（2015）乌前民初字第1136号

裁判日期: 2015-10-15

公开日期: 2016-01-12

案件名称

王小金与刘海云（反诉）租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

乌拉特前旗人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王小金,刘海云

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第二百一十二条，第二百三十二条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院民事判决书（2015）乌前民初字第1136号原告（反诉被告）王小金，男，1969年12月27日出生，汉族，个体，现住乌拉特前旗乌拉山镇。委托代理人刘新会，男，1965年2月19日出生，汉族，个体，现住乌拉特前旗乌拉山镇。被告（反诉原告）刘海云，男，1957年8月7日出生，汉族，个体，现住乌拉特前旗乌拉山镇。委托代理人刘荣，男，1975年3月24日出生，汉族，个体，现住内蒙古赤峰市宁城县。委托代理人武永刚，内蒙古律源律师事务所律师。原告王小金与被告刘海云租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月7日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理中被告刘海云于2015年4月1日向本院提起反诉，本院予以受理。审理中原告王小金及其委托代理人刘新会、被告刘海云的委托代理人刘荣、武永刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王小金诉称：2013年10月，被告刘海云向原告租赁位于乌拉特前旗乌拉山镇三区八组78号的房屋，商量后租赁期为2013年10月12日至2014年10月12日，租金为15000元。后双方签订了租房协议，约定了具体事宜后，被告一直拖延拒绝支付房屋租赁费，在原告催促下被告陆续支付了12000元，剩余3000元至今未付。双方租赁合同到期后，原告要求被告支付超出租期部分的房屋租金，但被告却拒绝给付，且私自篡改了租赁协议的期限（至2015年10月12日）。就此事原告向公安机关报警但至今没有结果。原告于2015年3月15日再次去催要房租时发现房子已经腾空。被告在超出租赁合同期限后使用房屋5个月，房租为6250元。故原告诉至法院要求被告支付房屋租赁费9250元，诉讼费及其他支出费用由被告承担。审理中，原告要求增加一项诉讼请求，解除与被告刘海云的租赁合同。被告（反诉原告）刘海云辩称：房屋租赁费被告已经全部付清，并不下欠原告租赁费，被告也没有占用原告的房屋，房屋租赁合同期限应至2015年10月13日。被告是由于2015年3月房屋拆迁而被迫搬出的，由于搬迁被告还被打伤住院。反诉原告刘海云诉称：2013年10月，经反诉原告与反诉被告协商后，反诉原告租赁反诉被告的门脸，当时约定租期三年，并同意由反诉原告进行装修，房租一年一交。反诉被告当时承诺三年不拆迁，且房租也不会上涨。由于反诉被告的三项电不给使用，故反诉原告自己花3000元重新安装了三项电。由于反诉被告再三承诺三年内不会拆迁，并说拆迁时会有装修补偿款，所以我在2013年10月20日对房屋进行装修改造。在双方签订的租赁协议中也约定了装修期限约两个月。第一年合同到期后，就应对合同进行续签，第二年的合同是反诉被告让反诉原告签的，虽是口头约定但也是受法律保护的。所以反诉原告提起反诉要求反诉被告赔偿原告室内装修拆迁补贴20000元，并由反诉被告支付反诉原告临时安置费5000元，搬迁费2000元，因拆迁造成的停产停业损失22967元，以上共计49967元，诉讼费、误工费、交通费由被告承担。反诉被告辩称：2013年10月12日，反诉原告与反诉被告签订了《租房协议》，约定反诉被告将110国道门面房两间租赁给反诉原告，租期为一年（2013年10月12日起至2014年10月13日止），租金为15000元。合同签订后，反诉被告如约履行了合同，反诉原告向反诉被告交纳2000元定金，并给反诉被告出具了下欠房屋租赁费13000元的欠据。2014年经反诉被告多次催要反诉原告仅支付10000元，下欠3000元未付。后反诉被告多次要求反诉原告腾房或续签合同，但反诉原告却迟迟不做答复。2015年3月15日，再次与反诉原告协商时却发现其已经将房屋腾空进行了搬迁。反诉原告持有的租赁期限三年的协议，并不是反诉被告签订的，不具有法律效力。故请求法院查明事实，驳回反诉原告的反诉请求。在本诉审理中，原告为支持其诉讼请求，向本院提供证据如下：1、身份证一份，用以证明原告的身份情况。2、租赁协议一份，用以证明被告下欠原告租赁费3000元，租赁合同到期后被告继续占用房屋5个月，房屋租赁费6250元，被告共计下欠原告房屋租赁费9250元。3、欠条一份，用以证明被告下欠原告租赁费13000元，支付部分后现仍下欠2014年房屋租赁费3000元。对原告提供的证据，经质证，被告对上述证据的真实性均认可，无异议。本院经审核上述证据客观、真实，且与本案有关联性，本院予以采信。被告为证明其答辩主张，向本院提供租房合同一份，用以证明经原告口头同意重新签订了租赁合同，租赁期限至2015年10月14日。经质证，原告有异议、不认可。本院经与被告核对，合同中原告的签名并非其本人所签，故对该份合同本院不予采信。反诉原告为证明其反诉主张，向本院提供以下证据：1、搬家费收据一份，用以证明支出搬家费5800元。2、制作铁门费收据一份，用以证明支出费用1200元。3、木工人工装修费票据一份，用以证明支出费用12800元。4、出库单一份，用以证明支出装修材料款11018元。5、水费收据一份，用以证明支出水费100元。6、电费票据一份，用以证明房屋的三项电是反诉原告安装的，拆迁时应给予补偿。7、乌拉特前旗乌拉山玉龙根玉雕刻厂经销部营业执照、税务登记证一份。8、照片三张，用以证明房租装修的状况。9、证明一份，用以证明王仁义对反诉原告租赁的房屋进行过装修。10、纳税证明一份，用以证明反诉原告经营期间需交纳税费。11、收据一份，用以证明被告安装暖气支出12800元。12、鉴定审核评估书一份，用以证明被告因装修支出各项费用48527.9元。13、停产停业鉴定审核书一份，用以证明被告停产停业损失为30246元。对反诉原告提供的证据，经质证，反诉被告对1、2、3、4、5、6号证据不认可、有异议；对7号证据认可、无异议；对8号证据真实性认可，但是拆迁时反诉原告已经将东西全部搬走；对9号证据反诉原告是进行过装修，但拆迁时的补偿款是给我补的，不是给刘海云补的；11号证据被告是安装过，费用不清楚，但是拆迁时反诉原告都已经拆走啦；对10、12证据不清楚。对13号证不认可，根本没有停业。本院经审核，对反诉被告认可的证据本院予以采信，其他证据本院将结合其他证据进行综合认证。反诉被告为证明其答辩主张，向本院提供以下证据：1、照片三张，用以证明反诉原告将房屋腾空后，反诉被告报警，派出所、拆办拍摄了照片。2、征收项目房屋验收单一份，用以证明拆迁时房屋已经是空房，可以进行拆迁。对反诉被告提供的证据，经质证，反诉原告对上述证据均有异议，不认可。本院经审核，对上述证据本院将结合其他证据进行综合认证。审理中，反诉原告要求对于玉龙雕刻厂门市装修拆迁损失、停产、停业损失进行鉴定。2015年7月30日，巴彦淖尔市中级人民法院作出（2015）巴法鉴委他字第167号退案函，由于申请鉴定物不存在，停业损失因材料不全无法鉴定，将案件退回。经质证，反诉原告有异议、不认可；反诉被告认可、无异议。本院经审核，该退案函客观、真实，且与本案有关联性，本院予以采信。审理中反诉原告申请调取关于王小金被拆迁房屋装修补偿款的情况，本院出示调取乌拉特前旗房屋征收管理局补偿协议一份，国有土地使用证及房屋所有权证各一份。经质证，反诉原告、反诉被告均认可、无异议。本院经审核，双方当事人对上述证据均认可、无异议，且上述证据客观、真实，且与本案有关联性，本院予以采信。本院另外出示准予注销登记通知书存根一份，用以证明乌拉特前旗乌拉山玉龙根玉雕刻厂经销部于2014年8月22日已经注销。经质证，原、被告均认可、无异议。本院经审核，该证据客观、真实，且与本案有关联性，本院予以采信。经审理查明，2013年10月12日，原告王小金（甲方）与被告刘海云（乙方）签订《租房协议书》一份，约定：“乙方愿意租用甲方110国道门面两间，车间200平米带厨房。具体事宜如下：一、甲乙双方协商：年租金为壹万伍仟元，租用开始乙方给甲方定金贰仟元整（2000元），装修完毕预计二个月，交清一年房款壹万叁仟元整（13000元）。二、甲乙双方协商，在甲乙双方签定合同起，从2013年10月13日起至2014年10月13日。……”同日，被告刘海云给原告出具欠条一份，下欠原告租房租金13000元，约定两个月内付清，并加盖了乌拉特前旗乌拉山玉龙根玉雕刻厂经销部的印章。原告认可被告只向其交纳房屋租赁费12000元（其中包括定金2000元），欠条中约定房屋租赁费下欠3000元未付。后被告刘海云对租赁房屋进行了装修。租赁合同期满后被告刘海云继续使用租赁房屋，但双方未续签租赁合同。被告刘海云称其2015年3月11日对房屋内部分物品进行了搬迁，被告刘海云超出租赁协议约定使用房屋5个月。租赁期间，被告刘海云对租赁房屋进行了装修。现原告诉至法院要求被告支付房屋租赁费9250元，诉讼费及其他支出费用由被告承担。审理中，原告要求增加一项诉讼请求，解除与被告刘海云的租赁合同。被告刘海云提起反诉，本院予以受理。审理中，反诉原告要求对于玉龙雕刻厂门市装修拆迁损失、停产、停业损失进行鉴定。2015年7月30日，巴彦淖尔市中级人民法院作出（2015）巴法鉴委他字第167号退案函，由于申请鉴定物不存在，停业损失因材料不全无法鉴定，将案件退回。现反诉原告要求反诉被告王小金赔偿原告室内装修拆迁补贴20000元，并由反诉被告支付反诉原告临时安置费5000元，搬迁费2000元，因拆迁造成的停产停业损失22967元，以上共计49967元，诉讼费、误工费、交通费由被告承担。另查明，原、被告双方均同意解除双方的租赁合同。原告王小金的出租房屋于2015年3月16日被拆迁。原告王小金与乌拉特前旗房屋征收管理局签订了《拆迁补偿协议》，其中装修补偿9883元。再查明，被告刘海云经营的乌拉特前旗乌拉山玉龙根玉雕刻厂经营销部系个体工商户，于2014年8月22日已经注销。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告刘海云租赁原告的房屋，应按约定履行交纳房屋租赁费的义务。被告刘海云在双方签订租赁协议期内下欠原告租赁费3000元，被告在租赁合同到期后，在未续签合同的情况继续使用租赁房屋，视为双方形成不定期租赁合同关系，被告刘海云又使用租赁房屋5个月，应按原合同约定租赁费支付，即15000元÷12个月×5个月＝6250元。故对原告要求被告支付租赁费9250元的请求，本院予以支持。对于原告要求解除与被告刘海云租赁合同的请求，审理中原、被告双方均同意解除，且该请求不违反法律规定，故对于该项请求本院予以支持。对于反诉原告刘海云要求反诉被告王小金赔偿原告室内装修拆迁补贴20000元，并由反诉被告支付反诉原告临时安置费5000元，搬迁费2000元，因拆迁造成的停产停业损失22967元，以上共计49967元的请求，由于反诉原告未提供充份的证据予以佐证其请求的合理性，故对反诉原告的反诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：一、解除原告王小金与被告刘海云的房屋租赁合同。二、被告刘海云于本判决生效后十日内支付原告王小金房屋租赁费9250元。三、驳回反诉原告刘海云的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费50元，由被告刘海云负担。反诉受理费775元，由反诉原告刘海云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审　判　长　李　慧代理审判员　樊　莉人民陪审员　王艳梅二〇一五年十月十五日书　记　员　翟娜薇注：本法律文书生效后，当事人两年内未申请执行的视为自动放弃执行。附法律法规条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。更多数据：搜索“”来源：