（2015）州民一终字第369号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2015-10-21
案件名称
张冰与李正喜房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
所属地区
湖南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张冰,李正喜
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）州民一终字第369号上诉人（原审原告）张冰，女，1977年1月25日出生，汉族，安徽省铜陵市人。委托代理人陈青松，上海铭森律师事务所律师。被上诉人（原审被告）李正喜，男，1958年2月2日出生，汉族，浙江省台州市人。委托代理人田胜勇，湖南延群律师事务所律师。委托代理人彭超，湖南延群律师事务所律师。上诉人张冰因与被上诉人李正喜房屋租赁合同纠纷一案，不服凤凰县人民法院（2014）凤民初字第167号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张冰的委托代理人陈青松、被上诉人李正喜的委托代理人彭超到庭参加了诉讼，上诉人张冰、被上诉人李正喜及其委托代理人田胜勇经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判认定，原告张冰与被告李正喜于2012年12月1日签订了一份《商铺转让合同》，合同约定：被告李正喜经第三人孙赞、孙超同意将位于凤凰古城东正街原12号商铺转租给原告张冰；转租期限为5年零3个半月，从2012年12月16日到2018年3月30日；年租金为人民币24万元整；租金由被告李正喜收取，首次收取1年零3个半月的租金。原告张冰需在每年的3月20日前将年租金交给被告李正喜；商铺的转让费为人民币50万元整。合同签订后，原、被告于2012年12月2日对商铺进行了交接，同时原告张冰也通过转账方式支付被告李正喜转让费人民币50万元整、首次（2012年12月16日至2014年3月30日）租金30万元整，原告交付租金后经装修正式经营。因凤凰古城实行旅游新政，原告认为凤凰古城游客骤减，古城内店铺难以维系生存，导致不能实现合同目的，故于2014年3月28日向该院提起诉讼，请求依法判决：1、原、被告于2012年12月1日所签的《商铺转让合同》于2014年3月20日解除；2、被告返还转让金人民币50万元；3、被告赔偿原告装修损失人民币207644元；4、本案的诉讼费由被告承担。原判认为，当事人可以约定解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同，在解除合同的通知到达对方时合同解除。本案中原、被告双方于2012年12月1日签订的《商铺转让合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。原、被告虽在合同第二条约定：“……之后乙方须在每年的3月20日前将年租金交给甲方，若逾时拖延交金日期，则视为乙方自动退出经营场地。”但原告未向该院提交证据证实其何时自动退出经营场地，亦未向该院提交相关证据证实已通知被告李正喜解除合同，故该合同并未依照合同约定而解除；在存在法定情形的情况下，当事人可以解除合同。原告认为凤凰古城收取门票的行为导致情势变更，致使合同目的不能实现，合同继续履行对其显失公平，但在审理过程中，原告并未向该院提交充分有效的证据证实凤凰古城施行旅游新政后导致合同目的已完全无法实现，故该合同并不符合法定解除的情形之一。综上所述，原、被告所签订的《商铺转让合同》并未达到约定解除和法定解除的条件，故原告的诉讼请求于法无据，该院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告张冰的诉讼请求。案件受理费10876元，由原告张冰承担。上诉人张冰不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院未查清案件事实，认定事实亦错误。（一）关于解除合同通知。原审法院电话联系不上被上诉人，邮寄法律文书被退回，最后通过公告送达的形式通知被上诉人应诉。法院都联系不上被上诉人，上诉人更无有效的方法送达通知，上诉人已经穷尽了所有通知方式，不得不以诉讼解除租赁合同。（二）关于上诉人已经解约的事实。因无法联系被上诉人，上诉人以实际行动解除了合同，于2013年10月底退出了经营场地，未再交付第二年的租金，现涉案房屋已由案外人经营；该事实能够证明被上诉人对解除合同是知情的，法院可以依职权调查。二、关于举证责任分配。原审法院未按公平原则分配举证责任，偏袒被上诉人。被上诉人拒不出庭，拖延诉讼进程，明知出庭将面临不利后果。因此，法院应依照生活常理及惯例判断实际情况，而在上诉人提供了盖然性证据的前提下，仍要求上诉人提供无法提供的证据，显然违背了举证规定。三、关于转让费50万元之判决。本案中，转让费属于与合同性质不符的费用，该费用是租金的2倍多，故法院应审查该转让费的合理性。综上，请求撤销原审判决，依法支持上诉人原审的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人李正喜答辩称，1、原审判决认定事实清楚，判决正确。2、合同约定拖延交付租金视为自动退出经营，而非解除合同。3、转让费是双方当事人真实意思表示，应予以认可。双方当事人在二审期间均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与原判认定的事实一致，本院对原判认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：双方当事人签订的《商铺转让合同》是否已解除。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，主张合同关系解除的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。本案中，上诉人张冰主张双方当事人签订的《商铺转让合同》已于2014年3月20日解除，根据上述规定，上诉人应举证证明合同已解除的事实。上诉人张冰签订《商铺转让合同》目的是取得涉案房屋的使用权，而凤凰古城施行旅游新政并不影响上诉人对该房屋的使用，并不会影响到合同目的实现，因此，上诉人称凤凰古城施行旅游新政导致不能实现合同目的理由不能成立。同时，上诉人并无证据证明双方当事人经协商解除了《商铺转让合同》。因上诉人不能证明本案满足了法定或约定的解除条件，因此，其主张已经解除了《商铺转让合同》理由不成立。因上诉人无证据证明已经解除《商铺转让合同》，故其诉请返还转让金50万元，赔偿装修费20.7644万元无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人张冰的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10876元，由上诉人张冰承担。本判决为终审判决。审 判 长 向美蓉审 判 员 张安成代理审判员 田竺青二〇一五年十月十五日代理书记员 陶 佳附：相关法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：搜索“”来源：