（2015）旬阳民初字第00777号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2016-09-20
案件名称
原告王仁学诉被告胡军山房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
旬阳县人民法院
所属地区
旬阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王仁学,胡军山
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第四十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
陕西省旬阳县人民法院民 事 判 决 书（2015）旬阳民初字第00777号原告王仁学，男，汉族，1976年4月10日出生，陕西省旬阳县人，农村居民。委托代理人雷绍云，陕西法力律师事务所律师。被告胡军山，男，汉族，1986年10月24日出生，陕西省旬阳县人，城镇居民。委托代理人杨林，陕西法力律师事务所律师。委托代理人潘家莉，女，汉族，1990年9月7日出生，陕西省旬阳县人，城镇居民，系胡军山之妻。原告王仁学诉被告胡军山房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人均到庭参加诉讼，现已审理终结。原告诉称，2009年2月8日，被告将其坐落于蜀河镇三官村五组小地名为红岩碥的私建砖混结构平房三间六层中的第六整层三室两厅一厕一厨卖给原告，房屋建筑总面积为一百零六平方米。双方签订了房屋买卖合同，房屋总价款为106000.00元。合同约定：“自合同签订给付房款之日起，房屋产权由被告转移过户到原告名下，原告拥有永久性所有权；原告所买房屋楼顶如出现渗水，由被告出资维修，如主体结构断裂或严重影响住房安全，由被告承担责任。”合同签订之日，原告将购房款106000.00元交于被告并入住装修。入住后，原告缴纳了契税，要求被告提供相关手续办理房屋产权过户，但被告不予配合，致使原告无法办理房屋所有权证。期间，房屋楼顶出现渗漏，原告多次要求被告维修，遭被告种种借口拒绝。目前，房屋部分墙体已有裂纹，经常出现漏水，导致原告无法正常居住，被告仍置之不理，严重违反合同义务。原告欲转让该房屋，因被告拒不提供建房审批手续，无法办理房屋产权证，导致二次转让不能。经查询得知，被告所卖房屋属集体土地，不能对外转让，其行为严重损害了原告的合法权益，诉请：一、依法确认原、被告签订的房屋买卖合同无效；二、判令被告返还购房款106000.00元，赔偿房屋装修损失15000.00元及其他经济损失52000.00元；三、由被告承担诉讼费。原告为支持自己的诉讼主张，提供证据如下：（1）二00九年二月八日胡军山（甲方）与王仁学（乙方）签订的房屋买卖契约一份、收款人胡军山出具的收条一张。房屋买卖契约约定：甲方所有的坐落在蜀河镇三官村五组（小地名红岩碥）的楼房共三间六层。经甲乙双方反复协商，甲方愿将第六层整层三室两厅一厕一厨卖给乙方，并达成如下协议：一、甲方胡军山作价出售给乙方王仁学的楼房为第六层整层，自合同签订给付价款之日起，房屋产权由甲方转移过户到乙方名下，乙方拥有永久房屋所有权；二、房屋面积及价款：甲方卖给乙方房屋建筑面积约为106平方米价款总额为壹拾万零六千元整；三、甲、乙双方在签订合同时，乙方一次性现金支付甲方房屋全部价款壹拾万零六千元整；四、经甲、乙双方协商，如果乙方所买房屋楼顶出现渗漏水情况，由甲方负责出资及时维修，不得影响乙方住房；五、甲方对房屋的质量结构在50年内承担责任，如出现主体结构断裂或严重影响住房安全情况，由甲方承担责任，自然灾害引起的房屋损坏甲方不承担责任；六、房内楼梯系关共用，六楼楼梯间休息平台归乙方使用，楼顶场地系关共用；七、水、电设施维修，水表、电表以及乙方所买第六层楼内的下水管道由乙方承担，其余楼层设施维修及费用乙方不承担。水、电上户费用由乙方负担；八、房屋买卖契约税由乙方承担。甲方协助乙方办理房屋买卖过户手续，提供有关凭证及签字盖章。办理过户一切费用由乙方负担；九、契约一式两份，甲、乙双方各执一份，经甲、乙双方签字盖章后即生效，具有法律效力。收条内容为：今收到王仁学买房款共计壹拾万零六千元整。（2）旬村宅字（2000）1663号旬阳县人民政府农村居民宅基地审批件及王仁学缴纳的契税完税证。证明：王仁学在缴纳了契税后，获知胡军山所建房屋未取得房屋所有权证，无法办理房屋过户手续。胡军山出卖给王仁学的房屋土地属于集体土地，该房屋不能对外转让，王仁学因此无法取得房屋所有权证。（3）2009年6月5日家家福门业销货清单三张，2009年2月12日李宏明收安装灯具人工费500.00元，2009年2月22日谢道根收到王仁学厨厕、安装、材料、人工费共计1600.00元，2009年12月22日朱明道领取油漆工资1800.00元，2009年12月25日周本学收到王仁学木工装修工资3200.00元。2015年6月11日胡桃军买胡江山住房一套，面积一百一十五平方米，总价款160000.00元，于二0一四年元月达成协议，案外人房屋买卖协议书两份。证明：王仁学购买胡军山房屋装修损失为18375.00元以及按照市场价格变化造成王仁学另行购房增加价款差价损失为50000.00元。（4）房屋裂缝照片，证明房屋渗漏质量不合格。（5）出庭证人彭启君证言证明：王仁学与胡军山签订的房屋买卖合同由其起草，由徐旬声执笔。签订合同时，王仁学提出房屋过户，胡军山同意给其办理房产证，费用由王仁学承担。协议时，没有看到土地审批件，所提费用仅指房产过户费用，不含集体土地转国有土地费用。签订协议过程中，没有见到土地使用证、规划证、房屋产权证。被告辩称，所建房屋经合法审批，买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，且现行法律法规未对小产权房屋作出禁止性规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，目的在于保护耕地，控制农用地转建设用地。宅基地属建设用地，农村居民在宅基地建房出售不违反该规定，故小产权房屋买卖合同应当认定有效。被告享有房屋合法物权，该房屋买卖合同符合《物权法》的规定，合法有效，未办理房屋产权证书，不影响合同效力。房产证办理与屋顶维修，属于合同履行和合同解除，不属于合同无效，且房屋已交付使用六年，法律应保护交易安全。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告为支持自己的主张，提供证据如下：（1）胡军山身份证、户口本复印件证明：胡军山诉讼主体适格，系城镇社区居民非农村居民，集体土地可以在缴纳出让金后转变为国有土地。（2）旬阳县人民政府颁发给胡海奎旬村宅字（2000）1663号农民居民宅基地审批件一份。证明：胡军山建房合法，涉及宅基地属建设用地非农用地，不违反法律强制性规定。（3）旬阳县蜀河镇三官社区居民委员会证明一份。证明内容：胡军山所建房屋位于蜀河镇社区内，其建房土地在缴纳土地出让金后即可转为国有土地。（4）胡军山房屋整体照片及修缮屋顶照片，证明胡军山所建房屋位于社区城镇规划之中。出卖给王仁学仅为整栋房屋中的一套，而非出卖全部房屋。屋顶已修缮，不存在质量和使用问题。（5）王仁学与胡军山签订的房屋买卖合同一份。证明：房屋买卖合同签订日期为2009年，签订后即交付，胡军山已入住6年，合同已实际履行。屋顶渗水，系维修责任，而非合同无效责任，且已维修。合同第八条约定，被告胡军山协助办理房产证，办理过户手续费用由原告王仁学承担，只要被告胡军山缴费，可办理房产证。对原告提供的证据，被告的质证意见认为证据（1）的真实性无异议，但认为房屋已交付使用6年，合同载明系被告协助原告办理房产证；对证据（2）的真实性无异议，但认为审批件合法有效，审批事项在社区规划范围内，契税发票证明只要缴纳土地出让金即可办理房产证；对证据（3）认为收条系白条，销货清单显示时间虚假，不予认可，且证明及买房协议书，不符合证据形式要件；对证据（4）属实，但已修缮完毕；对证据（4）认为证人对土地性质知情，原告缴纳费用后可随时办理房产证。对被告提供的证据，原告的综合质证意见认为：一、宅基地审批件证明胡军山不具备房屋买卖的主体资格；二、社区证明不具有法律效力；三、胡军山的身份证和户口本复印件只能证明户籍性质，对其证明目的不予认可；四、房屋及房屋修缮照片不能证明房屋合格；五、原、被告签订的房屋买卖合同不能达到其证明的目的。本院认为，原告提供的证据（1）（2）（4）（5）客观真实，予以采信。对其提供的证据（3）中的销售清单及收条予以采信，但对胡桃军与胡江山达成的房屋买卖协议因与本案无关，不作为定案的依据。被告提供的证据（1）（2）（4）（5）客观真实，予以采信，对其提供的证据（3）仅有居委会公章但未相关私人署名，形式不合法，不予采信。根据双方当事人提供的证据及审理查明，本院认定事实如下：二OOO年十月二十日，旬阳县人民政府向被告胡军山之父胡海奎颁发了旬村宅（2000）1663号农村居民宅基地审批件，同意在蜀河镇三官村四组红岩碥划给未利用土地捌拾平方米建房三间。2007农历6月份，被告胡军山出资建起三间六层砖混结构平房，2009年5月份，胡海奎死亡。二OO九年二月八日，原、被告签订房屋买卖契约，甲方：旬阳县蜀河镇三官村四组胡军山（被告），乙方：旬阳县蜀河镇漫湾村三组王仁学（原告）。契约约定：甲方所有的坐落在蜀河镇三官村四组（小地名红岩碥）的楼房共三间六层。经甲、乙双方反复协商，甲方愿将第六层整层三室两厅一厕一厨卖给乙方，并达成如下协议：一、甲方胡军山作价出售给乙方王仁学的楼房为第六层，自合同签订给付价款之日起，房屋产权由甲方转移过户到乙方名下，乙方拥有永久所有权；二、甲方卖给乙方房屋建筑面积约为106平方米，双方协商价款总额为壹拾万零六千元整，自合同签订时一次性现金支付；三、如果乙方所买房屋楼顶出现渗水渗漏情况，由甲方负责出资及时维修，不得影响乙方住房；四、甲方对房屋的质量结构在50年内承担责任，如出现主体结构断裂或严重影响住房安全的情况，由甲方承担责任，自然灾害引起的房屋损坏甲方不承担责任；五、六楼楼梯间休息平台归乙方使用，楼顶场地系关共用；六、水、电设施维修，水表、电表及乙方所买第六层楼的下水管道由乙方承担，其余楼层设施维修及费用乙方不承担。水、电上户费用由乙方负担；七、甲方协助乙方办理房屋过户手续，提供有关凭证及签字盖章。办理过户一切费用由乙方负担。中证人：彭启均、刘少林、王仁智等。原、被告签订该契约后，原告依约向被告支付了房屋价款106000.00元后，即入住进行装修。装修中，原告花装修建材费11275.00元，支付安装灯具人工费500.00元、厨厕安装、材料、人工费1600.00，支付油漆工资1800.00元、木工装修工资3200.00元。2009年11月17日，原告缴纳1800.00元房屋过户契税完税，向房屋产权管理部门申请办理房屋过户手续，因被告所出卖的房屋土地，属集体土地，未申请变更为国有划拨土地建设商品房对外出售等相关手续，始终无法办理。期间，原告所买的房屋楼顶出现渗漏，诉讼中，被告已维修。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》规定：农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权。因此，本集体经济组织以外的居民也不是农村房屋买卖合法的购买方。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力。被告胡军山依据旬阳县人民政府所颁发的旬村宅（2000）1663号农村居民宅基地审批件，在集体土地上建造三间六层砖混结构平房后，将第六层整层三室两厅一厕一厨出卖给本集体经济组织成员以外的原告王仁学，违反法律、行政法规的强制性规定，故双方签订的卖屋买卖合同无效。因该合同无效，被告胡军山应当将房屋价款106000.00元返还给原告王仁学，原告王仁学应将所购买的房屋退还于被告胡军山。原告王仁学在明知其并非房屋所在地集体经济组织成员的情况下，仍然购买被告胡军山的房屋，被告胡军山在出卖时明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律限制流转的范围，仍然将房屋出卖给本集体经济组织成员以外的原告王仁学，双方均存在过错，应对自己的过错承担赔偿责任。结合本案案情和过错程度，原、被告均应当对自己的过错各承担50%的赔偿责任。原告王仁学因装修支付建材费11275.00元，因已使用六年及损耗，添附价值未经具有资质的机构评估，本院酌情减除20%即2255.00元，剩余添附价值9020.00元，由原、被告各承担50%的赔偿责任。另因装修支付的人工费及完税共计7100.00元，已实际发生支付，不存在损耗，应计算为净值，亦应由原、被告各自承担50%的赔偿责任。原告王仁学提供他人房屋交易合同，主张增值损失，证据不足，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、二OO九年二月八日原告王仁学与被告胡军山签订的房屋买卖合同无效。二、被告胡军山返还原告王仁学购房款106000.00元。装修添附价值9020.00元、装修工资及完税7100.00元，共计16120.00元，由原、被告各承担8060.00元。被告胡军山所承担的8060.00元，应赔付于原告王仁学。三、原告王仁学退还其购买被告胡军山位于旬阳县蜀河镇三官村四组红岩碥（现蜀河镇三官社区四组）的私建砖混结构平房三间六层中的第六层三室两厅一厕一厨房屋。四、驳回原告王仁学的其他诉讼请求。上述退房及给付金钱义务限判决生效后三十日内履行完毕。。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3700.00元，由原告王仁学承担1850.00元，由被告胡军山承担1850.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式两份，上诉于陕西省安康市中级人民法院。审 判 长 刘家军审 判 员 刘 强人民陪审员 彭明双二〇一五年十月十五日书 记 员 时文豪 搜索“”