（2015）乌中民四终字第1124号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2015-10-22
案件名称
施新忠与新疆百商投资集团有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
所属地区
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
施新忠,新疆百商投资集团有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）乌中民四终字第1124号上诉人（原审原告）：施新忠，男，1970年9月23日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。委托代理人：赵焓杏，新疆鼎泽凯律师事务所律师。委托代理人：张玉萍，新疆鼎泽凯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新疆百商投资集团有限公司，住所地乌鲁木齐市。法定代表人：李萍，该公司总经理。委托代理人：吴乃新，男，1976年12月27日出生，汉族，该公司员工，住乌鲁木齐市。上诉人施新忠因商品房预售合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2015）新民三初字第240号民事判决纠纷一案，向本院提起上诉。本院于2015年8月5日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月26日公开开庭审理了本案，上诉人施新忠及其委托代理人赵焓杏、张玉萍，被上诉人新疆百商投资集团有限公司（以下简称百商公司）的委托代理人吴乃新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年12月6日，施新忠与百商公司签订商品房预售合同。合同约定，施新忠购买百商公司开发的位于本市新市区鲤鱼山南路1046号百商·太阳城小区三期A1、A2、A3综合楼A1-A座1单元2105室房屋（预测建筑面积81.57m2）；总价款为503287元，首付30%（其中现金支付140287元，公积金转款13000元），余款通过银行贷款支付；百商公司在2012年4月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.以出卖人在报纸上刊登的入住通知为准。该合同中对出卖人逾期交房的违约责任约定为：双方同意，出卖人逾期91-180日按日利率万分之0.05赔付，出卖人逾期180日以上按日利率万分之0.06赔付，合同继续履行。该合同中对房屋交接的约定为：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。该合同第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理。合同第三项约定，属银行按揭贷款购房的，产权已抵押按揭银行，待买受人交清全部房款，解除抵押后，直接在本市房地产管理局领取产证。另，该合同第十五条的第二项约定，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。合同签订后，施新忠依约向百商公司支付了全部房款。2012年8月，太阳城小区三期·百商国际高层住宅楼住宅工程质量分户检验合格。同年9月，太阳城小区三期·百商国际高层住宅楼竣工工程质量经建设、监理、设计、施工、勘查单位五方验收合格并向高新区质监站申请工程质量竣工验收。2012年10月26日，施新忠签署楼宇交接书，办理了入住手续。同年11月5日，百商公司在本市都市消费晨报上刊登百商国际（太阳城三期）房屋入住催办公告，通知部分未办理入住手续的业主于同年11月10日前办理入住手续。本案审理中，施新忠提交网民于2012年9月、2013年7月通过乌鲁木齐红山网网络问政平台向政府有关部门投诉百商国际商住楼延期交房、小区绿化问题等电子信息截图二份，以及2013年10月4日天山网对“百商太阳城三期”立体停车库严重违规的报道一份。施新忠还提交百商国际高层住宅楼业主维权活动的照片三张及书面答复复印件一份，施新忠称照片拍摄时间为2014年3月15日。另询，百商国际高层住宅楼的规划竣工认可书尚未核发。百商公司称对于商品房的产权登记可以协助、代办，但需要业主提交身份证、合同以及相关票据等原件。原审法院认为：施新忠、百商公司商品房预售合同中对于商品房交付的期限以及通知方式有明确约定，即百商公司应于2012年4月30日前将商品房交付施新忠使用，百商公司书面通知施新忠办理交付手续应以报纸上刊登的入住通知为准，施新忠于2012年10月26日签署楼宇交接书办理了入住手续，百商公司于2012年11月5日在报刊上刊登入住催办公告，故百商公司延期交付商品房的事实应予认定。双方商品房预售合同中对于商品房交付的条件和方式也有明确约定，即百商公司应将经验收合格的商品房交付施新忠使用，双方验收交接时百商公司应出示相关的证明文件、资料并签署房屋交接单，否则施新忠有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由百商公司承担。百商公司在本案审理中虽提交了建设、监理、设计、施工、勘查单位五方验收合格的意见表，但无证据证明在双方签署楼宇交接书时百商公司出示了五方验收合格在相关行政部门的备案文件以及提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，交付时商品房符合约定的交付条件的事实不能认定。施新忠对于不符合约定交付条件的商品房有权拒绝接收并要求百商公司承担因此产生的违约责任，但施新忠实际已接收商品房，应视为施新忠对自己权利的处分，故逾期交房的期间应自2012年5月1日起至施新忠实际办理入住手续时即2012年10月26日止，共179天。施新忠入住至本案起诉时已超过两年，其提供网民就逾期交房等问题向相关行政部门投诉的电子信息截图以及业主维权活动的照片，可以视为诉讼时效中断，对百商公司本案已超过诉讼时效的抗辩不予采纳。施新忠、百商公司商品房预售合同中对逾期交房违约金的计算有明确约定，即逾期91-180日按日利率万分之0.05赔付。百商公司逾期交房179天，施新忠已付房款为503287元，按合同约定百商公司应支付施新忠逾期交房违约金为450.44元。施新忠按日利率万分之0.06主张其入住后至起诉之日期间的违约金无事实及法律依据，其按年利率6%主张的逾期交房违约金也于法无据。施新忠、百商公司商品房预售合同第十五条第三项约定，属银行按揭贷款购房的，产权已抵押按揭银行，待买受人交清全部房款，解除抵押后，直接在本市房地产管理局领取产证。施新忠现以该格式条款存在免除百商公司责任、排除施新忠主要权利而主张无效。原审法院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定并在订立合同时未与对方协商的条款，施新忠、百商公司按示范合同文本签订商品房预售合同，对于逾期办证的违约责任可以协商确定，而非固定不变，故该商品房预售合同第十五条非格式条款，既使该条款为百商公司预先拟定而未与施新忠协商，但条款内容并未免除百商公司的责任、排除施新忠的主要权利，仅是对领取房屋产权证条件的约定问题，故施新忠主张商品房预售合同第十五条第三项无效无事实及法律依据，不予支持。法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，不动产登记由不动产所在地的登记机构办理。百商公司负有转移商品房所有权的合同义务，应按照房屋产权登记的相关规定对施新忠办理权属证书予以协助。双方的商品房预售合同虽在登记机构备案，但施新忠至今未取得权属证书，百商公司的协助义务已履行完毕无相应证据证明，故百商公司应继续履行合同，协助施新忠办理所购商品房的权属证书。施新忠、百商公司商品房预售合同第十五条第三项约定，属银行按揭贷款购房的，产权已抵押按揭银行，待买受人交清全部房款，解除抵押后，直接在本市房地产管理局领取产证。该约定属于特殊约定，并非没有约定，施新忠系按揭贷款购房，按该约定百商公司无需支付逾期办理产权证的违约金。施新忠要求百商公司支付逾期办理产权证违约金的请求不予支持。原审法院判决如下：一、新疆百商投资集团有限公司支付施新忠逾期交房违约金450.44元；二、新疆百商投资集团有限公司于本判决生效后十日内协助施新忠办理位于本市新市区鲤鱼山南路1046号百商·太阳城小区三期A1、A2、A3综合楼A1-A座1单元2105室房屋权属证书；三、驳回施新忠的其他诉讼请求。上诉人施新忠不服判决上诉称：一、原审法院未支持我入住之后的逾期交房违约金错误。百商集团公司向我交付的房屋未经行政部门验收备案，也未向我提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，百商集团公司将未经验收合格的房屋向我交付不符合双方约定的交付条件，百商集团公司应当向我支付入住之后的逾期交房违约金。二、双方在合同中约定的逾期交房违约金明显过低，应当依法进行调整。根据双方约定的违约金计算方式，逾期交房违约金为每天三元，一个月不足100元，而同等地段同面积的房屋月租金为2000元，该违约金约定明显低于租金损失，应当依法进行调高。三、原审法院认定合同第十五条非格式条款，因此百商集团公司无需向我承担逾期办证违约金错误。合同第十五条在我签订合同之前已拟定，该条款属明显的格式条款，百商集团公司作为合同提供方未向我指明这一特殊约定，依法应当认定无效。根据法律规定，百商集团公司应当自房屋交付使用之日起90日内协助我办理房屋权属证书，否则应当承担逾期办证违约责任。因双方未约定逾期办证违约金，我要求按照已付购房款总额参照银行贷款利息计算逾期办证违约金有事实及法律依据。综上，请求二审法院查清事实，纠正错误，改判支持我的全部诉讼请求。被上诉人百商公司答辩称：一、不同意上诉人的上诉请求，涉案房屋双方已办理交付手续，交接完毕后，逾期交房的违约行为已经终止，上诉人要求我公司承担房屋交付后的违约金无事实及法律依据。二、合同中对逾期交房违约金的计算方式约定明确，且不违反法律规定，因此应当按照合同约定计算违约金。三、合同第十五条不是格式条款，我公司提供的合同书是范本形式，签订时经双方阅读后签字认可，且第十五条没有免除我公司的义务，也没有增加上诉人的负担，该条约定属于有效条款。按照合同对延期办证的约定，因出卖人的原因不能按期取得权属证书，双方同意按第三项的特殊约定处理，故上诉人要求我公司承担延期办证的违约责任无事实及法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院二审查明事实与一审查明事实一致。以上事实有商品房预售合同书、契税完税证、楼宇交接书、电子信息截图、照片、答复函复印件、工程质量验收意见表和申报书、住宅工程质量分户检验汇总表、报刊以及一、二审庭审笔录在卷为证。本院认为，一、关于百商公司是否应承担施新忠实际入住之后的逾期交付房屋的违约金问题。施新忠与百商公司签订的商品房预售合同中约定，百商公司应当在2012年4月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、5种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，即，1、该商品房经验收合格；5、以出卖人在报纸上刊登的入住通知为准。涉案房屋经五方验收己合格双方对房屋交接的约定为：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。依据该约定，双方交接时，施新忠可以向百商公司主张出示相关证明文件的权利，施新忠于2012年10月26日签署楼宇交接书，应视为其对自己权利的处分，施新忠入住之后不存在百商公司逾期交付房屋的情形，故原审法院计算百商公司逾期交付的违约金自2012年5月1日起至施新忠办理入住时间止并无不当。施新忠上诉主张其入住之后百商公司仍应负担逾期交房的违约金与双方合同约定内容和实际履行交付不符，该上诉请求不能成立。二、关于双方合同中约定的逾期交房违约金数额问题。因施新忠与百商公司签订的合同应系双方真实意思表示，双方对逾期交房违约金计算有明确约定和计算方法，施新忠上诉主张认为双方约定的数额明显过低并要求按照同期贷款利息的标准计算逾期交房并无相应事实和法律依据。故原审法院依据双方合同约定违约金计算方法认定百商公司应当支付的逾期交房违约金数额正确。三、关于施新忠主张确认其与百商公司签订的商品房预售合同第十五条第三项条款为无效条款的请求，因双方签订的合同系商品房买卖示范合同文本，并非格式合同，合同中的第十五条第三款亦非格式条款，对合同款项内容双方可以协商确定，该条款内容并无法定无效情形。故上诉人施新忠主张要求确认该条款无效的请求，原审不予支持符合法律规定。四、关于施新忠主张百商公司逾期办证违约金的问题。因施新忠系按揭贷款购买房屋，依据双方关于产权登记的合同约定内容，施新忠产权已抵押按揭银行，待其交清全部房款，解押后直接在房产部门领取产证。百商公司亦同意协助施新忠办理房屋权属证书，故依据合同约定，百商公司不存在逾期办证情形，上诉人施新忠上诉主张要求百商公司承担逾期办证违约金的请求不能成立。综上，上诉人施新忠的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，判决正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1815.14元（施新忠已预交），由上诉人施新忠负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 琛审 判 员 李 健审 判 员 王 宏审 判 员 曾 敏代理审判员 黄淑梅二〇一五年十月十五日书 记 员 杨鹏飞 来自：