（2015）穗中法民五终字第4348号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2016-02-22
案件名称
叶丽萍与张光维物权保护纠纷二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
叶丽萍,张光维
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第4348号上诉人（原审原告）：叶丽萍，住广州市越秀区。委托代理人：宋筠，广东宏港律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张光维，住广州市海珠区。上诉人叶丽萍因与被上诉人张光维物权保护纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三重字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明事实：2013年6月，叶丽萍对张光维提起诉讼，请求法院判令张光维协助叶丽萍共同向海珠区房地产测绘所申请对海珠区同福中路张家圃l号之8房产进行重新测量，并协助叶丽萍办理该房屋的产权登记。为此，原审法院在2013年9月24日以（2013）穗海法民三初字第1834号民事判决书，查明张宁、广州市国土资源和房屋管理局、张光维是海珠区同福中路张家圃1号房屋的共有权人。叶丽萍与张某甲是夫妻关系。2006年9月7日，张某甲去世，叶丽萍根据遗嘱继承张宁名下海珠区同福中路张家圃1号房屋占有份额42.02平方米的二分之一产权。该案中双方当事人均确认广州市海珠区同福中路张家圃1号登记房产原有上盖已经因拆建灭失，广州市海珠区同福中路张家圃1号之8房屋未取得产权登记，且是张光维出资在原有广州市海珠区同福中路张家圃1号房屋范围内拆建而成。之后，一审判决驳回叶丽萍的全部诉讼请求。叶丽萍不服提起上诉，广州市中级人民法院在2014年9月30日作出（2014）穗中法民五终字第626号民事裁定书，裁定撤销广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第01834号民事判决，并将该案发回广州市海珠区人民法院重审。因此，原审法院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。审理期间，经原审法院向叶丽萍释明法律，叶丽萍变更为本案诉讼请求，请求判令：1、张光维向叶丽萍赔偿原有广州市海珠区同福中路张家圃1号房屋二分之一产权份额的市场价值约84.04万元（单价暂按2万／平方米计算，具体赔偿数额和单价最终以法院确定的评估机构评估的价格为准）；2、张光维承担本案诉讼费用。并表示如果本案诉讼请求得到法院支持，叶丽萍将放弃对张光维重建后房屋的权益。一审诉讼中，张光维为证明在2005年对案涉房屋合法拆建的事实，提交证据如下：1、1996年4月8日委托人张安宁（别名张某甲）出具的《委托书》（经公证），其中有“办理修缮拆建手续”内容。2、2011年2月17日广州市海珠区房屋安全鉴定所出具的海房鉴字（2011）0033《危险房屋鉴定报告》，载明：房屋地址同福中路张家圃1号之8，建筑面积84.04平方米，主要危险情况综述有砖墙砌体局部受潮，个别部位开裂等，处理建议是迅速采取有效措施作全面彻底的修缮。3、2005年3月28日张光维与刘某签订的《融资租赁合同》；4、2011年8月16日汕头潮阳第五建筑总公司出具的张某乙1号之8拆建工程款507260元的《收款收据》；5、2011年8月16日汕头潮阳第五建筑总公司出具的宝岗大道张某乙1号之八拆建工程结算表（总价507260元）；6、2013年3月6日申请人为张光维的《关于张某乙1号（1号之8）危房改建后申请有部门给予办理产权证报告》，该报告载有广州市海珠区海幢街仁厚直社区居民委员会在2013年3月11日出具的意见：“经了解张家圃1号372.62平方米于2005年由海珠区房管局拆迁，并安置了1号的居民；2011年2月张光维改建了1号之8危房”。对此，叶丽萍意见是对证据1的真实性没有异议，但该协议是张某甲住院期间在病危的状态下签署的，且张某甲在2006年已去世，故该委托书已失效。对证据2的真实性没有异议，同时可以证明案涉房屋在2011年2月17日时尚未被拆除。对证据3真实性有异议，叶丽萍无法确认乙方处的签名是否真实。对证据4的真实性没有异议，收款单据应以发票为准，故对关联性及合法性不予确认。对证据5的真实性没有异议，同时可以证明案涉房屋在2011年8月16日前尚未被拆除重建。对证据6的真实性没有异议，但对关联性不予确认。叶丽萍为证明原广州市海珠区同福中路张家圃1号房屋二分之一产权份额的市场价值，向法院申请进行评估。为此，原审法院依法委托广东国众联资产评估土地房地产估价咨询有限公司对广州市海珠区同福中路张家圃1号（旧址）的二分之一产权（建筑面积42.02平方米）的市场估价值进行评估，叶丽萍并支付了评估费5785元。该公司在2015年3月10日出具了《房地产估价报告》，估价结果是：于价值时点2005年4月1日完整产权条件下的市场价值为131943元，预计应补交土地出让金为2111元，扣除应补交土地出让金后的评估价值为129832元；于价值时点2011年2月1日完整产权条件下的市场价值为484911元，预计应补交土地出让金为7759元，扣除应补交土地出让金后的评估价值为477152元；于价值时点2013年6月1日完整产权条件下的市场价值为539957元，预计应补交土地出让金为8639元，扣除应补交土地出让金后的评估价值为531318元。对此，叶丽萍表示对上述评估结果没有异议，认为法院应采纳叶丽萍起诉之月的评估时点的评估价值为处理依据；张光维认为张某乙1号是2005年4月份开始实施部分拆除并在资金没有足够的情况下为防止倒塌而装支撑，由于叶丽萍不配合和不愿意出资改建房屋，以及多种原因下才于2011年改建为现在的张某乙1号之8房屋，故应以评估时点是2005年的评估价值作参考，不同意2011年及2013年的评估时点。原审法院认为，张宁原是海珠区同福中路张家圃1号房屋占有份额42.02平方米的权属人，张某甲去世后，叶丽萍经继承取得张某甲名下的上述房屋产权份额。双方当事人均确认广州市海珠区同福中路张家圃1号登记房产原有上盖已经因拆建灭失，且现广州市海珠区同福中路张家圃1号之8房屋是张光维出资在原有广州市海珠区同福中路张家圃1号房屋范围内拆建而成的事实。对案涉房屋拆建的时间问题，根据张光维提供证据以及陈述可认定，2005年房管部门将属于其产权范围部分房屋拆除，张光维为防止倒塌对其部分房屋做了槽钢支承等防护措施，在2011年才对原张某乙1号房屋实施全部拆除。因此，张光维在拆建案涉房屋时叶丽萍已发生继承的事实，张光维在叶丽萍不知情的情况下对案涉房屋拆除重建，其行为已造成权利人的损害，故叶丽萍请求赔偿的诉讼请求，合理合法，原审法院予以支持。至于赔偿金额如何确定问题，虽然案涉房屋在2011年才实施全部拆除，但在2005年期间房管部门已拆除原址房屋大部分面积，故综合考虑到本案的实际情况，参照评估机构提供价值时点的评估价值数据，酌情由张光维向叶丽萍赔偿385000元为宜。对叶丽萍、张光维陈述的关于价值时点意见，原审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，原审法院于2015年6月5日作出如下判决：张光维在本判决生效之日起十五日内向叶丽萍支付赔偿款385000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9113元，由叶丽萍负担2510元、张光维负担6603元。评估费5785元，由叶丽萍负担1593元、张光维负担4192元，该评估费已由叶丽萍预交，张光维在本判决生效之日起十五日内将应负担的评估费直接支付给叶丽萍。上诉人叶丽萍不服原审判决，向本院提起上诉称：我方坚持一审诉讼主张，请求撤销一审判决，改判被上诉人应赔偿的款项在原审判项的基础上增加154957元。理由：原审事实认定不清。（一）原审法院在认定上诉人实际损失的时点及被上诉人应赔偿数额事实不清，上诉人的实际损失的最小值至少应为粤国众联估字（2015）第13—0305号房地产估价报告确认的539957元。首先，没有证据涉案房屋是在2011年被全部拆除，原审认定该时点估价作为赔偿款数额的参考错误；其次，原审考虑的所谓“实际情况”应予析明；最后，原审以2011年的评估机构估价为基础，“酌情”将赔偿款猛降近10万元的依据应予析明。被上诉人自述及其所提交的证据均不足以证明涉案房屋的实际拆除时间，仅能反映讼争房屋是2011年2月15日后才拆除，故实际损失应以上诉人主张物权保护的时间即2013年6月1日为准。海房鉴字（2011）0033《危险房屋鉴定报告》的评估价值时点为2013年6月1日。上述危房鉴定报告载明：“砖墙砌体局部受潮，个别部位开裂。木楼盖木檩条有白蚁蛀蚀的痕迹，已加设木檩条和槽钢支承”等内容，鉴定意见为危险性等级c级，建议全面彻底修缮等。综述，评估机构在评估时已清楚知悉原房屋的“实际情况”，且已将包含该类因素在内的综合情况充分考虑并进行整体评估；由于原物已不存在，本次评估的其中一个关键性依据即为上述危房鉴定报告，原房屋各种情况清晰，不存在原审所暗示的评估公司未考虑到的“实际情况”，原审的额外考虑没有必要且毫无依据。另外，涉案房屋的赔偿不存在扣减土地出让金的问题。涉案地块属于上诉人、被上诉人祖辈于1912年3月购买的私有土地，上诉人与被上诉人均系继承所得，不存在土地出让金的问题。由于赔偿后上诉人对重建后的房屋不再主张权利，若日后被上诉人自行出售房产，届时所需补交的土地出让金，应由被上诉人自行负担。本案评估报告确定的539957元市场价值即为上诉人的实际损失，赔偿金额应以评估报告确定的539957元市场价值为准。（二）上诉人的实际损失远不止以2013年6月1日为评估时点对原被拆除房屋评估所得价值。涉案原张某乙1号房屋自留部分及所占地块因解放前为私产性质等历史原因，产权人有权对该房屋自行改建。在此背景下，原被拆除的涉案张某乙1号房屋自留部分上诉人本可以自主地对其占有份额选择进行占有、使用、收益或处分；原张某乙1号房屋不能居住后，上诉人也可以自主地享有修缮或重建的权利，上诉人对原涉案房屋进行修缮或重建，上诉人继续享有该房屋或新房屋的完整所有权的四项权能，也即可以确定和应当预见的未来收益。旧房屋和新房屋的价值总和方为上诉人的真正实际损失，被上诉人擅拆涉案房屋后，不仅剥夺了上诉人对涉案房屋处分的自主权利，更将上诉人确定的未来收益彻底割断并占为己有，上诉人的损失远不止被评估的涉案房屋价值部分。（三）原审采纳评估报告时认定错误。根据民诉法第76条及证据规定第71条的规定，法院认为需要对专门性问题鉴定的，应当依法委托具备资格的鉴定人进行鉴定；法院委托鉴定部门作出的鉴定意见，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力。本案在没有相反证据且当事人双方均无异议的情况下，原审采纳该评估报告时应直接采用。综上，原审法院部分事实认定错误，恳请二审法院撤销一审判决，维护上诉人的合法权益。被上诉人张光维辩称：我方拆除旧房重建是有原因的，而且是经过对方同意的，是合法的。对于给予对方补偿，我方在原审中同意以2005年评估价值为准，一审判决以2011年评估价值为准，高于我方主张，但是我方以和谐解决纠纷的态度，服从原判。上诉人在原审表示同意按2011年标准，现在上诉要求2013年标准，没有理由，我方不同意。本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。二审期间，被上诉人提交一份新证据《广州市城市供水用水合同》拟证明新房屋于2011年建成，该合同内容显示签订于2011年6月。上诉人确认该书证的真实性，但是认为该合同可能是为改变缴款方式而签订，不能证明新房屋交付使用的时间。本院认为，二审争议焦点为赔偿款计算依据。上诉人主张按照评估2013年市场价值539957元赔偿，被上诉人主张按照评估2005年市场价值129832元赔偿，本院认为涉案房屋因需要重建而拆除，原物的残值在拆除时固定，上诉人享有物权份额可以分配相当的残值。新房屋的建设需要新的投资，上诉人享有的重建房屋权益应扣除相当的建设成本。上诉人坚持要求享有房屋全值，缺乏依据。原审法院酌情确定的赔偿数额385000元，既保护了上诉人对原物残值的权利，也保护了上诉人对重建房屋的权益。原审判决并无不当。至于被上诉人二审提交的书证，与本案处理缺乏关联，本院不予采纳为新证据。综上所述，原审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3399.14元，由上诉人叶丽萍负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 涛审 判 员 陈珊彬代理审判员 李 焕二〇一五年十月十五日书 记 员 邝伟贤 关注公众号“”