是捏造事实。因为8月上旬一口咬定给了答辩人之妻刘汝金，起诉书上又说给了答辩人，自相矛盾。四、房屋钥匙是签订协议两天后给的原告。五、请求判令答辩人协助办理过户手续属无理要求。卖房协议第三条明确约定自全部房款付清后房屋所有权发生转移，原告没有证据证实所欠5万元房款已给付答辩人，原告应承担举证不能的法律后果。六、被答辩人未按照购房协议履行给付房款义务，答辩人拥有先履行抗辩权，有权拒绝被答辩人的过户请求。七、被答辩人诉状中称合同履行完毕的说法不正确，本购房协议双方均未履行主要合同义务，被答辩人未按照协议要求给付剩余5万元的房款，答辩人也没有办理过户手续，因此本购房协议一直处于待履行状态。八、被答辩人诉状中存在大量虚假陈述，答辩人从未收到过被答辩人任何欠条，欠条之说无中生有。2003年4月27日被答辩人向答辩人交付5万元剩余房款的说法完全是捏造事实。本案争议房屋钥匙的给付时间是购房协议签定两天后，并非2003年4月27日。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告梁宝社反诉称，2002年6月23日双方签订房屋买卖协议，反诉被告购买反诉原告位于河间市城苑西路1条2号的房屋一处，约定价款为10万元。反诉被告向反诉原告支付了5万元房款，剩余5万元约定2003年5月1日前还清。协议生效后，反诉原告向反诉被告交付了房屋钥匙，但反诉被告未能按期给付余款，并提出延缓请求。因反诉原告之妻与反诉被告系同一单位的同事，反诉原告即同意延缓。后经多次催要，反诉被告仍以手头没钱为由推拖。2013年8月上旬，反诉原告委托妻子刘汝金再次向反诉被告催要，并通知其如不能在一个月内付清房款即解除该房屋买卖协议、返还所占有的房屋时，反诉被告突然否认所欠房款，并向法院起诉，要求反诉原告协助办理过户手续。反诉原告认为，反诉被告违反协议约定，先是迟延履行债务，后又捏造事实赖帐，致使反诉原告不能实现合同目的。请求法院判令解除双方于2002年6月23日所签订的房屋买卖协议、反诉被告立即返还位于河间市城苑西路北侧工商局家属院1条2号的平房一处。反诉被告解振龙辩称，2002年6月工商局金盾家属区筹建，反诉原告梁宝社因急需资金购买金盾小区家属楼，才考虑出卖工商局老家属院三间平房，但当时梁宝社的哥哥一直居住在该三间平房内，且其哥自己的四间平房尚未建成，房屋暂时不能交付，所以才推迟到2003年5月1日前交清剩余的5万元房款，等于2002年6月23日交付的5万元房款被梁宝社白白使用了一年。因此房系工商局的房改房，房产证由工商局统一办理并在工商局存放，当时反诉原告答应随时协助办理过户手续，而且经咨询房产局有关人员这种房子随时可直接过户到我名下，还能省一部分交易税，同时考虑到反诉原告不可能反悔，所以没有及时将房产证拿回。反诉原告是在2013年9月11日双方产生纠纷后才把房产证领回的，这充分说明剩余的房款已经付清，不然反诉原告早把房产证领回了。反诉原告称在2002年6月23日签订房屋买卖合时就将房屋交付了是歪曲事实，哪有不付清房款就将房屋交付使用的。按照协议约定，剩余5万元房款应在2003年5月1日前付清，只有在我付清房款后，梁宝社才有可能把房屋的钥匙给我、把房屋内的东西搬走。原、被告及介绍人都认可梁宝社让了我1000元房款，按照常理让钱都是最后让，梁宝社说是第一次房款还没付清时就让我1000元，显然违背常规，也不符合事实。十年期间，反诉原告从未向我提及所欠房款的事。综上，在10年前，反诉被告已经向反诉原告支付了全部房款，反诉原告也将其出售的房屋交付给反诉被告使用，双方除没有办理过户手续外，其他已经全部履行，所以反诉原告要求解除购房协议不能成立。假使如反诉原告所说反诉被告未支付部分购房款，根据法律规定反诉被告应当对反诉原告在3个月合理期间内予以催告，在催告期满一年内行使解除权，未行使解除权的，解除权消灭。所以假使反诉原告要求解除购房协议，也已经超过了诉讼时效。原告（反诉被告）解振龙为证实自己的主张提交如下证据：一、2002年6月23日的购房协议一份。主要内容：买方解振龙，卖方梁宝社。房屋座落于河间市城苑西路工商局家属院1条2号，北房三间、南配房三间；房屋价款共计10万元；订立协议双方签字后，买方预交现金5万元，其余房款2003年5月1日前付清，房屋所有权自全部房款付清后发生转移，由买方解振龙所有；房屋所有权发生转移后，卖方有义务协助买方办理有关手续，办理有关手续的费用由买方负担。二、申请法院对证人孙某甲的调查笔录。主要内容：2002年4月解振龙购买梁宝社位于河间市工商局家属院的平房一处是我给他们介绍的，当时我和梁宝社的妻子刘汝金、还有解振龙都在检察院工作。刘汝金跟我说她家又新建了四间平房，原先的那一处三间的平房要卖，卖价10万元，让我给看看有没有买，正好解振龙说要买房，我就把刘汝金的房要卖的事儿告诉了解振龙，后来就商量成了，解振龙花10万元买了这个房，写了个协议，具体的付款过程及其他的事我确实记不清了，但自从写了这个协议以后，刘汝金从来没有通过我跟解振龙要过钱。梁宝社卖的这个房当时房产证在工商局押着了，个人手里没有证。我记得双方买卖这个房时卖方让了买方1000元钱。三、申请法院对证人孙某乙的调查笔录。主要内容：解振龙与梁宝社之间的房屋买卖合同我没参与过，只是听我丈夫孙某甲说过，我没什么可说的。四、申请法院证人艾某的调查笔录。主要内容：我和解振龙、梁宝社及梁宝社的妻子刘汝金关系都很好，解振龙买梁宝社工商局家属院平房的事我没有参与，只是听说过。大约20多天前，解振龙找到我说为买房的事发生纠纷了，让我给说说。我给梁宝社打了电话，我和解振龙一起去了梁宝社家，当时梁宝社说让刘汝金和解振龙都想想，看看是谁记错了，因为钱梁宝社也没经手。我一看，解振龙说钱给了，刘汝金说没给，没法管，就没再管过。被告（反诉原告）梁宝社为证实自己的主张提交如下证据：一、房屋所有权证一份。主要内容：诉争房屋的所有权人为梁宝社。二、证人王某的书面证言。主要内容：2000年因为孩子上学我们搬到梁宝社的三间平房内居住。2001年我们自己的房子安排好了，因为潮没往里搬。2002年上半年我们就搬进了自己的家，因为梁宝社不用这房，我的一些东西没有搬走，房子的钥匙也一直在我家放着。过了一段时间，宝社找到我说那三间平房卖了，让我把东西搬走、把钥匙给人家。第二天下午，宝社领了一个人去说是买主，我就把那三间平房的钥匙给了他。三、证人艾某的书面证言。主要内容：解振龙找我，我和孙某甲去了梁宝社家，我说：“宝社哥，这事怎么办”，宝社哥说：“一方说给了，一方说没给，你们说吧，怎么办”，当时去的时候我喝了很多酒，在宝社哥家又喝了一会，我们就到了楼下，这时解振龙来了，宝社哥说：你们都想想怎么办，呆了一会我们就走了。因为我确实不了解情况，所以就不管了。经合议庭综合评议，对本案的证据作如下认定：原告（反诉被告）解振龙提交的证据一，被告（反诉原告）梁宝社没异议，该证据来源合法、内容真实、能够证实双方所买卖房屋的价款、付款方式及双方的权利义务等情况，与本案具有关联性，对其证据效力本院予以认定。原告（反诉被告）解振龙提交的证据二、三、四，系本院依法调取的证据，其证人均系能正确表达意志的完全行为能力人，其证言系对自身感知的事实所作的客观陈述，来源合法、内容真实、与本案具有关联性，被告（反诉原告）虽对部分证言持有异议，但未提供相反的证据予以反驳，故对其主张本院不予采信，对以上证据的证明效力本院予以认定。被告（反诉原告）梁宝社提交的证据一，原告（反诉被告）解振龙无异议，对其证据效力本院予以认定。被告（反诉原告）梁宝社提交的证据二，原告（反诉被告）解振龙不予认可，因证人未出庭作证接受质询，且无其证据予以佐证，故不能作为证实被告（反诉原告）主张的有效证据使用，对其证据效力本院不予认定。被告（反诉原告）梁宝社提交的证据三，原告（反诉被告）解振龙无异议，对其证据效力本院予以认定。原审判决认定，2002年6月23日，原告（反诉被告）解振龙与被告（反诉被告）梁宝社签订购房协议一份，协议约定原告（反诉被告）解振龙购买被告（反诉被告）梁宝社位于河间市城苑西路工商局家属院1条2号的平房一处，房屋价款共计10万元；交款方式为订立协议双方签字后，买方预交现金伍万元，其余房款2003年5月1日前付清，房屋所有权自全部房款付清后发生转移，由买方解振龙所有；房屋所有权发生转移后，卖方有义务协助买方办理有关手续，办理有关手续的费用由买方负担。协议签定后，原告（反诉被告）解振龙按协议约定于当日给付被告（反诉原告）梁宝社房款50000元，被告（反诉原告）梁宝社收款后未给原告（反诉被告）解振龙出具收条。后原告（反诉被告）解振龙按协议约定向被告（反诉原告）梁宝社付清了剩余房款50000元，被告（反诉原告）梁宝社收款后自愿少要原告（反诉被告）解振龙房款1000元，并将房屋交付给原告（反诉被告）解振龙使用至今，但一直未办理过户手续。另查明，被告（反诉原告）梁宝社出卖给原告（反诉被告）解振龙的房屋系河间市工商局的房改房，房产证由河间市工商局统一办理并保管。2013年9月11日，被告（反诉原告）梁宝社向河间市工商局交纳了2600元费用后将该房屋的所有权证书取回。原审判决认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，本案原告解振龙与被告梁宝社签订的购房协议系双方的真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，双方均应协议约定全面履行自己的义务，本案原告解振龙已按协议约定履行了付清房款的义务，被告梁宝社应按协议约定履行协助原告解振龙办理房屋产权转移登记手续的义务，故对原告解振龙要求被告梁宝社协助办理过户手续的诉讼请求本院予以支持。反诉原告梁宝社称反诉被告解振龙至今未付清剩余的50000元房款，但反诉原告梁宝社已将涉案房屋交付反诉被告解振龙使用多年，根据双方在购房协议中“房屋所有权自全部房款付清后发生转移”的约定，应认定自房屋交付之日起房款已经全部付清，而且反诉原告梁宝社自愿少要了反诉被告解振龙1000元房款，根据只有房款全部付清才存在让钱可能的交易习惯和常规，应认定房款已全部付清，据此，对反诉原告梁宝社的抗辩理由及反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：一、被告梁宝社于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告解振龙办理位于河间市城苑西路工商局家属院1条2号房屋的产权转移登记手续。二、驳回反诉原告梁宝社要求解除与反诉被告解振龙签订的购房协议并由反诉被告解振龙返还房屋的反诉请求。诉讼费100元、反诉费1150元，由被告（反诉原告）梁宝社负担。宣判后，原审被告、反诉原告梁宝社不服，向本院提出上诉，其主要上诉理由是：一审判决认定的主要事实存在错误，即认定被上诉人解振龙已按协议约定履行了付清房款的义务存在错误。本案经过一审、二审，依据双方提交的证据均无法认定被上诉人解振龙向上诉人交付了剩余的50000元房款；发回重审后，一审法院在被上诉人没有新的证据的情况下，仅凭自己的主观臆断就认定被上诉人解振龙已按协议约定履行了付清房款的义务完全罔顾了事实。一审判决认定被上诉人解振龙已按协议约定履行了付清房款的义务的推定过程载于一审判决第8页“根据双方在购房协议中‘房屋所有权自全部房款付清后发生转移’的约定，应认定自房屋交付之日起房款已经全部付清，而且反诉原告梁宝社自愿少要了反诉被告解振龙1000元房款，根据只有房款全部付清才存在让钱可能的交易习惯和常规，应认定房款已全部付清，”。上诉人认为这一推定过程是完全错误的，第一、购房协议中“房屋所有权自全部房款付清后发生转移”的约定违反了我国法律的规定，属于无效条款，该条款既不能作为认定事实的依据，也不能作为推定的依据；一审推定混淆了“房屋所有权转移”与“房屋交付”的概念；非法的依据、混淆的概念得出的结论必然是错误的。第二、根据证人孙某甲的调查笔录，孙某甲称“具体的付款过程及其他的事我确实记不清楚了，”“我记得双方买卖这个房屋时卖方让了买方1000元钱。”这充分说明了孙某甲不知道被上诉人第二次付款，1000元的“让利”是发生在双方签订购房协议时即2002年6月23日，一审法院依据发生在2002年6月23日的“让利”推定2003年5月被上诉人付清了剩余的50000元房款显然是错误的。第三、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。现被上诉人没有任何有效的证据证明其履行协议给付了上诉人剩余的50000元房款，应承担举证不能的法律后果，认定其未向上诉人支付剩余50000元房款。综上，被上诉人未按协议履行其支付房款义务，属于违约行为，被上诉人的诉讼请求不应得到支持；上诉人的答辩理由及反诉请求合理合法应得到支持。故请求：一、撤销河北省河间市人民法院（2014）河民初字第2043号民事判决；二、判令解除双方于2002年6月23日签订的城苑西路工商局家属院1条2号房屋买卖协议；三、判令被上诉人立即向上诉人返还所占用的位于河间市城苑西路工商局家属院1条2号房屋；四、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。被上诉人解振龙针对上诉人的上诉辩称，上诉人所诉解除双方2002年6月23日所签订的房屋买卖协议并予以返还河间市城苑西路工商局家属院1条2号房屋的请求属无理取闹，请求驳回上诉，维持原判。一、本案的事实是2002年6月23日被上诉人与上诉人签订购房协议书一份，协议约定被上诉人购买上诉人位于河间市城苑西路工商局家属院1条2号的平房一处，房屋价格共计10万元，交款方式为订立协议双方签字后，由被上诉人预交现金5万元。其余房款2003年5月1日前付清；房屋所有权发生转移后，卖方有义务协助买方办理有关手续，手续费用由买方负担。协议签订后，被上诉人按协议约定于当日给付上诉人梁宝社房款5万元，上诉人收到房款后未给被上诉人出具收条，后被上诉人按协议约定向上诉人付清了剩余房款5万元，上诉人梁宝社收款后，按照民间交易习惯，俗称“回回手”，自愿少要被上诉人房款1000元，并将房屋交付给被上诉人使用至今。二、被上诉人与上诉人未办理房屋产权过户的原因被上诉人所购上诉人的房屋，系河间市工商局的房改房，房证由工商局统一办理并在工商局存放，当时上诉人答应随时协助办理过户手续。而且经咨询房产局有关人员这种房子随时可直接过户到被上诉人名下，还能省一部分交易税，同时考虑到上诉人不可能反悔，所以没有及时将房产证拿回。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定的除外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。”根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”被上诉人已按协议的约定履行了付清房款的义务，上诉人梁宝社应按协议约定履行协议被上诉人办理房屋产权转移登记的手续义务。综上所述，上诉人与被上诉人签订的房屋购买协议是双方的真实意思表示，内容合法有效。房屋所有权自全部房款付清后发生转移。被上诉人已将全部房款付清上诉人，其所卖房屋交付被上诉人使用居住长达十年之久。另外根据只有全部房款付清上诉人，才存在上诉人“回手”让钱的交易习惯。因此上诉人所称的在第一次付款时给被上诉人让钱1000元的说法不但违反常规，而且违背人们在生活中约定俗成的交易习惯。故应当驳回上诉，维持原判。经审理查明，本案被上诉人解振龙与上诉人梁宝（保）社的委托代理人刘汝金（梁宝社之妻）同为河间市人民检察院干警，刘汝金系被上诉人解振龙的领导。2002年6月23日，被上诉人解振龙与上诉人梁宝（保）社签订《购房协议》一份，内容为：“经买卖双方协商，达成以下购房协议，以便共同遵守。一、房屋座落：河间市城苑西路工商局家属院1条2号；房屋间数：北房三间，南配房三间；四至：东邻王福合，西邻张培明，南北为胡同。二、房屋价款：共计壹拾万元（100000元）。三、交款方式：订立协议双方签字后，买方预交现金伍万元（50000元），其余房款2003年5月1日前付清。房屋所有权自全部房款付清后发生转移，由买方解振龙所有。四、双方的权利义务：房屋所有权发生转移后，卖方有义务协助买方办理有关手续，办理有关手续的费用由买方承担。五、本协议有不尽事宜，可协议补充。本协议一式二份，双方各执一份。”被上诉人解振龙与上诉人梁宝（保）社均在该协议上签字，孙某甲（亦为河间市检察院干警）和杜瑞泽作为证明人也在《购房协议》上签字。合同签订后，被上诉人解振龙于当日给付上诉人梁宝（保）社50000元，对此事实双方均无争议。被上诉人解振龙主张2003年4月27日在孙某甲在场在情况下，在上诉人梁宝（保）社家中将剩余50000元给付上诉人梁宝（保）社，之后在2003年5月1日上诉人梁宝（保）社将房屋交付被上诉人解振龙。上诉人梁宝（保）社对被上诉人解振龙该项主张不予认可，称被上诉人解振龙并未将剩余的50000元给付上诉人，房屋钥匙是在《购房协议》签订二天后就给付了被上诉人解振龙。双方就此事实产生了争议。被上诉人解振龙要求上诉人梁宝（保）社协助办理房屋过户手续，上诉人梁宝（保）社不予配合，2013年9月24日，被上诉人解振龙起诉至原审法院，以此成讼。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”本案上诉人梁宝（保）社之妻与被上诉人解振龙作为同一单位的政法干警，共事多年，应当遵循诚实信用的原则处理双方之间的民事争议。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第一百零五条规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”第一百零八条第（一）款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本案上诉人梁宝（保）社与被上诉人解振龙争议的事实是剩余50000元房款是否已经交付，依法被上诉人解振龙负有举证责任，一审法院根据双方在庭审过程中的陈述、《购房协议》的内容、被上诉人解振龙在一审中提供的证据和人民法院依法调取的证据，并结合日常生活经验法则，认定被上诉人解振龙已将剩余50000元房款交付上诉人梁宝（保）社公开说明了理由，并符合上述法律的规定，本院依法予以采信。上诉人梁宝（保）社上诉理由不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费1150元由上诉人梁宝（保）社负担。本判决为终审判决。审判长 郭景岭审判员 胡希荣审判员 李 霞二〇一五年十月十五日书记员 李 静 来源：百度搜索“”