（2015）南法民初字第05950号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2016-12-08
案件名称
重庆远大物业管理有限公司与张竹,李友金物业服务合同纠纷一审一审民事案件用判决书
法院
重庆市南岸区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆远大物业管理有限公司,李友金,张竹
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2015）南法民初字第05950号原告重庆远大物业管理有限公司。住所地重庆市渝中区新华路337号平街第11楼，组织机构代码28487513-1。法定代表人李国强，总经理。委托代理人旷玉林，女，1990年3月16日出生，汉族，系重庆远大物业管理有限公司员工，住四川省简阳市。被告李友金，男，1975年7月1日出生，汉族，无业，住重庆市南岸区。被告张竹，女，1979年9月26日出生，汉族，职业不详，住重庆市南岸区。原告重庆远大物业管理有限公司（以下简称“远大物业公司”）诉被告张竹、李友金物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月5日立案受理。依法由审判员张颖适用简易程序公开开庭进行了审理，原告远大物业公司的委托代理人旷玉林、被告李友金到庭参加诉讼，被告张竹经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告远大物业公司诉称，原告与重庆泽瑞房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为汇景苑小区提供物业管理服务。被告系汇景苑小区业主，根据合同之约定被告作为物业业主应当于每月20日前向原告远大公司缴纳物业服务费，若未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。业主公用部位、共用设备的用水、用户据实分摊后由使用人交纳，每月公摊水电费与每月物管费一并收取。被告从2012年9月起拖欠物业服务费、水电公摊费，经原告多次催收后被告至今拒不交纳，故原告请求人民法院依法判决：一、被告支付2012年9月至2015年1月的物管费2382元、公摊费66元以及违约金3052.94元，共计5500.94；二、诉讼费用由被告承担。被告李友金辩称：自己与被告张竹系夫妻关系，共同居住在汇景苑小区房屋中，未缴纳物业管理费、公摊费属实，对于物业管理费及公摊费的收取标准无异议，未缴纳该二项费用系原告的服务有瑕疵，未提供令自己满意的服务，小区的其他业主乱打乱建，原告未予制止，故不愿意缴纳物业管理费、公摊费。因原告的行为导致自己不缴纳物业管理费、公摊费，所以不认可违约金。被告张竹未到庭，未答辩。经审理查明，原告远大物业公司系贰级资质的物业服务企业。2009年11月28日，重庆泽瑞房地产开发有限公司与原告远大物业公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定：由原告远大物业公司对泽瑞·汇景苑小区进行物业管理。合同除约定双方权利义务之外，还约定了物业服务费用：住宅0.90元/月·平方米，商业物业2.00元/月·平方米。合同期限自2009年11月27日起至2012年11月26日止。业主共用部位、共用设施设备的用水、用电按户据实分摊后由使用人缴纳。本合同期限届满前一个月，业主大会未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲、乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同。在2012年11月26日合同到期时，该小区尚未成立业主委员会，该小区实际一直有原告提供物业服务。业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。2010年10月6日，远大物业公司发出公示“公摊水电费暂时由开发商和物管处承担，日后将按各月实际公用水电费用分摊至每户，具体收取时间将另行通知”，2013年2月19日远大物业公司发出公示“现阶段大部分业主已接房，共用水电费量较大。按近期共用水电月均值进行分摊，每户每月应缴纳3元水电公摊费，我处将于2013年4月其就公摊水电费与每月的物管费一并收取”。被告系重庆市南岸区汇景苑小区的业主，房屋建筑面积91.29平方米。从签订《前期物业服务合同》至今，原告一直向汇景苑小区提供物业服务。从2012年9月至2015年1月，共欠缴物管费2382元（0.90元/月·平方米×91.29平方米×29个月），从2013年4月至2015年1月欠缴公摊费66元（3元/月×22月），故原告遂以前述请求诉至本院。上述事实，有资质证书、《前期物业服务合同》、水电费公摊《公示》、业主入住成员情况登记表、南岸土地房屋权属登记中心房屋信息查询证明、03岗值班记录表、楼层巡逻签到表、邮件收发登记表、保安值班表、车辆出入登记表、客户中心信息记录表、车库道闸手动杆记录、缴款通知书及送达照片及原告的当庭陈述等证据证实，经法庭认证，足以认定。本院认为，重庆泽瑞房地产开发有限公司与原告远大物业公司签订的《前期物业服务合同》，是合同双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律及行政法规的强制性规定,故本院确认该合同合法有效,签订该合同的各方当事人应受到约束。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已向被告提供了物业管理服务，被告作为该小区的业主，应按约履行交纳物业服务费的义务，故对原告请求被告支付2012年9月至2015年1月的物管费2382元的诉讼请求本院予以支持。关于公摊水电费，2010年10月6日，远大物业公司发出公示“公摊水电费暂时由开发商和物管处承担，日后将按各月实际公用水电费用分摊至每户，具体收取时间将另行通知”，2013年2月19日远大物业公司发出公示“现阶段大部分业主已接房，共用水电费量较大。按近期共用水电月均值进行分摊，每户每月应缴纳3元水电公摊费，我处将于2013年4月其就公摊水电费与每月的物管费一并收取”。本院对每月3元，共计66元的公摊水电费予以确认。对原告在庭审中主动将违约金调整为，以被告拖欠费用为基数按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率为计算标准向原告支付违约金的诉讼请求，系对自身权利自由处分，本院予以准许。本院认为，基于诚实信用原则，原被告双方都应当按照前期物业服务合同履行各自的义务。现被告不按合同交纳物业管理服务费的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任，故对原告的该项主张予以支持。对于被告辩称未缴纳物业管理费及公摊费系原告未制止小区其他业主乱搭乱建，原告应承担被告未交费的责任，本院认为，被告未举示相关证据，且根据相关法律法规原告方无权拆除乱搭乱建的违法建筑，根据《前期物业服务合同》，原告方的服务范围亦不包括制止拆除违法建筑，故对于被告的辩解，本院不予采纳。另，被告张竹经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院视为其放弃抗辩之权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告李友金、张竹于本判决生效之日起十日内支付原告重庆远大物业管理有限公司从2012年9月至2015年1月期间的物管费2382元以及公摊水电费66元，共计2448元；二、被告李友金、张竹于本判决生效之日起十日内支付原告重庆远大物业管理有限公司违约金(违约金从各项费用欠费之日起以欠费金额为基数按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算至付清之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告李友金、张竹承担（原告已垫付，被告于支付上述款项时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 张颖二〇一五年十月十五日书记员 宋莉 来源：