（2015）沈中民二终字第02364号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2015-12-08
案件名称
上诉人高仁生与被上诉人辽宁万家园物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
高仁生,辽宁万家园物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第02364号上诉人（原审被告）：高仁生，男，1966年2月15日出生，汉族，现住沈阳市于洪区。被上诉人（原审原告）：辽宁万家园物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区北陵大街28号16门。法定代表人：李德军，该公司总经理。委托代理人：牟振玉，男，1964年10月25日出生，汉族。上诉人高仁生与被上诉人辽宁万家园物业管理有限公司（以下简称“万家园公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2015）于民二初字第04228号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员贾宏斌担任审判长，审判员周海鹏、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，对本案进行了公开审理。本案现已审理终结。原审原告万家园公司诉称，2008年12月11日，原、被告签订《万家茗苑前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告所在小区“万家茗苑”提供物业服务，该协议第五条约定，已售出物业的物业管理服务费，由甲方根据有关部门核定，按标准向业主或物业使用人收取。原、被告双方签订的《电梯管理服务协议》约定电梯收费标准为12元／人／月。2009年8月18日，沈阳市物价局下发的沈价审批（2009）83号《关于沈阳“万家茗苑”住宅小区物业服务收费指导标准的批复》，核定原告居住的万家茗苑小区的物业服务费用为1元／月／平方米，电梯运行服务费用为12元／月／人。根据双方签订的《临时管理规约》第27条约定：业主必须于每年度交费期满，提前一个月交纳下年度物业服务费。第30条约定：未按时交纳物业服务费等任一项费用自逾期之日起，业主应当承担应交费用每日0.3%的滞纳金。现被告拖欠2010年、2011年、2012年、2013年上半年的物业费，故诉至法院，请求法院判令：1、被告给付拖欠的物业费2285元及电梯费1008元及滞纳金3293元；2、被告承担本案诉讼费用。原审被告高仁生辩称，不交物业费是有原因的，物业服务不到位，园区大门随意出入，单元门损坏，业主没有安全保障，我丢了一台电动车和一辆自行车，汽车刮了，园区没有监控，我家房屋长毛、漏雨，从来没维修过，别的业主家给了补偿款，我也没得到。原审法院经审理查明：原告辽宁万家园物业管理有限公司是具有合法经营和收费资质的物业管理企业。2008年12月11日，原告与被告签订了《万家茗苑前期物业管理服务协议》，明确约定了双方的权利义务，约定在本合同有效期内，已出售物业的物业管理服务费，由原告根据有关部门核定，按标准向业主或物业使用人收取，如被告未按时交纳物业费，原告有权按约定收取每日千分之三的违约金。2009年8月18日，沈阳市物价局作出关于沈阳“万家茗苑”住宅小区物业服务收费指导标准的批复，其中住宅物业服务收费为每月每平方米建筑面积1.00元，商业网点等非住宅部分物业服务收费实行市场调节价格，电梯运行服务费收费标准按照沈价发（2004）125号文件规定执行，每月每人12.00元（学龄前儿童免收）。2013年6月30日，原告撤出万家茗苑小区。2013年7月16日，原告向沈阳众腾房产物业管理有限公司进行了物业资料的移交，同时，原告经理牟振玉与沈阳众腾房产物业管理有限公司经理邵红在万家茗苑一期移交物业管理资料单上签字。另查明，被告高仁生系居住在由原告负责物业管理服务的小区业主，房屋建筑面积68.02平方米。被告拖欠自2010年1月至2013年6月的物业费及电梯费。再查明，原告实际按照每月每平方米向0.8元向园区业主收取物业费。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告与被告签订的《万家茗苑前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的。作为物业公司原告履行了管理服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主被告享受了原告提供的管理与服务即应履行交纳相应费用的义务。故对于原告主张的物业费，因原告实际按照每月每平方米向0.8元向园区业主收取物业费，因此物业费收取标准应为每月每平方米0.8元。关于原告主张的电梯费，按业主每户1人的标准予以支持，即被告应向原告支付自2010年1月至2013年6月电梯费504元（12元／月／人×42个月×1人）。关于原告主张的滞纳金，原审法院不予支持。关于原告撤出万家茗苑小区的时间问题，因原告主张其于2013年6月30日撤出万家茗苑小区。因此，原告在万家茗苑小区的服务时间应为2013年6月30日止。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，原审法院判决如下：一、被告高仁生于本判决发生法律效力之日起十日内向原告辽宁万家园物业管理有限公司交纳其拖欠的自2010年1月至2013年6月的物业费2285元、电梯费504元；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告高仁生承担。宣判后，高仁生不服原审法院判决，向本院提出上诉，请求二审法院撤销原审判决，依法改判我承担电梯费504元，不承担物业费；判令被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：被上诉人物业管理服务不到位，大门随意出入，单元门损坏，无保安巡逻，监控无意义，安全无保障，我家丢失电动车一辆，自行车一辆，汽车外漆被刮，找不到肇事人，房屋漏雨，室内长毛，从来没有维修，别的业主得到赔偿，我没有得到。被上诉人万家园公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。本院审理查明的事实与原审审理查明的事实一致。上述事实，有当事人陈述笔录、《万家茗苑前期物业管理服务协议》、沈阳市物价局文件等证据材料，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。本院认为：上诉人高仁生与被上诉人万家园公司签订的《万家茗苑前期物业管理服务协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。万家园公司对上诉人居住的小区进行了物业服务，故上诉人负有向万家园公司交纳物业服务费及电梯费的义务。关于上诉人提出物业服务质量存在瑕疵，物业费应予减免的上诉主张，因被上诉人在物业服务方面存在一定的瑕疵，对物业费的诉讼请求按实际拖欠费用的90%计算为宜，即2056.5元（2285元×90%），对上诉人的其他上诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市于洪区人民法院（2015）于民二初字第04228号民事判决主文第二项，即“驳回原告其他诉讼请求”；二、变更沈阳市于洪区人民法院（2015）于民二初字第04228号民事判决主文第一项，即“被告高仁生于本判决发生法律效力之日起十日内向原告辽宁万家园物业管理有限公司交纳其拖欠的自2010年1月至2013年6月的物业费2285元、电梯费504元；”为“高仁生于本判决发生法律效力之日起十日内向辽宁万家园物业管理有限公司交纳其拖欠的自2010年1月至2013年6月的物业费2056.5元、电梯费504元”；三、驳回双方其他诉讼请求。如未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，共计75元，由上诉人高仁生负担70元，由被上诉人辽宁万家园物业管理有限公司负担5元。本判决为终审判决。审 判 长 贾宏斌审 判 员 周海鹏代理审判员 史舒畅二〇一五年十月十五日书 记 员 王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。 来源：百度搜索“”