（2015）东三法民一初字第682号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2016-02-29
案件名称
陈少华与谭桂才房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第三人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈少华,谭桂才
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2015）东三法民一初字第682号原告陈少华，男，住址：江西省抚州市崇仁县。委托代理人黄兵基，广东国欣律师事务所律师。被告谭桂才，男，住址：广东省罗定市。原告陈少华诉被告谭桂才房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈少华及其委托代理人黄兵基到庭参加诉讼。被告谭桂才经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈少华诉称，2014年6月18日，原、被告签订一份《厂房租赁合同》，约定：原告将位于东莞市凤岗镇三联洋稠尾社区康昌路5号第1栋三楼半层厂房、四楼3间宿舍出租给被告使用；合同期2年，从2014年7月1日至2016年6月31日止；租金从2014年7月1日正式起租，厂房租金每月计6100元，宿舍每月租金计1500元，总计每月租金计7600元；被告必须在当月5号前足额缴纳租金和水、电费及其他费用。合同还约定：如拖欠租金超过30天，原告有权单方面解除本合同，收回房屋，视为被告违约，押金不予退回，被告应支付相当于两个月租金的违约金，并赔偿损失（金额为两个月的租金）。原告按合同约定将上述房屋交付给被告使用至今，但被告未按约定支付租金、水电费，2014年7月1日以来的租金、水电费至今分文未付，构成根本违约，应当承担违约责任。为维护原告自身合法权益，特诉至法院，请求判令：一、解除原、被告于2014年6月18日签订的《厂房租赁合同》；二、被告立即向原告返还位于东莞市凤岗镇三联洋稠尾社区康昌路5号第1栋三楼半层厂房、四楼3间宿舍；三、被告按7600元／月的标准向原告支付2014年7月1日起至实际搬离腾空之日止的租金（暂计至2015年4月30日为76000元）；四、被告向原告支付水、电费18971元；五、被告向原告支付违约金15200元；六、本案诉讼费全部由被告承担。被告谭桂才在法定期限内未向本院提供任何证据，也未提交任何答辩。经审理查明，位于东莞市凤岗镇三联洋稠尾社区康昌路5号的案涉房屋，系由东莞市凤岗镇三联洋稠尾股份经济合作社投资建造。2011年4月27日，东莞市凤岗镇三联洋稠尾股份经济合作社与饶伍明签订一份《厂房租赁合同书》，将案涉房屋出租给饶伍明，租赁期限自2011年5月1日起至2016年6月14日止。2012年10月31日，饶伍明、原告签订一份《协议书》，由饶伍明将其与东莞市凤岗镇三联洋稠尾股份经济合作社签订的《厂房租赁合同书》中的权利义务转给原告承继，东莞市凤岗镇三联洋稠尾股份经济合作社在此《协议书》上备注“同意”并盖章确认。案涉房屋未取得土地使用权证，截止本案一审法庭辩论终结前尚未取得房地产权证或建设工程规划许可证。2014年6月18日，原、被告签订了一份《厂房租赁合同》，约定：原告将案涉房屋中的第1栋三楼半层厂房、四楼3间宿舍出租给被告，租赁期限自2014年7月1日起至2016年6月31日止；总租金为7600元／月，被告需于合同签订之日向原告缴交押金15200元；被告应于当月5日前缴交租金和水电费，逾期应按未付金额每日3%计付滞纳金等。原告主张被告实际从2011年7月份就开始承租上述厂房、宿舍，主张之前被告也有拖欠一、两个月的租金但之后会补交，主张自2014年7月份开始被告就没有再缴交租金和水电费，主张被告的设备一直占用上述房屋至今。对上述主张，原告举证了照片为证，被告未举证予以反驳。另，原告主张被告尚拖欠2014年7月份至11月份的水电费18971元，但原告未能举证相应的水电费发票，只举证了原告自己制作的缴费单。庭审中，本院依法向原告释明：因案涉房屋截止一审法庭辩论终结前尚未取得房地产权证或建设工程规划许可证，故案涉《厂房租赁合同》依法无效。经本院释明后，原告变更其诉讼请求第一项为：确认原、被告于2014年6月18日签订的《厂房租赁合同》无效；变更诉讼请求第三项为：被告按7600元／月的标准向原告支付2014年7月1日起至实际搬离腾空之日止的房屋占有使用费。原告其他诉讼请求不变。以上事实，有《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同书》、《协议书》、缴费单、照片等以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，被告谭桂才经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未向本院提出答辩及提供任何证据，视为放弃对原告的主张进行抗辩、对原告的证据进行质证的权利，应当承担由此产生的不利法律后果。经案涉房屋的建造单位东莞市凤岗镇三联洋稠尾股份经济合作社的同意，原告从饶伍明处转租案涉房屋，原告有权对案涉房屋进行处分收益。案涉《厂房租赁合同》虽系原、被告双方的真实意思表示，但是否有效，还应审查该租赁合同是否违反了法律的强制性规定。本案中，案涉房屋未取得土地使用权证，截止本案一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证，也未取得房地产权证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原、被告于2014年6月18日签订的《厂房租赁合同》依法无效。对原告要求确认该《厂房租赁合同》无效的这一诉讼请求，本院予以支持。《厂房租赁合同》无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，被告应将其占有使用的案涉房屋返还给原告。原告要求被告返还案涉房屋的诉讼请求，本案予以支持。《厂房租赁合同》虽然无效，但被告已实际占有使用案涉房屋，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告仍应按约定的租金标准支付原告房屋占有使用费。本案中，原告按《厂房租赁合同》约定的租金标准7600元／月主张房屋占有使用费，较为合理，本院予以支持。原告主张被告未支付自2014年7月份起的房屋占有使用费，主张被告的设备占用案涉房屋至今，原告举证了照片，被告未举证予以反驳，应承担举证不利的后果，本院采信原告的主张，认定被告应支付原告房屋占有使用费（计算方法：按7600元／月的标准，自2014年7月1日起计至被告实际搬离案涉房屋之日止）。但原告要求被告支付违约金15200元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。另，原告主张被告拖欠其2014年7月份至11月份的水电费18971元，但原告只举证了自己制作的缴费单，未能举证相应的水电费发票，应承担举证不利的后果。考虑到被告使用案涉房屋进行生产必将产生一定的水电费用，本院酌定被告共产生水电费15000元，此款被告应支付给原告。原告诉讼请求超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、确认原告陈少华与被告谭桂才于2014年6月18日签订的《厂房租赁合同》依法无效；二、被告谭桂才应于本判决发生法律效力之日起三日内返还原告陈少华位于东莞市凤岗镇三联洋稠尾社区康昌路5号第1栋三楼半层厂房、四楼3间宿舍；三、被告谭桂才应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告陈少华房屋占有使用费（计算方法：按7600元／月的标准，自2014年7月1日起计至被告实际搬离案涉房屋之日止）；四、被告谭桂才应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告陈少华水电费15000元；五、驳回原告陈少华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2504元，原告已预交，由原告陈少华负担284元，被告谭桂才负担2220元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 韦枝展人民陪审员 林海文人民陪审员 张丽芬二〇一五年十月十五日书 记 员 余秋玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 关注公众号“”