（2014）穗中法行终字第85号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2015-12-31
案件名称
陈智贤与李少玲、广州市国土资源和房屋管理局、何俊杰房屋登记二审行政判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
行政案件
审理程序
二审
当事人
李少玲,陈智贤,广州市国土资源和房屋管理局,何俊杰
案由
法律依据
《房屋登记办法》：第四条第一款；《中华人民共和国行政诉讼法》：第八十九条
全文
广东省广州市中级人民法院行 政 判 决 书（2014）穗中法行终字第85号上诉人（原审原告）：李少玲，住广州市越秀区。上诉人（原审原告）：陈智贤，住广州市天河区。两上诉人共同委托代理人：刘丽冬、卢彩虹，广东冯大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市国土资源和房屋管理局。住所地：广州市越秀区。委托代理人：罗斌、陈家骏，均系广东百思威律师事务所律师。原审第三人：何俊杰，住广州市荔湾区。委托代理人：陈婧婧，广东国声律师事务所律师。上诉人李少玲、陈智贤因房屋登记一案，不服广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法行初字第86号行政判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。案经原审法院审理查明：广州市荔湾区黄沙大道11、13号黄金广场是由广东富华房地产开发有限公司开发建设。1998年，广州市城市规划局对上述建设项目发出穗规建字（1998）第499号《建设工程规划许可证》及附图，根据其中的31层平面图中所标示的第33层（自然层31层）3301房房屋的面积约为176平方米。2000年，广州市城市规划局对荔湾区黄沙大道11、13号黄金广场发出《建设工程规划验收合格证》。1998年12月31日，广东富华房地产开发有限公司与游某签订了穗房预合字98115795号《商品房预售合同》，合同约定游某购买黄金广场第1幢第33层（自然层31层）3301号房（以下称涉案房屋），建筑面积为219.78平方米（其中实得建筑面积为206.56平方米、公共分摊面积为13.22平方米）。2003年11月，广州铁路运输中级法院作出民事裁定书裁定拍卖黄金广场第1幢第33层3301、3302号等房产，第三人通过竞拍购买了涉案房屋。2004年2月，被告作出预契字98115795号预售房地产转让登记，登记内容为：转让人为游某、受让人为第三人、房产座落黄沙大道11、13号黄金广场1幢3301房（自然层31层）、转让面积为219.78平方米。2008年5月，广州市房地产测绘作出测字11010465260《房屋面积测量成果报告书》，测量涉案房屋套内面积为212.3855平方米。2011年10月，广州市房地产测绘所对涉案房屋作出房地产分户图，载明涉案房屋建筑面积为257.0467平方米（其中套内建筑面积为212.3855平方米、共有分摊面积为44.6612平方米）。2011年11月，第三人提交相关资料向被告申请涉案房屋初始、转移登记（历史遗留问题）。2011年12月，被告以2011登记01059724受理第三人的申请。2013年4月22日，被告向第三人核发了粤房地权证穗字第××号房地产权证，载明房地产权属人为第三人、房屋座落荔湾区黄沙大道11、13号3301房、层数为31、建筑面积为257.05平方米，套内面积为212.39平方米。原告李少玲于2008年经拍卖购买荔湾区黄沙大道11、13号黄金广场1幢3302房房屋。该房产与涉案房屋相邻。庭审中，被告陈述荔湾区黄沙大道11、13号黄金广场项目至今未办理房地产初始登记，属于广州市历史遗留的办理房地产证问题的楼盘项目。另查：广州市人民政府办公厅颁布的穗府办（2010）67号《转发市国土房管局关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知》规定，属于广州市历史遗留的办理房地产证问题的对象及范围的房地产，商品房预购人可以单方申请办理房地产权证。原审法院认为：根据《广东省城镇房地产权登记条例》第三条第一款规定：“县以上人民政府房地产管理部门负责房地产权登记管理工作，受本级人民政府的委托，对申请登记的房地产依法进行审查和确认房地产权属，核发房地产权证。”被告具有房屋权属登记的职责。本案争议焦点是涉案房屋建筑面积的界定问题。在荔湾区黄沙大道11、13号黄金广场项目开发建设期间，穗规建字（1998）第499号《建设工程规划许可证》的附图中标示涉案房屋的建筑面积与穗房预合字98115795号《商品房预售合同》和附图中约定的涉案房屋建筑面积不一致。由于广州市城市规划局对荔湾区黄沙大道11、13号黄金广场出具《建设工程规划验收合格证》同意规划验收时尚未实施竣工图验收制度，因此涉案房屋在规划验收时的实际状况与《建设工程规划许可证》的附图或《商品房预售合同》的附图中所标示的涉案房屋的情况是否相一致均不能确定。由于涉案房屋已列入广州市历史遗留的办理房地产证问题范围，被告根据相关规定按照广州市房地产测绘所对涉案房屋进行实地测量后所作的涉案房屋房地产分户图确定涉案房屋的建筑面积并无不当。被告根据第三人的申请及提交的材料予以核准登记并核发房地产权证的行政行为合法，应予以确认。综上所述，依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决：驳回原告李少玲、陈智贤的诉讼请求。上诉人李少玲、陈智贤不服原审判决，向本院上诉称：原审判决认定事实不清、证据不足。一、被上诉人提供的证据中，缺乏重要的产权转移文件，即缺少3301房上手业主的产权转移给原审第三人何俊杰的相关文件。一审法院判决维持被上诉人的行政行为，违反《房屋登记办法》第二十二条、《广州市城镇房地产登记办法》第十九条的规定。二、原审第三人何俊杰提交的文件，根本无法证明3301房由其购得；其中《拍卖成交确认书》明显是虚假文件，无任何证据可印证其真实性。一审法院依上述证据认定案件事实，违反《房屋登记办法》的规定。三、穗规建字（1998）第499号《建设工程规划许可证》附图是迄今为止3301房与3302房如何分隔的唯一合法依据，但原审第三人何俊杰申请确权的面积及房屋四至均与该图有重大差异。没有规划局的许可，被上诉人无权擅自变更并确认3301房的现状四至界址。被上诉人给原审第三人发证，是严重的越权行政行为，违反了《房屋登记办法》第二十条的规定。四、本案3301房与3302房的界址纠纷尚未解决，产权登记事项一直存在诸多疑点，上诉人一直为二房界址问题进行诉讼、信访，且明确对相关部门作出的结果表示不服，被上诉人在此情况下仍为3301房办理产权证，直接损害上诉人的合法权益，明显违反《广东省城镇房地产权登记条例》第十二条、《广州市城镇房地产登记办法》第十九条的规定。五、一审法院适用已经失效的《关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题的若干意见》判决本案，属适用法律法规错误。六、原审第三人何俊杰为达到侵占上诉人房屋面积的目的，借房屋界址纠纷之名，已经利用其强大的“权钱关系网”令荔湾区人民法院枉法判上诉人陈智贤犯故意毁坏财物罪，再判上诉人民事赔偿其30万元巨款。因此本案并非孤立案件。综上，本案被上诉人作为行政机关，未能举证其作出行政行为具有充分事实证据，其向原审第三人发放房产证的行为属违法行政；本案一审判决认定事实不清、作出判决的证据不足、错误适用法律法规，作出的是错误的判决。故上诉请求：撤销（2013）穗荔法行初字第86号行政判决，改判撤销被上诉人的行政行为。被上诉人广州市国土资源和房屋管理局答辩称，一、相关证据已充分证明原审第三人何俊杰为3301房的买受人，一审法院认定事实正确。本案中证明原审第三人何俊杰为3301房的买受人的证据较为充分。3301房某为游某向广东富华房地产开发有限公司（以下简称富华公司）购买，双方签订了商品房预售合同并经被上诉人鉴证。后因游某、富华公司涉及诉讼，3301房被广州铁路运输中级法院查封拍卖，原审第三人何俊杰买得3301房。2004年2月2日，该次预售房地产转让在被上诉人处办理了备案登记。二、在规划报建图明显与3301房、3302房现在的实际格局不符，且无证据证明原审第三人对预售后房屋间隔进行改变的情况下，被上诉人根据测绘部门实测图纸确定3301房面积并为原审第三人办理房地产权证符合法律规定，一审法院判决驳回上诉人诉讼请求的处理正确。上诉人在上诉状中提出，应依据规划报建图纸来认定3301房、3302房的分户墙位置。根据广州市规划局《关于黄金广场信访问题的复函》第二点函复的内容，对于住宅内部间隔的调整，在不改变使用功能的情况下，不需向规划部门申报。由于黄金广场在2000年规划验收时并未绘制竣工验收图纸，无法排除开发单位富华公司报建后调整住宅内部间隔的可能。而根据被上诉人现场实勘发现，该项目同一楼层其他单元在办理房地产权证时的实际间隔与规划报建有所不同。就本案所涉的3301房、3302房而言，该两套房屋在规划报建图上显示为3套房屋，由此可见，富华公司并未严格按照规划报建图对住宅内部进行间隔，不能依据报建图纸来认定3301房、3302房的分户墙位置。而在无证据证明争议双方移动过分户墙位置的情况下，应依据现状为各方办理房地产权证。首先，（2008）穗中法民五终字第4509号民事判决认为，在商品房预售中有可能出现合同约定面积与实际交付面积不一致的情况。上诉人提供证据不能证明本案原审第三人移动了3302房与3301房之间的分户墙。上诉人要求本案原审第三人对分户墙恢复原状的请求，法院不予支持。其次，（2012）穗中法刑一终字第26号刑事判决也查明，上诉人在参与竞拍3302房时，拍卖公司已经书面提示上诉人在竞投前需仔细审查拍卖标的，并书面告知该房产存在的瑕疵，即拍卖标的实用面积与拍卖面积有差异，本次是按现状拍卖。上诉人在拍卖前后也到3302房察看过现场，期间没有向拍卖公司提出质疑。从拍卖至案发前，3302房与3301房之间的分户墙没有发生过移动和变化。再次，在商品房预售中，有可能出现预售面积与实测面积不符的情况，在无证据证明面积减少系原审第三人所致的情况下，该面积差异问题应循民事途径处理，或补差或退款，而不应通过行政诉讼途径解决。三、关于上诉人所提及的其一审时提交的初始测绘图，由于该初始测绘图没有原件，对于真实性并无法确认。而且涉案房屋所在楼盘于2000年12月8日才取得规划验收，该初始测绘图的测绘时间是1999年11月，不可能在规划验收之前对涉案房屋进行初始测绘。四、从广州市城市规划局给上诉人作出的《关于黄金广场信访问题的复函》也可以清楚的看出黄金广场在规划验收时没有竣工图验收，因此在竣工验收时，3301房、3302房的间隔是否与规划报建图一致确实无法确定的。从广州市城市规划局作出的上述复函也可以明确，即便是在规划验收之后，对于这种住宅内部间隔的调整，只要没有改变使用功能，就无须规划部门申报，也就是说，涉案3301房、3302房的房屋间隔在何时调整存在多种可能，可能是在规划验收之前已经调整，或者在规划验收之后由开发商自行进行调整的。五、虽然《关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题的若干意见》于2012年7月底已经失效，但是原审第三人何俊杰于2011年11月份向被上诉人提出登记申请，被上诉人于2011年12月份予以受理，无论是提出申请的时间还是登记受理的时间，都是在文件的有效期内，因此该意见可以适用于本案。综上，被上诉人根据原审第三人的申请及提交的材料予以核准登记并发证的行政行为合法。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。原审第三人何俊杰答辩称，一、被上诉人向本人核发涉案房屋的房地产权证的事实清楚、适用法律法规正确，应予以维持。两上诉人的上诉无事实和法律依据，应予驳回。1、两上诉人称“被上诉人提供的证据中，缺乏重要的产权转移文件，即缺少3301房上手业主的产权转移给第三人何俊杰的相关文件”是错误的。涉案《广州市预售房地产转让登记记录》、《广州市预售房地产交易登记情况表》、《预售房地产转让申请审批表》互相印证，足以证明涉案房屋经合法拍卖后由预购人游某全部转让给本人，没有违反相关法律法规的规定。2、本人提交的所有拍卖文件真实、合法、有效，并且由该拍卖公司的工作人员亲自与本人方共同到被上诉人处办理涉案房屋一切的过户办证手续，如果本人不是通过合法拍卖购得涉案房屋，拍卖公司根本不可能协助本人办理涉案房屋的过户办证手续。3、两上诉人提供的《广州市规划局关于黄金广场信访问题的复函》己明确答复2000年前该局尚未实施竣工图验收制度，所以在该局规划许可证的附图，即1999年的开发商提供的施工设计图仅仅是规划许可的住宅分隔平面，而并非竣工验收的竣工图，该图不但不能证明涉案房屋竣工交付时的状况，更不能证明涉案房屋拍卖时的现状。此外生效民事判决也认定“在商品房预售的情形中，有可能出现《商品房预售合同》约定的预售面积与实际交付面积不一致的情况”，所以两上诉人认为“规划许可证的附图是涉案房屋和其3302房间分隔的唯一合法依据”是无任何事实和法律的依据。4、涉案房屋与相邻的3302房一直以来界址清晰无争议，不论是与本人于2003年11月28日同日参加拍卖的朱某还是其下一手买家陈某从来都未对涉案房屋和3302房之间的分户间隔墙的位置提出过任何的异议，都一致认可两房屋之间的间隔墙就是在现状的位置。时至上诉人李少玲2008年通过拍卖购得3302房时，本人已经在3301房居住了四年之久了，足以证明本人和朱某2003年通过拍卖分别购入涉案房屋及3302房时两房屋的结构布局就是现时的现状，就是与《商品房预售合同》的附图、规划局的施工设计图不一致的，否则朱某、陈某早就提出异议了。5、被上诉人2011年受理本人申请涉案房屋初始、转移登记时就是按照历史遗留问题来受理处理的，被上诉人及原审法院适用《关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题的若干意见》并无错误。6、两上诉人认为本人侵占其3302房房屋面积的问题，相关生效判决早有定论，早已驳回和否定两上诉人的诉求和主张。二、被上诉人核发涉案房屋房地产权证的行政行为是行政机关依据广州铁路运输中级法院的协助执行通知书等司法文书实施的行为，是行政机关必须履行的法定协助义务，该行为不属于人民法院行政诉讼受案范围。故法院应依照相关司法解释的规定，裁定驳回两上诉人的起诉。三、上诉人陈智贤不具备本案当事人的诉讼主体资格，应裁定驳回其起诉。首先，本人同意被上诉人关于该点的答辩意见。其次，虽然陈智贤与李少玲签有《合伙经营房屋合同》，但陈智贤对涉案的3302房只有债权、没有物权，陈智贤无权作为当事人提起本案诉讼及上诉。四、本案是行政诉讼纠纷案，审查的是行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为有否侵犯相对人的合法权益的行为，两上诉人如认为其3302房存在实测面积与预售合同面积不符的面积差异问题，根据《商品房预售合同》及《拍卖成交确认书》的约定属于其与开发商或拍卖公司间平等主体之间的民事权利义务争议，当然不属行政诉讼调处的范畴。五、关于上诉人一审时提交的测绘图，上诉人称其是从广州市房地产测绘所调取的，但是没有提供相关的证据，该证据既不是原件也没有广州市房地产测绘所加注的说明以及盖章，因此我方不认可该份证据的三性。六、根据广州市城市规划局99年备案的附图，3301房、3302房某是三套房屋，如果按照该附图来算，上诉人的房屋面积不足100平方米。七、关于《关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题的若干意见》失效的问题，我方同意被上诉人的意见，被上诉人适用上述意见为原审第三人办证是符合法律法规规定的。综上，希望二审法院能够体谅原审第三人被缠讼多年的苦楚，查明事实，依法尽早审结此案，驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院查明的事实有相应的证据予以证实，本院予以确认。另查明，2011年7月11日，本院作出（2008）穗中法民五终字第4509号民事判决，该判决认为李少玲以何俊杰较早入住3301房并对房屋进行过装修为由，推断何俊杰移动了3301、3302房之间的隔墙，并请求何俊杰对间隔墙恢复原状，理据不足，不予支持。本院认为，《房屋登记办法》第四条规定：“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。”根据上述部门规章的规定，被上诉人作为广州市房地产主管部门具有对涉案房屋予以核准登记的职责。本案中，虽然穗规建字（1998）第499号《建设工程规划许可证》中附图及穗房预合字98115795号《商品房预售合同》中附图记录了涉案房屋建筑面积，但是上述两份材料记载涉案房屋建筑面积不一致。城市规划部门在对涉案房屋所在楼盘进行规划验收时竣工图验收制度尚未实施，所以涉案房屋在规划验收时的实际状况与《建设工程规划许可证》的附图或《商品房预售合同》的附图中所标示的涉案房屋的情况是否一致均无法确定。由于生效民事判决确认上诉人无证据证明原审第三人何俊杰移动了3301、3302房之间的隔墙，且涉案房屋已列入广州市历史遗留的办理房地产证问题范围，被上诉人根据相关规定按照广州市房地产测绘所对涉案房屋进行实地测量后所作的涉案房屋房地产分户图确定涉案房屋的建筑面积，在此基础上对涉案房屋予以核准登记并无不当，原审判决予以支持亦无不妥，本院予以维持。综上所述，原审判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人李少玲、陈智贤负担。本判决为终审判决。审 判 长 汪 毅代理审判员 余秋白代理审判员 姚 伟二〇一五年十月十五日书 记 员 潘星钿 百度搜索“”