（2015）怀中民一终字第453号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2016-01-05
案件名称
廖洛斌与中国邮政集团公司湖南省洪江市分公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省怀化市中级人民法院
所属地区
湖南省怀化市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
廖洛斌,中国邮政集团公司湖南省洪江市分公司,李积发,李凯
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）怀中民一终字第453号上诉人（原审被告）廖洛斌（曾用名廖开忠），农民，住湖南省洪江市。委托代理人蒋长春。被上诉人（原审原告）中国邮政集团公司湖南省洪江市分公司（以下简称洪江邮政公司），住所地洪江市黔城镇雪峰大道。代表人向爱军。委托代理人田圣华（特别授权）。原审第三人李积发，居民，住湖南省洪江市安江镇中山。原审第三人李凯（系李积发之子），居民，住湖南省洪江市安江镇中山。上诉人廖洛斌因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省洪江市人民法院（2014）洪法民一初字第591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月13日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月15日公开开庭进行了审理。上诉人廖洛斌及委托代理人蒋长春，被上诉人洪江邮政公司委托代理人田圣华，原审第三人李凯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院认定：廖洛斌与向美霖原系夫妻关系，向美霖于2014年9月去世。2011年7月1日，洪江邮政公司与向美霖签订1份《门面租赁合同》，双方约定：洪江邮政公司将其所有的位于安江邮政大楼的两个门（建筑面积为93.8平方米）面租赁给向美霖，租赁期限自2011年7月1日至2014年6月30日，3年的租金270000元一次性交纳；在租赁期间，向美霖未经洪江邮政公司的同意，不得将所租赁的门面转租他人；向美霖在租赁期满前两个月应向洪江邮政公司预告是否继续承租。向美霖依约向洪江邮政公司交纳了租金270000元。合同签订后，洪江邮政公司依约将门面交付给向美霖使用。2013年8月31日，向美霖与第三人李积发签订1份《邮电大楼门面转租协议》，向美霖将其所租的门面转租给第三人李积发，后第三人李积发、李凯共同经营所转租的门面，双方并约定向美霖与洪江邮政公司所签门面租赁合同的权利义务由第三人李积发“享有”。2014年4月15日，洪江邮政公司所属的安江分局出具了电表分户申请，第三人李凯到国网湖南省电力公司洪江市供电分公司申请了新电表的安装。合同到期后，洪江邮政公司要求廖洛斌及第三人退还门面，遭到了廖洛斌及李凯、李积发的拒绝。故洪江邮政公司向法院起诉，请求判令廖洛斌及第三人立即退还洪江邮政公司位于安江邮政局大楼一楼的两个门面［土地使用证号：洪国用（2006）第007号，面积93.8平方米］，并立即搬迁出该两个门面，廖洛斌及第三人自2014年7月1日起，按照11246元／月（119.9元／月／平方米）向洪江邮政公司支付租金直至实际归还洪江邮政公司门面时止，且廖洛斌及第三人承担连带责任，本案诉讼费用由廖洛斌承担。据此，原审法院认为：洪江邮政公司与向美霖签订的门面租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。洪江邮政公司、向美霖双方在该合同中明确约定未经洪江邮政公司同意门面不得转租，向美霖未遵守合同约定擅自将门面转租给第三人属违约行为，但洪江邮政公司在知道其转租行为后六个月内未提出异议，视为洪江邮政公司对该转租行为的认可。同时，在门面租赁合同履行期间，向美霖与第三人签订转租协议时约定向美霖与洪江邮政公司所签门面租赁合同的权利义务由第三人“享有”，但该约定未经洪江邮政公司同意，对洪江邮政公司不发生法律效力，洪江邮政公司与向美霖之间的门面租赁合同继续有效。门面租赁合同履行期限届满后，双方合同权利义务终止，承租人或次承租人应当将租赁物即门面退还给出租人即原告，但合同履行期限届满后，门面的实际占有人（次承租人）即第三人未予退还，故第三人李积发、李凯应当承担退还租赁物即门面的义务，并支付合同期限届满后至退还租赁物期间的占有使用费即原告主张的租金损失，占有使用费参照原租赁合同月租金的标准即270000元／3年÷12月／年﹦7500元／月计算为宜。据此，本院对洪江邮政公司要求第三人李积发、李凯退还洪江邮政公司位于安江邮政局大楼一楼的两个门面，并立即搬迁出该两个门面及自2014年7月1日起向洪江邮政公司支付直至实际归还门面时止的占有使用费（即洪江邮政公司诉称的租金）的诉讼请求予以支持。因廖洛斌未实际占有门面，故对洪江邮政公司要求被告廖洛斌立即退还洪江邮政公司位于安江邮政局大楼一楼的两个门面及支付占有使用费的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第九十二条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、第三人李积发、李凯于本判决生效后3日向洪江邮政公司中国邮政集团公司湖南省洪江市分公司退还由向美霖所租赁的两个门面，并自2014年7月1日起按照7500元／月的标准支付租金（即占有使用费），至将门面退还给中国邮政集团公司湖南省洪江市分公司之日止；二、驳回中国邮政集团公司湖南省洪江市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费924元，由第三人李积发、李凯负担。宣判后，廖洛斌上诉称：被上诉人在一审中诉上诉人强行占用其两个门面拒不归还，既无事实依据也无法律依据。根据租赁合同第八条的约定，上诉人在租赁期满前两个月应向出租方预先告知是否继续承租，如需续租，在同等条件下上诉人拥有优先权。所以合同租赁期满后，上诉人有要求被上诉人按照合同中“续租”的约定将门面续租给上诉人的权利。原审法院认定事实不清，适用法律不当。请求：一、撤销原判，改判洪江市邮政公司与上诉人门面租赁合同继续履行；二、驳回被上诉人的其他诉讼请求；三、本案的诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人洪江邮政公司辩称：合同租赁期满后，被上诉人完全有权收回出租的门面。上诉人占用被上诉人的门面拒不退还，影响了被上诉人的经营，导致被上诉人对门面既不能自用，也不能有效招租。原审法院认定事实清楚，处理正确。请求驳回上诉，维持原判。原审第三人李凯述称：洪江邮政公司在一审是要求廖洛斌承担诉讼费用，而法院却判决第三人承担了诉讼费用。此外，签订转让协议时，廖洛斌还同意如果不能与洪江邮政公司签订续租合同则退回转让费。请求公正处理。经审理查明：原审法院认定的事实属实，与二审法院查明的事实一致。二审查明，廖洛斌与李积发签订门面转租合同，并没有得到洪江邮政公司的认可。本院认为：上诉人与被上诉人之间房屋租赁合同的履行期限确已届满。被上诉人要求收回房屋是正常行使房屋管理权的合法行为，并没有违反合同的约定。上诉人拒不退回房屋没有充分的事实和法律依据。双方的房屋租赁合同虽约定了上诉人续租房屋的优先权，但根据双方的约定，该优先权的成立必须以被上诉人继续出租房屋为前提，同时还限定了优先续租的条件，即在同等条件下优先续租。现上诉人既没有充分的证据证实被上诉人对该房屋要对外招租，也没有证据证实双方约定的“同等条件”已经成就。上诉人拒不退回房屋，导致被上诉人无法对房屋进行自用或对外招租，其行为实质上是阻碍“同等条件”成就。所以上诉人要求续租房屋缺乏相应的事实基础。上诉人以其拥有续租优先权为由拒不退还房屋的理由不能成立。李积发、李凯并没有与被上诉人之间形成房屋租赁关系。李积发虽与上诉人之间存在转租法律关系，但转租并没有得到被上诉人的认可。在上诉人与被上诉人之间房屋租赁期限届满后，转租关系已失去了继续存在的事实基础。李积发、李凯继续占用门面已侵害了被上诉人的合法权益。李积发、李凯作为门面的实际占用人，有返还门面的义务。李积发、李凯拒不返还引发本案诉讼，在败诉后理应承担诉讼费用。李积发、李凯与廖洛斌的权利义务争议可另行主张权利。原判认定事实清楚，适用法律准确，处理恰当。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费924元，由上诉人廖洛斌负担。本判决为终审判决。审 判 长 张义泰审 判 员 向淑莉代理审判员 罗雪花二〇一五年十月十五日代理书记员 丁 海 来自