（2015）东一法东民一初字第1287号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2017-08-31
案件名称
东莞市莞城房地产管理所与路桂花租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第一人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
东莞市莞城房地产管理所,路桂花
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）东一法东民一初字第1287号原告东莞市莞城房地产管理所，住所地：广东省东莞市城区光明路14号，组织机构代码：45723183-7。法定代表人周灿林。委托代理人张艳丽，广东名道律师事务所律师。委托代理人杨海玲，广东名道律师事务所律师助理。被告路桂花，女，1961年8月29日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区，原告东莞市莞城房地产管理所诉被告路桂花租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告的委托代理人张艳丽到庭参加诉讼，被告路桂花经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称：原告曾将莞××××402房屋出租给陈富强居住，陈富强去世后，由其妻子继续与原告于2013年签订了《房屋租赁合约》（编号：0005739）承租该房屋居住。该《房屋租赁合约》约定，租赁期自2013年1月1日至2016年12月30日，月租金为75.3元，被告需在当月前20日内缴纳租金，逾期支付租金的，以逾期未付租金按逾期天数每日2%加收滞纳金，拒付房租6个月以上的，除追缴欠租及滞纳金外，原告可依法收回房屋，没收租赁保证金。被告承租房屋后，从2014年11月开始拖欠租金。原告多次催缴未果，于是诉至法院请求依法判令：一、解除原、被告签署的编号为0005739的《房屋租赁合约》；二、被告立即将东莞市莞××××402房屋腾空交还给原告；三、被告向原告支付2014年11月至2015年5月期间拖欠的租金478.5元及此后的占有使用费（按每月75.3元的标准，从2015年6月计至房屋交还之日止）；四、被告向原告支付逾期交租的违约金798.2元（每月违约金自逾期之日，按每日2%的标准计至起诉之日2015年5月11日）；五、本案诉讼费由被告承担。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交任何书面答辩状或证据材料。经审理查明，原告系公益一类事业单位，负责辖区范围内直管公房的维护和管理等工作。根据原告提供的《公经房产基本情况登记表》、《住宅公房租赁情况登记表》所记载案涉房屋坐落于莞××××402，使用面积为34.31平方米，建成于1973年，产权人为原告，产权性质为公产房，产权证号、接管时间、接管文书号均为空白。本院为查明案件事实分别向东莞市房产管理局、东莞市国土资源局调查案涉房屋的权属信息。根据东莞市国土资源局的东国土资函[2015]1387号复函记载，案涉房屋所在土地查无土地使用权登记，土地权属性质为国有，列入房管所公房名单。根据东莞市房产管理局的东房函[2015]415号复函记载，案涉房屋属于市直管公房，由原告负责管理，但并未办理产权登记。原告主张其将案涉房屋出租予案外人陈富强，陈富强与被告共同居住。2013年8月9日，被告以陈富强的名义与原告签订一份编号为0005739的《房屋租赁合约》，约定由原告向陈富强出租坐落于东莞市莞××××402号的房屋，租赁期限自2013年1月1日至2016年12月30日止，每月租金75.30元应于当月20日前缴纳，逾期交租应按每天2%计付滞纳金，拒付房租6个月以上的，原告可依法收回房屋并没收租赁保证金。《房屋租赁合约》落款处乙方一栏写有“陈富强”字迹，下方经办人一栏签有“路桂花”字迹。原告确认承租人已经缴纳了2014年10月之前的租金，自2014年11月起拖欠租金，于是原告到案涉房屋要求承租人缴纳租金，才发现陈富强已于1999年死亡以及实际承租人为被告路桂花的事实。原告于2015年2月9日到上述房屋张贴《关于限期交租的通知》，要求被告在2015年2月16日前缴清拖欠的2014年11月1日至2015年2月9日期间的租金共计225.90元。但被告仍未按期缴纳租金，于是原告在2015年5月14日诉至本院请求依法裁判。原告认为，虽然被告以陈富强的名义签订案涉《房屋租赁合约》，但当时陈富强已死亡，被告是实际承租人，应当承担相应的法律责任。以上事实，有原告提供的陈富强死亡证明、户口本、《房屋租赁合约》、票据、《关于限期交租的通知》、照片、《东莞市房产管理局直管公房管理规定（试行）》、东编（1993）53号东莞市编制委员会文件、东建字（1993）056号、东机编（2011）245号文件、《公经房产基本情况登记表》、《住宅公房租赁情况登记表》、交租记帐卡、民事判决书，以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交任何书面答辩状或证据材料，视为放弃抗辩及举证质证的权利，依法应承担相应的不利后果。公房是指国家和集体所有的房屋，直管公房一般指的是由国家房地产管理部门享有所有权或者直接管理经营的房屋。直管公房多年来由于数量大、产权来源复杂等原因，有关部门至今仍未完善所有直管公房的产权登记。而且不少公房因为年代久远、建设或改建当时条件限制等历史问题，导致现已无法补足产权登记所需资料。再者，根据东莞市的城市规划政策，在2001年12月31日前建成的房屋并非必要办理建设工程规划许可证。而原告在本案中提供的证据基本上能够证明案涉房屋的坐落、面积等情况，且原告在管理案涉房屋过程中也建立了相应账册，足以证明案涉房屋属于直管公房，原告对案涉房屋享有出租的权利。而被告冒用陈富强的名义与原告签订合同，实际上是向原告作出了由其承租案涉房屋的意思表示。故本院依法认定编号为0005739的《房屋租赁合约》的合同相对方是原告与被告，该合约内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据《房屋租赁合约》的约定，被告应于当月20日前缴交每月租金75.30元，拒付房租6个月或以上的，原告可以收回房屋。被告自2014年11月1日起未按约定期限支付租金，其行为已构成违约，原告有权解除租赁合同关系。被告应向原告返还案涉房屋，并支付拖欠的租金及合同解除后的房屋使用费。被告拖欠的2014年11月1日至2015年9月30日期间的租金计算如下：75.30元/月×11个月=828.30元。此后的租金及房屋使用费按每月75.30元的标准，自2015年10月1日起计算至返还房屋之日止。案涉《房屋租赁合约》约定，被告逾期支付租金的，应按每天2%的标准计付滞纳金。考虑到原告是公益一类事业单位，直管公房用于向特殊群体提供保障性住房，故原告诉求的违约金标准每日2%明显过高，本院根据公平原则酌情调整案涉滞纳金为200元。原告诉求滞纳金的超额部分，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告东莞市莞城房地产管理所与被告路桂花于2013年8月9日签订的编号为0005739的《房屋租赁合约》；二、被告路桂花应于本判决生效之日起三十日内将坐落于东莞市莞城木巷9号402号的房屋返还予原告东莞市莞城房地产管理所；三、被告路桂花应于本判决生效之日起三十日内向原告东莞市莞城房地产管理所支付2014年11月1日至2015年9月30日期间的租金828.30元以及此后的房屋使用费（按每月75.30元的标准，自2015年10月1日起计算至返还房屋之日止）；四、被告路桂花应于本判决生效之日起三十日内向原告东莞市莞城房地产管理所支付滞纳金200元。五、驳回原告东莞市莞城房地产管理所的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（原告已预交），由被告路桂花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 李春嫦代理审判员 黄淑娇人民陪审员 袁影霞二〇一五年十月十五日书 记 员 陈少艳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 关注公众号“”