（2015）宁民终字第3714号

裁判日期: 2015-10-15

公开日期: 2015-12-08

案件名称

上诉人计亚华与被上诉人凌琳房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

计亚华,凌琳

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2015）宁民终字第3714号上诉人（原审被告）计亚华，女，汉族，1979年12月26日生，无业。委托代理人蔡翔，北京市高朋（南京）律师事务所律师。委托代理人刘凡，北京市高朋（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）凌琳，女，汉族，1979年1月29日生，自由职业者。委托代理人胡志丹，江苏锦隆律师事务所律师。上诉人计亚华因与被上诉人凌琳房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。凌琳原审诉称，2014年10月27日，凌琳、计亚华通过南京中原房地产中介有限公司居间签订了《房地产买卖中介合同》，约定凌琳以405万元价格购买计亚华名下位于本市南通路89号某幢某单元4203室房屋。凌琳按照合同约定于2014年10月27日支付定金5万元，之后因计亚华一直无法办理银行贷款解押手续，且存在带着他人冒充其丈夫骗取银行解押的行为，导致合同无法继续履行。为维护凌琳自身合法权益，故诉至法院，请求判令计亚华双倍返还定金10万元。计亚华原审辩称，凌琳所述与事实不符，双方未按照合同约定继续履行的原因并非计亚华违约，而是凌琳违约。合同对房屋买卖的流程进行了明确约定，凌琳未按照合同约定支付购房款用于解押，致使双方的房屋买卖无法继续进行，责任在于凌琳。解押仅需要作为贷款人的计亚华前往，并不需要计亚华丈夫到场，凌琳所述与事实不符，请求驳回凌琳的诉讼请求。原审经审理查明，计亚华系南京市鼓楼区南通路89号某幢某单元4203室房屋（建筑面积181.22平方米）的所有权人。2014年10月27日，凌琳（乙方、买受方）、计亚华（甲方、出售方）、南京中原房地产中介有限公司（丙方、中介方，以下简称中原公司）共同签订一份《房地产买卖中介合同》，约定计亚华将其所有的位于本市鼓楼区南通路89号某幢某单元4203室房屋出售给凌琳，房屋价款405万元；乙方于2014年10月27日前向甲方支付购房定金5万元，首期房价款193万元不存入监管账户，用于甲方办理房屋解押手续，乙方应于2014年11月30日前以转账的方式支付给甲方；第二期房价款205万元，乙方通过银行贷款方式支付，乙方同意2014年11月10日前与贷款银行签订借款合同，同时委托银行将贷款资金全部划入南京市房屋置业担保有限公司设立的存量房交易结算资金监管账户，甲方同意乙方自留尾款2万元，在甲方将房屋内所有户籍关系迁出后房屋交付当日，甲、乙双方自行交割；甲方此房贷款金额现还有金额300万元，因乙方只能付首付款193万元，此首付款用于甲方解押，贷款中间差100万元，乙方通过担保公司垫资方式帮甲方解押，费用乙方自行承担；此房解押当日甲乙双方办理过户手续；违约方双倍赔偿守约方定金，同时赔偿丙方全额中介费等等。合同签订当日，凌琳支付计亚华定金5万元。后凌琳联系江苏亿人担保公司为计亚华解押办理垫资手续。因办理相关手续需计亚华配偶签字，凌琳、计亚华双方及中原公司员工协商后预定于2014年12月26日前往中国工商银行南京大光路支行办理相关手续。因与计亚华共同前往银行办理手续的人员并非计亚华配偶，致使相关手续未能办理。双方为此产生争议。故凌琳诉至法院，请求判如所请。因双方争议较大，致本案调解未果。以上事实，有双方当事人陈述、房地产买卖中介合同、房屋所有权证、定金收据、证人证言等予以证实。原审法院认为，凌琳、计亚华及中原公司签订的房地产买卖中介合同系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性效力性规定，应认定合法有效。各方当事人均应按照协议约定履行各自义务。合同约定凌琳通过担保公司垫资方式为计亚华办理房屋贷款的解押手续，凌琳支付的首付款全部用于计亚华房屋贷款的解押，故凌琳、计亚华双方均应积极协助对方办理相关手续。在办理担保公司垫资手续的过程中，凌琳已履行了自己的协助义务，但由于计亚华原因导致未能办理，且之后也未采取其他弥补措施，导致合同无法继续履行，计亚华的行为违反了合同约定，构成违约，应承担违约责任。凌琳要求计亚华双倍返还定金的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，原审法院予以支持。关于凌琳未支付首付款的行为是否构成违约问题。合同对凌琳支付首付款的时间进行了约定，但同时双方亦明确约定凌琳支付的首付款用于计亚华解押，计亚华押解款不足部分由凌琳通过担保公司垫资方式予以解决，故凌琳在计亚华不能按照银行及担保公司要求办理解押手续情况下未支付首付款的行为，系维护自身合法权益，行使不安抗辩权的正当行为，该行为不应认定为违约，故对计亚华的该项辩解意见，原审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：计亚华于判决生效之日起十日内双倍返还凌琳定金共计100000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费2300元，减半收取1150元，由计亚华负担（此款凌琳已预付，计亚华在支付上述款项时直接支付给凌琳）。计亚华不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实不当。原审法院错误认定因与计亚华共同前往银行办理手续的人员并非计亚华配偶，致使相关手续未能办理。上诉人购房贷款的银行为南京银行，南京银行办理解除贷款抵押手续，只要贷款人把全部贷款本息还掉，马上就可办理解押手续，根本无需贷款人的配偶一起到场签字。在签约时，上诉人即向被上诉人明确，因上诉人尚有300万贷款本息未还，被上诉人至少需要支付300万元，交上诉人的银行后才能办理房产的解押过户手续，因被上诉人一时拿不出这么多现金，签约时向上诉人承诺，自己将通过担保公司的担保，自行向银行借款向上诉人支付300万元的购房款，先用于归还房屋贷款的解押。但是在履行合同中，被上诉人却想要骗取上诉人为其借款行为进行担保，当然遭到上诉人的拒绝。上诉人发现被上诉人无力履行协议，当时即同意向被上诉人退还先行交付的五万元，并委托中介公司再向其它有实力的购房意向者出售此房。可是被上诉人却不同意解除合同，并多次上门阻止购房意向人看房，后上诉人的房产因其它事由被外地法院查封，使得上诉人目前无法出售此房。二、原审适用法律错误。双方合同明确约定，首期房价款1930000元，乙方应于2014年11月30日前以现金转账的方式支付给甲方；第二期房价款2050000元，乙方同意2014年11月10日前与贷款银行签订借款合同，同时委托银行将贷款资金全部划入南京市房屋置业担保有限公司设立的存量房交易结算资金监管账户。若乙方不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则转让价款的不足部分，乙方同意在银行贷款批准或者不批准之曰起3日内以现金解交监管账户。原审法院无视被上诉人存在明显违约的事实，却采信了被上诉人自导的在双方合同约定义务之外的所谓上诉人的违约事实，判定为上诉人一方违约，错误适用了法律。上诉人认为被上诉人没有按约支付首期购房款1930000元，也没有按约支付用于银行解押的购房款3000000元。被上诉人向银行借款，只要被上诉人担保手续具备，银行根本不需要让上诉人的配偶一起到场办理相关手续。三、原审判决显失公正。综上，请求二审法院：1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。2、由被上诉人承担诉讼费用。被上诉人凌琳答辩称，我方认为一审法院适用法律和认定事实均正确，上诉人的上诉请求没有法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求。二审中，除了上诉人对原审查明的“后凌琳联系江苏亿人担保公司为计亚华解押办理垫资手续。因办理相关手续需计亚华配偶签字，凌琳、计亚华双方及中原公司员工协商后预定于2014年12月26日前往中国工商银行南京大光路支行办理相关手续。因与计亚华共同前往银行办理手续的人员并非计亚华配偶，致使相关手续未能办理”有异议外，双方当事人对原审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。对上诉人的该异议，本院认为，根据查明的事实，原审中担保方江苏亿人担保公司赵卫萍出具的情况说明证明系计亚华办理垫资手续时，其丈夫并未到场签字，计亚华找他人冒充其丈夫，导致无法办理相关手续。原审中，中介公司工作人员亦证明上述事实，据此，本院对原审查明的“后凌琳联系江苏亿人担保公司为计亚华解押办理垫资手续。因办理相关手续需计亚华配偶签字，凌琳、计亚华双方及中原公司员工协商后预定于2014年12月26日前往中国工商银行南京大光路支行办理相关手续。因与计亚华共同前往银行办理手续的人员并非计亚华配偶，致使相关手续未能办理”之事实依法予以确认。二审中，证人张某到庭述称，双方合同约定在2014年11月30日前凌琳将193万元首付款以转账的方式支付给计亚华，因首付款193万元是用来解押的，如果将该款打给计亚华，其挪作他用会导致解押不成，所以当时未支付。张某在2014年11月初电话联系了双方，要求计亚华将其老公带来或者出示大使馆签证的公证书一起去银行办理解押手续，由于计亚华的老公不来，也不出示公证书，在此情况下，不能办理解押和贷款，所以凌琳从资金风险的角度考虑，没有支付193万元首付款。上诉人对本院向张某的询问笔录真实性认可，但对张某陈述计亚华老公不肯来也不作公证的陈述不认可，其认为其是严格按照合同约定履行的。被上诉人对询问笔录的真实性认可。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，凌琳、计亚华、中原公司于2014年10月27日签订的《房地产买卖中介合同》内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。该合同约定，凌琳于2014年10月27日前向计亚华支付购房定金5万元，首期房价款193万元不存入监管账户，用于计亚华办理房屋解押手续，凌琳应于2014年11月30日前以转账的方式支付给计亚华。合同签订后，凌琳按约支付的定金5万元，但并未按约于2014年11月30日前以转账的方式支付首期房价款193万元给计亚华，构成违约，理当承担违约责任。但双方合同还约定，计亚华此房贷款金额现还有金额300万元，因凌琳只能付首付款193万元，此首付款用于计亚华解押，贷款中间差100万元，凌琳通过担保公司垫资方式帮计亚华解押。由于凌琳在办理担保公司垫资手续的过程中，凌琳已履行了自己的协助义务。计亚华在办理垫资中，其丈夫未能到场签字导致未能办理，致合同无法继续履行，计亚华的行为亦构成违约，理应承担违约责任。据此，本院根据双方合同的履行情况，结合双方的过错程度等因素酌定双方均等承担违约责任，故双方当事人均存违约的情况下，上诉人计亚华理当退还定金5万元，原审法院认定凌琳在计亚华方不能按照银行及担保公司要求办理解押手续情况下未支付首付款的行为，系行使不安抗辩权的正当行为，并对凌琳要求计亚华双倍返还定金的诉讼请求予以支持不当，本院予以纠正。上诉人计亚华称原审法院认定因计亚华原因导致未能办理垫资手续，计亚华的行为构成违约错误的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，但所作判决不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第828号民事判决；二、计亚华于本判决生效之日起十日内返还凌琳定金共计50000元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费2300元，减半收取1150元，由计亚负担575元（此款凌琳已经预付，计亚华在支付上述款项时直接支付给凌琳），由凌琳负担575元；二审案件受理费2300元，由上诉人计亚华负担1150元，由凌琳负担1150元。本判决为终审判决。审　判　长　　张晗庆代理审判员　　吴　勇代理审判员　　付　双二〇一五年十月十五日书　记　员　　朱亚芳关注微信公众号“”