（2015）海民初字第28725号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2016-04-22
案件名称
北京安居物业管理有限公司与黄又兴物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京安居物业管理有限公司,黄又兴
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第28725号原告北京安居物业管理有限公司，住所地北京市海淀区稻香园西里8号楼。注册号：110108004426855。法定代表人虞若军，总经理。委托代理人杨殿芳，北京市诺恒律师事务所律师。被告黄又兴，男，1934年5月28日出生。身份证号：×××。委托代理人霍建杰，北京江泓律师事务所律师。原告北京安居物业管理有限公司（以下简称安居物业公司）与被告黄又兴物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周志辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告安居物业公司之委托代理人杨殿芳与被告黄又兴及其委托代理人霍建杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告安居物业公司诉称，我公司下属第四分公司自2002年开始为海淀区天秀花园古月园小区全体业主提供前期物业服务，一直持续至今。该小区19楼601号房屋为被告黄又兴购买，2005年5月31日双方办理了入住收楼手续，并签订了天秀花园前期物业管理服务协议，该协议对费用的收费标准及交纳时间等事宜进行了约定，并约定如黄又兴未按照约定的标准及时间交纳有关费用，我公司有权要求其补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。但黄又兴收楼后，未完全按期交付费用，自2007年1月1日始，截止到2013年12月31日止，累计欠付我公司物业费和电梯费本金共计人民币49429.38元，经我公司多次催要，黄又兴至今未付。现将黄又兴起诉至法院，请求判令黄又兴支付我公司2007年1月1日至2013年12月31日期间的物业费和电梯费共计人民币49429.38元及滞纳金人民币10000元。本案诉讼费由黄又兴承担。被告黄又兴辩称，我不同意安居物业公司的诉讼请求，安居物业公司主张的部分诉请已经超过了诉讼时效，不应得到支持。安居物业公司起诉的时间是2015年7月，其主张的物业费期间为2007年1月1日至2013年12月31日，该期间发生的物业费已经超过二年的诉讼时效期间。在我入住后第二年首次交费时，双方就物业费收费标准产生争议，我没有交纳物业费和电梯费，安居物业公司从那时开始知道其权利被侵犯，诉讼时效也从那时开始计算，故其主张的2013年7月21日前的物业费都超过了诉讼时效，不应得到支持。物业费中的电梯费属于安居物业公司单方制定的收费价格，其擅自提高收费标准，强迫业主交易，我有权在依法确定收费标准之前不予支付。我的行为属于合法维护自己权利的行为。安居物业公司要求的电梯费标准没有事实和法律依据，该价格明显高于政府指导价格和市场价格。我每天需要交纳14元电梯费，该收费标准极为不合理。按照相关标准，我处电梯费标准应为每年每部13966元，据了解，安居物业公司按照每年每部63850元的标准计算出的电梯费，即每月每平米1.7元，该标准与政府指导价相差甚远，对我不公平。安居物业公司已经于2008年5月被天秀花园古月园小区业主依法解聘，其无权再向我主张物业费和电梯费。2008年5月古月园小区业主委员会依据第四次业主大会的决议和相关法律规定依法解除了前期物业管理服务协议，要求安居物业公司撤出小区，自2008年6月1日起安居物业公司驻守小区属于违法行为，且其无权收取物业费。自2008年6月1日后安居物业公司强行滞留小区的行为是单方违法行为，由此产生的后果应由其自行承担。依据物权法、物业管理条例、最高院物业纠纷解释的相关规定，安居物业公司拒绝退出移交小区，并要求我支付物业费的行为，不予支持。我不同意支付滞纳金，我没有支付电梯费的原因是因为对电梯费收费标准有异议，在电梯费标准问题得到解决前，我有权不支付电梯费。就物业费，我在入住第二年的交费期间，曾向安居物业公司以每平米0.8元的标准交纳物业费，安居物业公司要求我一并支付电梯费，否则拒收，双方因此产生争议至今，故我对物业费的支付不存在恶意不支付的行为。自2008年6月1日起安居物业公司无权收取物业费及滞纳金。在双方存在物业服务关系期间，安居物业公司没有全面履行物业服务义务，在房屋共用部分和公用设施设备维护管理等方面，不及时提供物业服务，甚至不提供服务，在小区环境卫生、车辆管理、治安管理等方面服务质量差，故安居物业公司无权要求按照约定的标准支付物业费。经审理查明，黄又兴是北京市海淀区天秀花园古月园19楼601号房屋（建筑面积为246.99平方米）的产权人，于2005年5月31日入住该房屋。入住当天，安居物业公司下属的第四分公司与黄又兴签订天秀花园前期物业管理服务协议，协议约定由安居物业公司为古月园小区提供物业服务，物业管理费为每月每平方米2.5元，第一年开始收取电梯费，电梯费按照北京市有关文件收取，如黄又兴不按约定交费，安居物业公司有权要求黄又兴补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金，另双方协议还对物业管理服务内容、物业管理服务质量、维修基金的管理与使用等进行了约定。上述协议签订后，安居物业公司依约为天秀花园古月园小区提供了物业服务，并实际按照每月每平方米2.4元（含电梯费每月每平方米1.7元）的标准收取物业费。黄又兴交纳了2006年12月31日以前的物业费，2007年1月1日至2013年12月31日的物业费和电梯费黄又兴尚未交纳，根据上述收费标准，黄又兴应付物业费及电梯费共计49793.18元，本案诉讼中，安居物业公司明确表示仅主张物业费49429.38元。另查，2008年5月，古月园业主委员会曾因更换物业服务企业一事与安居物业公司产生过争议，但其尚未依法解聘安居物业公司，古月园小区至今仍由安居物业公司提供物业服务。上述事实，有双方当事人陈述，《天秀花园前期物业管理服务协议》、入住收楼记录、古月园第四次业主大会决议、关于执行物业交接工作的函、古月园电梯收费说明、古月园电梯成本支出费用、对于物业管理问题的意见和要求、照片等证据在案佐证。本院认为，依法订立的合同受法律保护。安居物业公司与黄又兴签订的《天秀花园前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，应属有效协议，双方均应依约履行。在安居物业公司依约提供物业服务的情况下，黄又兴理应按照约定标准交纳相应的物业费。现黄又兴未交纳物业费和电梯费已构成违约，故安居物业公司要求黄又兴向其公司支付2007年1月1日至2013年12月31日期间的物业费和电梯费共计49429.38元的诉讼请求，具备事实和法律依据，本院依法予以支持。关于黄又兴所辩称物业服务存在的问题，因安居物业公司服务问题涉及到全体业主利益，应由该小区全体业主或业委会依法主张，不构成不交纳物业服务费的理由。同时应指出，安居物业公司应总结工作经验，加强与业主的沟通交流，提高物业服务水平。就安居物业公司要求黄又兴支付滞纳金10000元的诉讼请求，因黄又兴未交纳物业服务费系因对安居物业公司的收费标准及其物业服务有异议所致，并非恶意拖欠，故本院对安居物业公司的该项诉讼请求不予支持。因安居物业公司持续为诉争小区提供了物业服务，黄又兴亦连续拖欠物业费，故本院对黄又兴所述安居物业公司起诉已超过诉讼时效之抗辩，不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、黄又兴于本判决生效后七日内给付北京安居物业管理有限责任公司二○○七年一月一日至二○一三年十二月三十一日的物业费及电梯费人民币四万九千四百二十九元三角八分。二、驳回北京安居物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果黄又兴未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六百四十三元，由北京安居物业管理有限公司负担一百二十五元，已交纳；由黄又兴负担五百一十八元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 周志辉二〇一五年十月十五日书 记 员 周乐怡 搜索“”