（2015）同商终字第163号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2016-01-04
案件名称
韩锦宝与山西龙翼房地产开发有限公司广灵县分公司商品房买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山西省大同市中级人民法院
所属地区
山西省大同市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
韩锦宝,山西龙翼房地产开发有限公司广灵县分公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山西省大同市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）同商终字第163号上诉人（原审原告）韩锦宝，男。被上诉人（原审被告）山西龙翼房地产开发有限公司广灵县分公司，住所地广灵县壶泉镇新建东街路南。负责人张卫东，经理。委托代理人尤毅勇，山西令德（大同）律师事务所律师。上诉人韩锦宝因与被上诉人山西龙翼房地产开发有限公司广灵县分公司商品房买卖合同纠纷一案，不服山西省广灵县人民法院（2014）广民初字第457号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由法官马卉妍担任审判长，法官王艳宏、郑翔参加的合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人韩锦宝、被上诉人山西龙翼房地产开发有限公司广灵县分公司的委托代理人尤毅勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。韩锦宝在一审中起诉称：（一）原告与被告2012年6月29日签订商品房买卖合同一份，并交付购房款。该合同约定的最后交房期限为2012年12月30日。由于被告未能按期交房，原告于2013年8月1日到达原告，广灵县人民法院依法判令被告应承担的违约金305522元（购房款）×0.0008元／日×214日=52305元（2013年1月1日-2013年8月1日）。被告不服上诉中院，中院维持原判。之后原告多次催要房子（因儿子结婚急用），但被告一直拿不全两证三书，且要求交11项不合理收费（参见秀水交房物业费明细，附件二、三），及房子的顶棚、入户门、窗有问题，需被告解决。但时至今日，被告的态度是不商量、不解释、按公司规定办。（二）1、被告一直没有出示《竣工验收备案表》，广灵县城建局公示的第四条，开发商交房必须具备五证两书三表，缺少其中任何一个，均可以拒绝收房；2、原告多次催要公摊明细，被告也一直未出示，全国多层楼的公摊系数为0.05-0.10，一般不超0.13，而此房子的公摊系数为0.22416元，原告质问，被告不解释（被告违反了《消费者权益保护法》第四条、第十条）；3、根据国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知《计价格》（2001）585号文件：取消与城市基础设施配套费用重复收取的水、电、气、热等专项配套费，建筑垃圾土倾倒管理费、房地产抵押管理费，房屋面积实测是谁申请谁付费；4、合同上进户门为金属门，被告违背合同安了一个胶合门板，却要多收1400元；5、根据山西太原新颁布住宅专项维修资金管理规定（2009-08-10），商品住宅多层50元／平方米，依据国家物业收费的等级及标准（四级收费标准：0.35元／月.平方米）；6、物业无权收取房屋装修押金；7、双方签订合同第三项：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准符合双方约定（附件三）的标准，达不到标准的买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；8、被告房子顶棚白色腻层是不是在掩盖裂缝、露筋或什么瑕疵。综上，请求人民法院判令被告：1、逾期交房违约金95075元；2、澄清公摊面积；3、取消国家明令禁止的电表费、水表费、天然气表费、房屋面积实测费、房屋预告登记抵押权登记费、垃圾清运费（6项共计4513元）；4、取消防盗门费1400元；5、更正房屋维修基金多层每平方64元为50元，更正物业费每月平方米0.6元为0.35元；6、取消房屋装修押金3000元；7、消除顶棚白色腻层露出沙灰原貌；8、客厅塑钢窗严重歪斜需修理；9、本案诉讼费由被告负担；10、要求被告立即履行合同。山西龙冀房地产开发有限公司广灵县分公司在一审中答辩称：一、原告已就违约金起诉过被告，被告也应承担了相应的违约责任；被告在2013年8月1日按照合同约定向原告送达了《交房通知书》，即被告已完成交付义务，综上，应驳回原告起诉；二、原告拒不支付税费和面积差额尾款，有重大违约行为，被告在大厅张贴《建筑工程竣工验收备案表》，提供了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，但是原告以该房屋有质量问题为由拒绝接收房屋；被告向原告出示了《实测面积测绘报告》，原告认为公摊面积不合理，不同意支付税费和面积差额尾款，不同意与被告办理房屋交接；三、被告为维护自身合法权益，依法行使后履行抗辩权；四、原合同虽然已经履行完毕，对双方不具有约束力，但违约金畸高亦属无效；四、原告的第3、4、5、6项诉讼请求本身没有发生，不属法院受理范围，第7、8项诉讼请求应在举证期间申请鉴定。综上，本案的本质是原告违约，且拒绝支付部分购房款，被告因此行使了抗辩权，因此原告的诉讼请求不仅不应得到法律支持，而且原告还应当为其违约行为承担相应的法律责任，为维护被告的合法权益，请法院依法驳回原告的起诉。一审法院判决认定：2012年6月29日，原告韩锦宝与被告山西龙翼房地产开发有限公司广灵县分公司签订商品房买卖合同，购买秀水佳苑住宅小区第10幢七单元502室房屋一套，购房款为305522元。该合同约定的最后交房期限为2012年12月30日。2013年5月被告建设的秀水佳苑小区一期工程竣工验收。2013年7月25日，原告因被告未按期交房起诉至该院，2013年7月31日被告将书面《交房通知书》交付快递公司，2013年8月1日通知到达原告处，该院于2013年10月28日判决被告承担延期交房的违约金52305元。原告韩锦宝因被告未向其提供《竣工验收备案表》拒绝收房。一审法院判决认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，是其双方的真实意思表示，亦符合法律法规之规定，合法有效，应予认定。《城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，《城市房地产开发有经营管理条例》第三十一条规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书”以及《商品房销售管理办法》第三十二条规定“销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》”。本案中，被告于2013年5月竣工验收，向原告提供了《住宅质量保证书》和《住宅质量说明书》，即该房屋已具备交付使用的条件，2013年8月1日被告向原告送达了《交房通知书》，原告即有权接收房屋。原告以被告未出示《竣工验收备案表》以及要求原告交不合理费用为由拒绝收房的理由无法律依据，其主张不能成立，该院对其要求被告公司继续承担违约责任的主张不予支持。原告要求被告清除顶棚白色腻层，认为白色腻层是在掩盖瑕疵以及客厅塑钢窗严重歪斜需修理的主张，该院认为原被告签订的《商品房买卖合同》附件三中约定顶棚系混凝土板面，故被告应遵守合同约定，对顶棚腻层予以消除，但认定房屋存在瑕疵应经相应鉴定机构出具的鉴定意见予以证明，故对原告的其他主张不予采纳。对于原告的其他诉讼请求，未提供相应的事实和法律依据，亦未提供相应的证据予以佐证，故该院亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《城市房地产管理法》第二十七要、《城市房地产经营管理条例》第三十一条、《商品房销售管理办法》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告山西龙翼房地产开发有限公司广灵县分公司在判决生效之日起十日内对秀水佳苑小区10幢七单元502室顶棚腻层予以清除。二、驳回原告韩锦宝其他诉讼请求。案件受理费2176元，由原告韩锦宝负担2006元，被告山西龙翼房地产开发有限公司广灵县分公司负担170元。韩锦宝不服一审法院上述民事判决，向本院提出上诉，请求请求撤销原判，改判支持上诉人一审的诉讼请求；本案的诉讼费用由被上诉人负担。其主要上诉理由是：一、一审法院认为原告以被告公司未出示《竣工验收备案表》以及要求原告交不合理费用为由拒绝收房的理由无法律依据，驳回原告的诉讼请求。涉嫌枉法裁判。1、一审法院闭口不谈广灵县住建局所公示的文件有没有法律效力。2、一审法院也不谈被告公司未出示《竣工验收备案表》是否合法。3、一审法院以《城市房地产管理法》第27条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”为主要法律依据，认为被告公司项目竣工，经验收合格，且有“两书”即该房屋已具备交付使用的条件。我国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的标志取决于是否取得《建筑工程竣工表》。因此，不管购房者和开发商在买房合同中是否约定将开发商取得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件，开发商交房时都应提供，这是国家强制要求的。被上诉人服从一审法院上述民事判决，其针对上诉人的上诉请求答辩称：一、被上诉人已履行了交房义务；二、上诉人拒绝交纳房款和税费，所以没有办理入住手续，有重大的违约行为；三、被上诉人为维护自身合法权益，依法行使后履行抗辩；四、合同虽已履行完毕，对双方不再具有约束力，但违约金畸高亦属无效。上诉人与被上诉人二审中均未提供新的证据。经审理查明，双方对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。关于本案诉争房屋是否具备交付使用条件以及被上诉人应否承担逾期交房违约金一节。上诉人认为因被上诉人未能提供《竣工验收备案表》，按广灵县住建局公示文件的规定，该房屋不具备交付使用条件。被上诉人认为该房屋已竣工验收，并于2013年8月1日向上诉人送达了《交房通知书》，被上诉人已完成交房义务。对此本院认为，房地产开发项目竣工验收合格后方可交付使用，一审法院调取的竣工验收证明及竣工验收记录可证实本案诉争房屋已竣工验收，被上诉人在提供了《住宅质量保证书》和《住宅质量说明书》后该房屋即具备了交付使用条件，在被上诉人向上诉人送达《交房通知书》后，即履行了合同中约定的交房义务。《竣工验收备案表》是政府建设主管部门对建设工程进行管理的必要手续。上诉人提交的广灵县住建局的公示文件属于管理性法律规范，上诉人以被上诉人未提供《竣工验收备案表》为由拒收房屋并要求被上诉人承担送达《交房通知书》之后的违约金既无合同约定，亦无法律依据，一审法院对上诉人主张的2013年8月1日之后的逾期交房违约金不予支持正确，本院对上诉人该项请求不予支持。关于澄清公摊面积一节。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同中约定：建筑面积为109.9平方米，面积确认以产权登记面积为准。合同对套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积未作约定。依合同约定，房屋最终的建筑面积和公摊面积应以房屋主管部门确认的面积为准，故对上诉人要求被上诉人澄清公摊面积的主张本院不予支持。关于电表费、水表费、天然气表费、房屋面积实测费、房屋预告登记抵押权登记费、垃圾清运费、房屋维修基金、物业费、装修押金等费用是否取消或更正一节。因双方在买卖合同中对上述费用并未约定，且上诉人也未实际交纳该项费用，一审法院对上诉人所持取消或更正上述费用的主张不予支持并无不妥，本院对上诉人该项上诉请求不予支持。关于防盗门费一节。上诉人主张被上诉人并未按合同约定安装金属门，故要求取消被上诉人要求交纳的1400元该项费用。被上诉人对此不予认可。本院认为，上诉人提供的入户门照片并不能证实被上诉人所提供的入户门不符合合同约定，上诉人的该项诉求无事实依据，本院不予支持。另，上诉人关于修理歪斜门窗的主张，因其对此未提供证据予以证明，本院亦不予支持。一审法院对此判决正确。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行各自义务。被上诉人向上诉人送达了《交房通知书》后，上诉人以被上诉人未提供《竣工验收备案表》和相关费用不合理为由拒绝收房屋，并要求被上诉人承担送达《交房通知书》之后的违约金的请求，缺乏相应的依据，不能成立，本院不予支持。一审法院就本案认定事实清楚，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2177元，由上诉人韩锦宝负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 马卉妍审 判 员 王艳宏代理审判员 郑 翔二〇一五年十月十五日书 记 员 杨 卿 来自：