（2015）漳民终字第607号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2015-12-15
案件名称
张海珍与漳州市万豪实业开发有限公司商品房预约合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省漳州市中级人民法院
所属地区
福建省漳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张海珍,漳州市万豪实业开发有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）漳民终字第607号上诉人（一审原告）：张海珍，女，1964年11月11日出生，香港特别行政区居民，内地住厦门市。委托代理人：李勇敢，福建兴南律师事务所律师。委托代理人：叶小青，福建兴南律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：漳州市万豪实业开发有限公司。住所地：漳州市芗城区。法定代表人：肖国生，董事长。委托代理人：詹俊忠，福建衡评律师事务所律师。委托代理人：薛毅辉，福建衡评律师事务所律师。上诉人张海珍因商品房预约合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2014）芗民初字第4423号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张海珍的委托代理人李勇敢、叶小青，被上诉人漳州市万豪实业开发有限公司（以下简称“万豪实业公司”）的委托代理人詹俊忠、薛毅辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审判决查明：2010年2月24日，张海珍（乙方）与万豪实业公司（甲方）签订了《“万豪国际”立约定金合同》。合同约定：一、乙方自愿以向甲方交付定金壹拾陆万柒仟元人民币的方式作为订立“万豪国际”第1号楼第1103／1203D号住宅《商品房买卖合同》的担保；二、乙方预定购的标的为“万豪国际”第1号楼第1103／1203D号住宅，总价为壹佰壹拾壹万伍仟伍佰肆拾壹元；四、甲方取得“万豪国际”《商品房预售许可证》后，以书面形式按乙方在本合同中所确认的住址通知甲方前来签署《商品房买卖合同》；五、乙方应在接到甲方订立《商品房买卖合同》通知之日起十日内到甲方处签署《商品房买卖合同》，乙方已交纳的本合同项下的定金无息转为购房款；七、乙方变更住址、联系电话等，应于变更之日起48小时内以书面形式通知甲方，否则视为无变更，乙方自愿承担由此导致的一切不利后果。张海珍没有在该立约定金合同书上载明其住址及联系电话。同日，张海珍预付给购房定金167000元，万豪实业公司出具收据，收据由张海青签字并加盖万豪实业公司公章。2011年4月8日，万豪实业公司将万豪国际1幢1103号住宅即“万豪国际”第1号楼第1103D号住宅出售给他人。在一审审理过程中，张海珍要求解除其与万豪实业公司签订的“万豪国际”立约定金合同，万豪实业公司同意解除该合同。另外，张海珍撤回要求万豪实业公司按房价上涨额赔偿损失暂计10万元（具体赔偿额待鉴定后确定）的诉讼请求。一审判决认为，2010年2月24日，张海珍与万豪实业公司签订的《“万豪国际”立约定金合同》，是双方的真实意思表示，该合同内容不违反国家有关法律和社会公共利益，合法有效。该合同是双方约定为将来订立“万豪国际”第1号楼第1103／1203D号住宅《商品房买卖合同》的预约合同。该预约合同约定的定金167000元为立约定金，以确保当事人双方能够最终订立“万豪国际”第1号楼第1103／1203D号住宅《商品房买卖合同》。在双方签订立约定金合同的同日，张海珍向万豪实业公司支付了定金167000元。因此，该预约合同依法成立。该合同成立后，万豪实业公司取得商品房预售许可证后，未与张海珍签订《商品房买卖合同》。2011年4月8日，万豪实业公司将“万豪国际”1幢1103号住宅出售给他人。万豪实业公司未与张海珍签署《商品房买卖合同》，导致双方签订的《“万豪国际”立约定金合同》目的无法实现，张海珍要求解除《“万豪国际”立约定金合同》，万豪实业公司亦同意解除该合同，故对张海珍的该诉讼请求，依法予以支持。关于张海珍主张的要求双倍返还购房定金33.4万元的问题，由于张海珍在本案立约定金合同中没有载明其住址及联系电话，依照该合同约定即万豪实业公司取得“万豪国际”《商品房预售许可证》后，以书面形式按张海珍在本合同中所确认的住址通知张海珍前来签署《商品房买卖合同》，万豪实业公司未通知张海珍签订《商品房买卖合同》，张海珍存在一定的过错，故本案不适用定金罚则。由于本案中，万豪实业公司在双方签订合同时没有对张海珍进行必要的提醒，而且也未穷尽通知方式，故导致双方没有签订《商品房买卖合同》，万豪实业公司亦存在过错，万豪实业公司应返还张海珍定金167000元及利息（从2010年2月24日起计至实际付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付）。关于万豪实业公司主张的本案是张海青在私自收取定金后盗用万豪实业公司的公章在收据上盖章，与万豪实业公司无关，并要求追加张海青作为本案的第三人或被告参加诉讼的问题，一审法院认为，万豪实业公司的该主张缺乏事实依据。张海珍付款的收据上不仅有张海青的签名，并有万豪实业公司签章予以确认。张海青实施的该行为系代表万豪实业公司，由此产生的民事责任应由万豪实业公司承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十二条第三项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条的规定，判决：一、解除张海珍与漳州市万豪实业开发有限公司签订的“万豪国际”立约定金合同；二、漳州市万豪实业开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还张海珍定金16.7万元及利息（利息从2010年2月24日起计至实际付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付）。漳州市万豪实业开发有限公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7810元，由张海珍负担3905元，漳州市万豪实业开发有限公司负担3905元。一审判决后，上诉人张海珍不服，向本院提出上诉称：一审认定“张海珍没有在该立约定金合同书上载明其住址及联系电话”与事实不符，实际情况是被上诉人持有的三份合同中明确载明了住址及联系电话，被上诉人拒不提供其持有的合同，应依法推定上诉人之主张成立；即使该立约定金合同书上未载明上诉人的住址及联系电话，也并不影响合同其他条款的效力，一审以此为由不适用定金罚则，于法无据；该立约定金合同没有允许因未载明住址及联系电话就可由被上诉人将房屋另售他人，即使上诉人现在主张签订买卖合同也不违法；被上诉人擅自将预约的房屋另售他人，造成上诉人无法签订正式《商品房买卖合同》，理当按定金罚则承担双倍返还定金的责任。请求：撤销原判第二项，改判被上诉人应双倍返还上诉人定金33.4万元；一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。被上诉人万豪实业公司辩称：双方并不存在真实的交易关系。本案上诉人与被上诉人原法定代表人张海青系亲属关系，上诉人与被上诉人签订所谓的《立约定金合同》只是被上诉人的原股东为了将优质的房源留在手中；被上诉人并未收取上诉人的定金，仅凭一张收据是无法证明其已履行预交定金义务的，至少上诉人应提交其在交纳定金的当日有在大陆的入关证明；本案应追加张海青为当事人参加诉讼；被上诉人是在无法通知到上诉人后才不得不将房产出售给他人。请求：驳回上诉，维持原判。二审审理查明：对一审判决查明的事实，上诉人认为认定“张海珍没有在该立约定金合同书上载明其住址及联系电话”与事实不符；被上诉人对“2010年2月24日，双方签订了‘万豪国际’立约定金合同”及“张海珍预付给购房定金167000元，万豪实业公司出具收据”有异议，认为并未收取定金。双方对其余查明的事实均无异议，对双方无异议的事实，予以确认。二审审理中，上诉人提供了《补充协议书》及《补充协议书二》，拟证明公司收取的定金已经在股权转让款项中抵扣，协议所附小业主名单包括本案预约的房屋；被上诉人质证对该证据真实性无异议，但认为并不能证明上诉人所要主张的内容。经审查，该证据虽真实，但显示被上诉人并非该两份协议书的签订人，协议中有关小业主定金是否已经抵扣、预约定金合同原件是否已经移交并无相关证据佐证，不能证明本案上诉人的上诉主张，不予认定。被上诉人提供了一份《外资企业登记基本情况表》，证明万豪实业公司法定代表人变更情况；经质证上诉人对该证据的真实性无异议，予以确认。该证据证实：本案双方签订《“万豪国际”立约定金合同》期间，张海青任被上诉人万豪实业公司的法定代表人。二审审理中，上诉人张海珍认为被上诉人万豪实业公司持有的合同上有载明其地址和联系电话，申请法院责令万豪实业公司提供该合同。经审查认为，该申请不成立。书证在对方当事人控制之下的，承担举证证明责任的当事人可以在举证期限届满前书面申请人民法院责令对方当事人提交。上诉人张海珍在二审中才提出该申请不符合法律规定，不予支持。对双方有异议的事实，经审查，上诉人一审提交的《“万豪国际”立约定金合同》及《收据》均是通过电脑打字输出的填写格式合同。合同中乙方一栏填写“张海珍”，身份证号码填写“H0733868300”，住址及联系电话栏没有填写任何内容；合同条款中对住宅号、单价、面积、总价、定金等项内容均进行了填写；合同落款处盖有甲方即万豪实业公司公章，合同骑缝章也是盖万豪实业公司公章，乙方系上诉人张海珍签名；合同签订年月日没有填写内容。定金《收据》中对交款人张海珍、定金数额及住宅号码等项内容进行了填写，落款处盖有万豪实业公司公章及时任法定代表人张海青签名，出具年月日没有填写。一审审理中，张海珍主张双方订立立约定金合同及交纳定金的时间为2010年2月24日，万豪实业公司对该事实予以了确认，双方对2010年2月24日签订《“万豪国际”立约定金合同》的真实性均无异议，一审对该事实的认定并无不实；被上诉人对定金《收据》上所盖万豪实业公司公章的真实性并无提出异议，对该《收据》的真实性应予认定，一审对该事实的认定也无不实。综上，双方对一审判决查明事实的异议均不成立。本案二审争议的焦点为：被上诉人万豪实业公司是否应双倍返还定金。本院认为：本案是上诉人与被上诉人就双方将来签订“万豪国际”第1号楼第1103／1203D号住宅《商品房买卖合同》而订立的《“万豪国际”立约定金合同》产生的纠纷，案件的性质应确定为商品房预约合同纠纷。上诉人与被上诉人签订的《“万豪国际”立约定金合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人已依约交付定金，被上诉人亦出具了收据。上诉人交付的定金是为了保障签订“万豪国际”第1号楼第1103／1203D号住宅《商品房买卖合同》而交付的立约定金。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因一方当事人原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。依据双方签订的《“万豪国际”立约定金合同》第四条的约定，上诉人填写的住址是被上诉人取得“万豪国际”《商品房预售许可证》后得以书面通知上诉人前往签署《商品房买卖合同》的根据；但由于该合同中的住址及联系电话一栏没有填写上诉人的住址及联系电话，也无证据表明是否是当事人故意所为，客观上导致了被上诉人在取得《商品房预售许可证》后无法通知上诉人前往签订正式的《商品房买卖合同》，并最终将该合同预约的房屋出售他人。《“万豪国际”立约定金合同》目的没能实现并非任何一方违反该合同的约定所致，即造成双方无法订立《商品房买卖合同》的原因不能归责于任何一方当事人；因此，本案没有适用定金罚则的事由。上诉人主张被上诉人应双倍返还定金不成立。依据上述法律规定，被上诉人万豪实业公司应将收取的定金返还上诉人张海珍。上诉人主张被上诉人持有的合同有记载其住址及联系电话，但上诉人提供的《“万豪国际”立约定金合同》明确载明“本合同一式肆份”，即表明肆份合同均为同一内容，上诉人该主张不成立。依据法律相关规定，公司依法应对其法定代表人和其他工作人员的经营活动承担民事责任，一审未追加被上诉人原法定代表人张海青为当事人并无不当。综上所述，上诉人张海珍主张被上诉人万豪实业公司应双倍返还定金于法无据，不予支持；被上诉人的辩称未举证证明，缺乏事实依据，亦不予支持。一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3905元，由上诉人张海珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 王清芬审 判 员 张海泉代理审判员 卢津津二〇一五年十月十五日书 记 员 严小辉附主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来源：百度搜索“”