（2015）沈和民二初字第02422号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2015-12-17
案件名称
丽景花园业主委员会与孔繁荣物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市和平区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百四十条；《中华人民共和国物权法》：第八十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第七十九条，第八十二条，第一百零七条，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条，第十一条
全文
沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2015）沈和民二初字第02422号原告丽景花园业主委员会。法定代表人张文魁，系该业委会主任。委托代理人刘晶晶，系辽宁申扬律师事务所律师。委托代理人刘畅，系辽宁申扬律师事务所律师。被告孔繁荣，男，汉族。委托代理人任桂英，女，汉族。原告丽景花园业主委员会诉被告孔繁荣物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员冯菲独任审判，分别于2015年9月22日、2015年10月14日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告诉称：丽景花园小区自2005年4月1日至2007年3月31日由沈阳丽景物业管理有限公司提供物业服务，2007年5月1日至今由原告丽景花园业主委员会自行提供物业服务，同时原告于2008年4月7日与沈阳丽景物业管理有限公司签订调解协议书，由原告承接丽景物业管理有限公司提供物业服务期间所发生的债权（业主欠缴的物业费等费用）。被告系丽景花园小区A座12-1室业主，住房面积154.5平方米，拖欠从2010年7月1日起至2015年12月31日的物业费13256.1元及从2010年7月1日起至2014年4月30日（46个月）电梯费1840元，共计15096.1元。上述欠款虽经原告多次索要，但被告拒不支付，故原告诉至法院。诉讼请求：1、请求法院判令被告给付拖欠的物业服务费、电梯费合计15096.1元；2、要求被告承担本案的诉讼费用。被告辩称：2010年7月1日至2014年6月30日之前物业费被告已缴纳。2014年7月1日至2015年9月30日的物业费确实没有交。2015年10月1日至2015年12月31日因为没有到期，所以不同意交。业主委员会并没有为被告办理电梯卡，所以没有理由要电梯费。经审理查明，被告系沈阳市和平区文安路X号丽景花园小区A座12-1室房屋业主，涉案房屋建筑面积154.5平方米。2005年3月28日，原告丽景花园业主委员会与沈阳丽景物业管理有限公司签订丽景花园物业管理合同，约定由沈阳丽景物业管理有限公司为丽景花园全体业主提供物业管理服务，服务期限为2005年4月1日至2008年3月31日。该合同第四条约定物业费及其他各项费用的交纳时间为每个季度的第一个月。合同附表系费用收缴明细表载明跃层物业管理费为每月每平方米1.5元。合同签订后，沈阳丽景物业管理有限公司依约提供了物业服务。2007年4月，沈阳丽景物业管理有限公司对丽景花园住宅小区弃管。2007年5月1日起，原告对丽景花园小区实行自治管理物业，经过研究测算，将A座的物业费降至每月每平方米1.3元。原告对小区进行了实际的物业管理。另查，2008年1月24日，沈阳市和平区房产局向丽景花园第二届业主委员会出具业主委员会备案通知书。2008年4月7日，原告与沈阳丽景物业管理有限公司签订调解协议书，协议书第三条约定，公司在经营期间与惠涌供暖公司、和平供电局及丽景花园业主之间由于物业服务所发生的债权（业主欠公司各项费用合计：91.8105万元，其中物业费61.06万元，采暖费23.06万元，电费7.67万元）、债务（公司欠供暖公司蒸汽费11万元，欠供电局电费约3.25万元）完全由业委会负责处理。第四条约定公司向业委会提交《2005年4月1日至2007年3月31日业主欠费明细表》。又查，2008年4月15日，原告在园区内张贴通知，通知各业主沈阳丽景物业管理有限公司物业服务合同已到期，其债权、债务已由原告承接，凡在2005年4月1日至2007年3月31日沈阳丽景物业管理有限公司提供服务期间，拖欠物业费、电梯费、采暖费、电费等费用的业主向原告履行缴纳义务。之后，原告每年均在园区内张贴催费通知，向各业主催缴物业费等。上述事实，有原告向法庭提供的丽景花园物业委托管理合同、资质证书、收费许可证、调解协议书、通知、照片、业主委员会备案通知书、情况说明、会议纪要、民事判决书及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。本院认为：沈阳丽景物业管理有限公司提供物业服务期间，该公司与原告签订的物业委托管理合同系双方真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，对全体业主均有约束力。被告客观上接受了沈阳丽景物业管理有限公司提供的物业服务，故应依约履行给付物业费的义务。又因沈阳丽景物业管理有限公司于2008年4月7日与原告签订调解协议书，将上述债权转让原告，原告亦已在园区内张贴通知，告知业主债权转让的事实，故沈阳丽景物业管理有限公司转让合同权利的行为对被告发生法律效力，被告应向原告履行缴费义务。原告实行业主自治管理物业期间，即2007年5月1日起至今，原告进行了小区物业管理，被告实际上已接受了原告的物业服务，双方之间形成了事实上的物业管理服务合同关系。被告既已享受了权利，就应按业主大会确定的物业费标准向原告履行给付物业服务费的义务。现被告虽提出已经缴纳物业费的抗辩理由，但未能举证予以证明，故应当承担举证不能的不利后果，即承担相应违约责任。对于原告主张的2015年10月至2015年12月物业费的诉讼请求，如上所述，因沈阳丽景物业管理有限公司进行物业管理期间即2005年4月1日至2007年4月期间物业费按季度交纳，每季度第一个月的最后一天为当季度缴费截止日，且原告系承接沈阳丽景物业管理有限公司的权利行使物业管理服务，其自身决议中又未确定物业费缴纳时间，故仍应按照原物业服务合同约定的时间作为缴纳时间。而2015年10月至2015年12月期间的物业费缴纳时间截止日期为2015年10月31日，债务尚未到履行期限，原告无权主张，故对原告该部分诉讼请求，本院不予支持。其可在债务到期后，另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国物权法》第八十一条一款，《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十二条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告孔繁荣给付原告丽景花园业主委员会2010年7月1日起至2015年9月30日期间的物业费12653.5元；二、本判决生效之日起十日内，被告孔繁荣给付原告丽景花园业主委员会2010年7月1日起至2014年4月30日期间的电梯费1840元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费197元（原告已预交），减半收取98.5元，由原告丽景花园业主委员会负担17.5元，被告孔繁荣负担81元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 冯菲二〇一五年十月十五日书记员 王琳本案判决依据的相关法律《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国物权法》第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。《中华人民共和国合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利义务全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人的约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十二条债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第十一条本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。 关注微信公众号“”