（2015）丘民初字第829号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2016-01-29
案件名称
文山州仁和物业管理有限责任公司诉王玮、杜翠琼物业服务合同纠纷案一审民事判决书
法院
丘北县人民法院
所属地区
丘北县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
文山州仁和物业管理有限责任公司,王玮,杜翠琼
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第四十四条，第四十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
云南省丘北县人民法院民 事 判 决 书（2015）丘民初字第829号原告文山州仁和物业管理有限责任公司（以下简称物业公司）委托代理人朱武明，云南华汇（文山）律师事务所律师。特别授权。被告王玮，男，1978年12月2日生。被告杜翠琼，女，1983年9月9日生。委托代理人郭晋宁，云南圆合圆律师事务所律师。特别授权。原告物业公司与被告王玮、杜翠琼物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月17日立案受理后，依法由审判员普红卫适用简易程序公开开庭进行了审理。原告物业公司委托代理人朱武明、被告王玮、杜翠琼委托代理人郭晋宁已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司诉称，原告作为上品天成小区的前期物业，后经小区业主委员会聘请提供物业服务至2015年2月。原告为小区提供了优质服务，但被告却拖欠2011年、2012年、2014年的管理费至今未交。2014年12月，丘北县自来水公司要求小区进行水网改造，并指定原告执行改造工作，于是，原告即与小区业主委员会协商后对小区的水网进行了改造，所需材料费、工时费均在小区进行了公示，但被告至今未交水网改造费。为维护原告的合法权益，特诉请判令被告支付原告物业管理费1，498元、水网改造费850元，合计人民币2，348元。被告王玮、杜翠琼辩称，被告不应当支付物管费和水网改造费，被告已经支付的物管费应当由原告予以退还。首先，2014年以前，原、被告之间并没有形成物业服务合同关系，而是开发商与原告签订了前期物业服务合同，所以，应由开发商支付物管费，而不是由被告支付。其次，水网改造属于承揽合同关系，不应与物业服务合同合并审理，原告应当另行起诉。另外，水网改造行为是原告与自来水公司之间形成的一种承揽合同关系，自来水公司作为定作人，应当承担该改造费用，因此，请依法驳回原告的诉讼请求。庭审中，原告物业公司为支持其诉讼主张向本院提供了：（一）、《组织机构代码证》、《营业执照》、《法定代表人身份证明书》。以证明原告的身份。（二）、《商品房购销合同》、《房屋所有权证》。以证明被告居住的房屋在原告提供服务的上品天成小区内及其房屋面积。（三）、《前期物业管理委托合同》、《上品天成小区物业管理服务合同》。以证明原告为上品天成小区提供前期物业管理服务和经小区业主委员会聘请继续为小区提供物业管理服务的事实和收费标准。（四）、《通知》和照片。以证明原告一直在催收物业管理费的事实。（五）、自来水公司的《文件》、《水网改造材料费、工时费》的公示、自来水公司出具的《证明》和丘北县上品天成小区业主管理委员会出具的《情况说明》。以证明自来水公司要求小区进行水网改造，经原告与小区业主委员会协商，业主委员会同意由原告对小区水网进行改造，原告对水网改造所需的材料费、工时费进行了公示和小区水网改造后经自来水公司验收合格，以及小区在水网改造前的水费由原告代为收取的事实。经质证，被告王玮、杜翠琼对原告物业公司提供的证据（一）、（二）、（三）真实性没有异议，但认为不能证明原告具有物业管理的相关资质和被告应当向原告支付物管费的事实；对证据（四）认为没有相关人员签章，所以，不真实、不能作为证据使用；对证据（五）中的《水网改造材料费、工时费》和《情况说明》的真实性有异议，认为水网改造费是原告自行确定的，并未经过小区业主的同意；《情况说明》没有原件或其他证据相印证，所以，不能证明该改造费应由小区业主承担的事实。被告王玮、杜翠琼为支持其抗辩主张向本院提供了：（一）、《关于水网改造的业主意见调查情况汇报》复印件一份和《关于水网改造相关问题的调查情况》复印件226份。以证明小区水网改造没有按法律规定征求业主意见，水网改造程序不合理，绝大多数业主对水网改造不满意，不同意交纳水网改造费。（二）、《关于上品天成400余户反映情况的回复》复印件一份。以证明小区水网改造是由于开发商建设安装的水网质量不符合要求所致，该改造费应由开发商承担，不应由小区业主承担和自来水公司与原告商定，由原告自行将水表改到楼底，原告与被告没有形成合同关系，该改造费应由原告和自来水公司承担的事实。经质证，原告物业公司对被告王玮、杜翠琼提供的证据（一）的真实性、合法性有异议，认为这些《调查情况》和《调查情况汇报》是在原告起诉后，现在的小区业主委员会才制作的，且那些签名是否是业主自己签的无法得知，因此，不能证明是当时水网改造时业主的真实意思表示；对证据（二）真实性无异议，但认为不能证明其观点。本院认为，原告提供的《情况说明》虽然没有原件，但其与被告提供的《关于上品天成400余户反映情况的回复》和原告提供的证据（四）相印证，能够证明经上品天成小区原业主委员会与原告协商决定，由原告负责对小区水网进行改造，改造费用由小区业主负担的事实，所以，原告提供的证据和被告提供的证据（二）均真实、与本案有关联、来源合法，因此，能作为本案证据使用。被告提供的证据（一）系上品天成小区现在的业主委员会，在原告起诉后才自行制作的调查材料，并不能真正代表当时水网改造时，绝大多数业主的真实意思表示，因此，缺乏真实性和合法性，本院不予采信。根据庭审和举证、质证，本院确认如下法律事实：2008年12月15日，文山天成房地产开发有限公司将其开发建设的位于丘北县锦屏镇石岗坝新城区上品天成住宅小区（即上品天成小区）3幢2单元402号房屋（参考建筑面积123.415㎡）出售给王玮、杜翠琼，双方并签订了《商品房购销合同》。2009年8月17日，文山天成房地产开发有限公司将上品天成小区的前期物业管理事宜委托给物业公司进行管理，并签订了《前期物业管理委托合同》，收费标准为：单元房以每平方米建筑面积每月收取0.3元的物业管理服务费。物业公司自2009年10月1日起至2013年12月31日止，一直为上品天成小区提供前期物业管理服务。2014年3月5日，上品天成小区业主委员会与物业公司签订了《上品天成小区物业管理服务合同》，期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止。收费标准为：单元房以每平方米建筑面积每月收取0.4元的物业管理服务费。王玮、杜翠琼入住上品天成小区后，拖欠物业公司2011年、2012年、2014年的物业管理费至今未交，物业公司每年均在小区内张贴《通知》，催促欠费的业主及时交费。由于小区的水管和水表均是开发商自行购买和安装，未报经丘北县自来水公司检验，致使丘北县自来水公司抄表人员不能抄表到户，只能抄总表后向物业公司收取水费，物业公司又抄表到户向业主收取水费，不足部分再分摊到户，导致小区共结欠丘北县自来水公司水费36.92万元，于是，丘北县自来水公司就以文件的形式向物业公司发出通知，要求对小区的水管进行改造，改表到楼脚，以便自来水公司抄表到户，收取水费，否则，将停止对小区供水。物业公司收到文件后，即将自来水公司的文件和水网改造每户所需材料费和工时费在小区内进行了公示。公示后，业主对小区水网改造及费用持不同意见，后经协调，小区业主委员会于2014年12月6日与物业公司协商决定，由物业公司负责对小区水网进行改造。物业公司于2015年2月10日对小区水网改造结束，并经丘北县自来水公司验收合格。物业公司即向王玮、杜翠琼催收拖欠的物管费和水网改造费，王玮、杜翠琼却以该费用不应由其承担为由拒绝支付，为此，物业公司诉至本院提出前列诉讼请求。本院认为，本案原告虽然没有与上品天成小区业主或业主委员会签订《前期物业管理合同》，但自原告进驻小区以来，小区内的业主已接受了原告的物业服务，并且极大部分业主已按时向原告交纳了服务费，原、被告间已形成了事实上的物业服务合同关系，且建设单位与原告签订的《前期物业管理委托合同》并没有违反法律的强制性规定，因此，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，被告应当按《前期物业管理委托合同》的约定，向原告支付前期物业服务费888元（123.415㎡×0.3元×12个月×2年）。2014年，原告已与小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，并已实际为小区提供了物业服务，因此，被告应当按合同约定支付物业服务费610元（127.14㎡×0.4元×12个月）。原告主张的水网改造费，因原告作为小区的物业服务企业，本着为小区业主利益服务，避免业主遭受停水，与自来水公司联系，计算水网改造所需费用，并将每户业主水网改造所需费用在小区内进行了公示，之后，又经当时小区业主委员会同意，由原告实施水网改造事宜，原告才对小区水网进行了改造，且业主均已配合原告完成了水网改造工作，因此，应当视为小区业主已同意由原告按公示价格实施小区的水网改造服务工作，改造费用由业主分担的事实。根据《物业管理条例》第四十四条“物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定”的规定，被告应当在原告提供服务结束后，及时向原告支付相关费用，故原告的主张本院予以支持。至于被告认为改造费应由开发商负担的抗辩理由，如果被告有证据证明确因开发商的原因导致小区水网改造，可在支付原告后，另行向开发商追偿。被告主张原告对小区水网改造的行为和改造的费用及其负担未经小区绝大多数业主同意，是原告与自来水公司自行商定的承揽合同关系，因此，改造所产生的费用应由原告和自来水公司负担的抗辩理由不能成立，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《物业管理条例》第四十二条、四十四条的规定，判决如下：由被告王玮、杜翠琼于本判决生效后十日内支付原告文山州仁和物业管理有限责任公司物业费1，498元、水网改造费850元，共计人民币2，348元正。案件受理费50元减半收取计25元，由被告王玮、杜翠琼负担。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。本判决申请强制执行的期限为判决书规定的履行期限届满之日起二年内。审判员 普红卫二〇一五年十月十五日书记员 杨泓飞 来源：百度搜索“”