（2015）鄂襄阳中民三终字第00353号

裁判日期: 2015-10-15

公开日期: 2015-11-14

案件名称

耿华伟与中房集团公司、中房集团分公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

湖北省襄阳市中级人民法院

所属地区

湖北省襄阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

耿华伟,中房集团襄阳房地产开发股份有限公司,中房集团襄阳房地产开发股份有限公司直属分公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

湖北省襄阳市中级人民法院民事判决书（2015）鄂襄阳中民三终字第00353号上诉人（原审原告）耿华伟，男，汉族。委托代理人袁忠泽，襄阳市樊城区长宏法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。委托代理人万进军，湖北百龙律师事务所律师，代理权限为一般代理。被上诉人（原审被告）中房集团襄阳房地产开发股��有限公司（以下简称中房集团公司）。法定代表人孙建勇，中房集团公司副董事长。委托代理人蔡巍，湖北三顾律师事务所律师，代理权限为一般代理。被上诉人（原审被告）中房集团襄阳房地产开发股份有限公司直属分公司（以下简称中房集团分公司）。代表人马永红，中房集团分公司经理。委托代理人蔡巍，湖北三顾律师事务所律师，代理权限为一般代理。上诉人耿华伟因与被上诉人中房集团公司、中房集团分公司商品房买卖合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院作出的（2014）鄂樊城民三初字第00704号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员苏轶担任审判长，审判员魏俊、陈瑞芳参加的合议庭，并于2015年9月14日公开开庭审理了本案。上诉人耿华伟的委托代理人袁忠泽、万进军，被上诉人中房集团公司及中房集团分公司的共同��托代理人蔡巍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审原告耿华伟在原审中诉称：2013年8月6日，耿华伟与中房集团分公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定耿华伟购买中房集团分公司开发建设的位于樊城区松鹤路中房祥和名邸小区房屋一套。约定应于2014年9月30日前交付房屋，逾期交房超过30日，买受人有权解除合同。合同签订后，耿华伟按照合同约定支付了购房款，但中房集团分公司未按合同约定时间交付房屋，逾期交付房屋时间已超过30日。故请求法院判令：1、解除双方间签订的《商品房买卖合同》；2、中房集团公司返还耿华伟已付房款740378元及利息39857元；3、中房集团公司支付违约金3701元；4、中房集团公司与中房集团分公司对上述债务承担连带清偿责任。原审被告中房集团公司、中房集团分公司共同辩称：基于恶劣天气及政府行为等不可抗力的��响，应当顺延交房时间，故不存在违约交房事实，耿华伟无权解除房屋买卖合同。原审判决认定：2013年8月6日，中房集团分公司与耿华伟签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：中房集团分公司将其开发建设的中房·祥和名邸第3幢1单元19-1号房屋出售给耿华伟，建筑面积123.15平方米，每平方米6000.63元，房屋总价款738978元。买受人须于2013年8月6日交齐首付款358978元，余款于7日内交齐贷款所需全部资料，委托出卖人全权办理商业贷款手续。出卖人应当在2014年9月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：⑴遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；⑵因买受人逾期付款的原因，商品房交付时间以买受人逾期支付应付款的实际天数顺延。除上述特殊原因外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过30日的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，耿华伟依约交纳了首付购房款358978元，并通过银行按揭方式支付了剩余房款380000元。2014年11月14日，因中房集团分公司逾期交付房屋，耿华伟向中房集团分公司邮寄了解除合同通知书，要求该公司接到通知后，妥善解决解除合同及赔偿问题。2014年11月17，中房·祥和名邸工程经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位、勘察单位验收合格。2014年11月21日，中房集团分公司在襄阳晚报上刊登中房·祥和名邸房屋交付通知，要求各业主到该公司中房·祥和名邸售楼部办理房屋交接手续。原审判决另认定：因2013年4月14日“一景花园酒店特大火灾”事故原因，襄阳市建筑安全生产监督管理站（以下简称市安监站）要求中房集团分公司开发的中房·祥和名邸项目停工15天进行自查自纠检查；因2013年10月4日“汉川电厂塔吊倒塌”重大安全事故原因停工5天进行安全生产检查；因2013年11月20日“南漳脚手架倒塌”重大安全事故，要求停工10天进行安全生产自查自纠检查。中房集团分公司予以配合，并停工共计30天。原审判决还认定：2013年1月1日起至2014年9月30日止，襄阳高温、大风、雾、雷暴天数与历史同期30年平均值相比共多出68天。原审法院认为：耿华伟与中房集团分公司签订的商品房��卖合同，是双方当事人真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定，依照诚实信用原则全面履行合同。合同约定中房集团分公司应于2014年9月30日前将经验收合格的商品房交付耿华伟使用，至2014年10月31日仍不能交付房屋的，耿华伟有权解除合同。中房集团分公司于2014年11月21日以登报形式通知交房，其登报时间应视为中房集团分公司的交房时间，该时间距离合同约定的交房时间（2014年9月30日）已逾期52天。中房集团分公司辩称基于恶劣天气及政府行为等不可抗力的影响，应当顺延交房日期。经审查，自2013年1月1日起至2014年9月30日止，本市高温、大风、雾、雷暴天数与历史同期30年平均值相比共多出68天，但该恶劣天气是否构成自然灾害，及该天气是否必然导致施工不能正常进行，中房集团分公司均无证据证明，故��公司关于恶劣天气属于不可抗力的辩称理由，不予采纳。根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。市安监站系政府相关职能部门，其履职行为属于政府行为，本案应审查该政府行为是否具有不可预见、不可避免并不能克服的客观情况。首先，在中房·祥和名邸小区施工过程中，相继发生一景花园酒店特大火灾、汉川电厂塔吊倒塌及南漳脚手架倒塌等重大安全事故，市安监站因上述事故，对辖区内的建筑施工单位包括中房集团分公司作出要求停工进行自查自纠及安全生产检查的行政行为，故本案所涉政府行为具有不可预见性。其次，市安监站作为对各建设施工单位具有监督管理权能的政府职能部门，依照法律法规向中房集团分公司下发停工数日的通知具有行政强制性，中房集团分公司作为被监督管理方对该通知必须遵守，且若不执行，则会承担相应的行政处罚后果，故市安监站要求中房集团分公司停工共计30日的政府行为属不可避免及不能克服的客观情形。最后，市安监站做出该项政府行为的起因并非中房集团分公司有过错，其目的也是为了杜绝再次发生损害社会公共利益或其他不特定人群利益的安全事故。综上，市安监站为了社会公共利益，要求中房集团分公司在中房·祥和名邸小区施工过程中停工30日的政府行为，具有不能预见、不能避免并不能克服的客观情形，应当认定为不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外”。此规定将不可抗力作为法定免责事由，即使房屋买��合同中未约定不可抗力，或约定限制过多过严，中房集团分公司仍可依据上述法律规定主张免责。合同约定中房集团分公司应于2014年9月30日交房，因市安监站要求中房集团分公司停工30日的政府行为属于不可抗力，交房期限应当顺延至2014年10月30日，即该公司在2014年10月30日前交房不承担违约责任，但中房集团分公司实际交付日期为2014年11月21日，逾期交房22天，根据中房集团分公司与耿华伟签订的房屋买卖合同的约定，中房集团分公司应按合同约定承担逾期交房的违约责任，合同应继续履行。经计算，该违约金为耿华伟已交房款738978元×万分之0.5×逾期交房天数22天=812.87元，故耿华伟要求中房集团分公司支付违约金的诉讼请求符合合同约定，予以支持，但违约金数额应为812.87元。根据合同约定，中房集团分公司逾期超过30日，耿华伟才有权解除合同，现中房集团分公司逾期交房22日，合同约定的解除权条件未成就，故耿华伟要求解除其与中房集团分公司之间签订的商品房买卖合同的诉讼请求与合同约定不符，不予支持。商品房买卖合同未解除，中房集团分公司不负有返还耿华伟已付房款并承担给付利息的责任。中房集团分公司作为中房集团公司依法设立不具有法人资格的分公司，其民事责任应由中房集团公司承担，故耿华伟要求中房集团分公司对债务承担连带清偿责任的诉讼请求无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，判决：一、中房集团襄阳房地产开发股份有限公司于判决生效之日起十日内支付耿华伟违约金812.87元；二、驳回耿华伟对中房集团襄阳房地产开发股份有限公司直属分公司的诉讼请求；三、驳回耿华��对中房集团襄阳房地产开发股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11620元，由耿华伟负担11520元，中房集团襄阳房地产开发股份有限公司负担100元。上诉人耿华伟不服原审法院作出的上述判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决认定事实错误。原审判决认定不存在逾期30日，因不可抗力原因仅逾期22日，合同约定的解除条件未成就属认定事实错误，理由如下：其一、根据《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定，单位建筑面积大于四万平方米或建筑高度超过五十米的公共建筑，建设单位应向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收，��则，不得投入使用。结合本案，截止上诉人提起上诉时，涉案房屋被上诉人还未向公安消防机构申报消防验收，更谈不上消防验收合格，仍未达到法定交付房屋的条件，故已逾期交房200余日；其二、原审判决依据的市安监站对被上诉人下发的停工通知，明显系被上诉人因诉讼而虚构的，与事实不符。三份停工通知不是政府红头文件，也无文件编号，另政府文件不可能就“一景花园酒店特大火灾”等三起事件单独对被上诉人这一相对主体下发通知，故三份停工通知应属虚假证据；其三、不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，即使三份停工通知是真实的，也是被上诉人存在安全隐患的过错所致，不构成不可抗力；其四、上诉人与被上诉人签订的合同时间为2013年8月6日，约定交付房屋的时间仍在2014年9月30日，签订合同的时间在“一景花园酒店特大火灾”时间之后，由此可见市安监站要求停工15天的通知，并未实际影响被上诉人承诺的交房时间；其五、根据《商品房买卖合同》第八条的约定，如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同，出卖人可据实予以延期；以及《中华人民共和国合同法》第一百一十八条的规定，因不可抗力不能履行合同的，应当通知买受人，并应当在合理期限内提供证据，然而被上诉人并没有按照约定及法律规定履行通知义务，可见没有发生不可抗力的事由，被上诉人当时也不认为天气和停工检查构成不可抗力。（二）原审判决明显故意偏袒被上诉人。原审判决不严格审查双方的合同约定，采信虚假的证据，确认不可抗力成立，而为被上诉人缩短逾期交房时间，明显属不公裁判。综上，请求二审法院依法撤销原审判决；改判支持上诉人的全部诉讼请求。一、二审诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人中房集团公司、中房集团分公司针对上诉人耿华伟的上诉请求及理由答辩称：一、依据双方合同约定，商品房交付的标准是“经验收合格”，而非“综合验收合格”，上诉人所称消防验收属综合验收。如果上诉人认为被上诉人已完成的验收，不具法律效力，可通过其他途径维护权利。此外，上诉人所提到的消防监督管理规定属部门规章，不具有效力性法律法规强制性规定的法律效果，不影响合同当事人之间的约定；二、安监部门作为安全生产管理的行政部门，依据《中华人民共和国安全生产法》第六十二条第三项规定，在社会发生重大安全责任事故时，要求答辩人停止施工，进行安全检查属正常的管理职能，且具有法律依据；三、襄阳超过30年历史同期平均水平的恶劣天气，对建筑施工应属不可抗力，原审法院未予采信，实际上未保护被上诉人的合法权利，按照该客观事实，被上诉人不存在逾期交房22日的事实；四、上诉人耿华伟存在延迟62日提供贷款资料的违约事实，亦应当对交房时间顺延62日，扣除该时间，被上诉人更不存在逾期交房；五、上诉人要求解除合同目的系将房屋降价的市场风险转嫁给被上诉人，其该目的违反诚信原则，不应得到支持；六、上诉人尚持续在向银行按月偿还按揭购房款，说明其愿意履行合同，现又请求解除合同，显然是矛盾，不应支持其矛盾的诉讼请求。故请求二审法院维持原审判决。上诉人耿华伟在二审中向本院提供二组证据：证据一、市安监站对张其付的信息公开申请的回复一份，用以证明2013年4月15日市安监站没有向被上诉人中房集团分公司开发的祥和名邸项目下达停工整改通知书。证据二、公证书一份。用以证明“一景��园酒店特大火灾”及“南漳脚手架倒塌”事故后，市安监站对襄阳市区建筑安全生产大检查的情况通报中，存在隐患而停工整改的建筑项目中无祥和名邸项目，以及祥和名邸项目获2013省级安全文明奖的事实，而说明其不存在安全事件整改的停工事实。被上诉人中房集团公司及中房集团分公司对上诉人耿华伟提供的上述证据质证后认为：对证据一的真实性无异议，但其于2013年4月15日收到的市安监站的停工发现隐患通知要求和被通知停工整改的建筑项目并不矛盾，并非停工的均为系需要整改项目。对证据二的真实性无异议，但认为上诉人耿华伟的证明目的错误，且不能证明上诉人耿华伟的主张。上诉人耿华伟二审提供的证据，被上诉人中房集团公司及中房集团分公司对真实性不持异议，本院予以确认。对该证据与本案的关联性由本院结合其他证据予以认定。经二审审理查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本案的争议焦点为被上诉人中房集团公司及中房集团分公司是否存在合同约定逾期30日交付房屋的事实，上诉人耿华伟能否依据合同约定解除双方的商品房买卖合同。依据双方签订的商品房买卖合同约定，被上诉人中房集团分公司（出卖人）应当在2014年9月30日前将经验收合格的商品房向上诉人耿华伟（买受人）交付。逾期超过30日未交付的，买受人有权解除合同。被上诉人中房集团分公司于2014年11月21日以登报形式通知交房，已超过合同约定的交付时间52日。为此，上诉人耿华伟认为被上诉人中房集团分公司已构成合同约定的逾期30日交房的违约，其有权解除商品房买卖合同，并要求退还购房款并承担违约金。被上诉人中房集团公司及中房集团分公司认为由于房屋建设期间襄阳地区的天气状况，以及“一景花园酒店特大火灾”等三起安全事故事件，被市安监站书面通知要求停工自查自纠检查，共计停工30日。上述两种情形导致的时间延误均应扣减，其不存在逾期交房，上诉人耿华伟无权解除合同并要求其承担违约责任。本院认为，“一景花园酒店特大火灾”等三起安全事故从发生的原因、地点、类型均具有不特定性，但被上诉人中房集团分公司从事的房地产开发建设中的作业活动均存在相似隐患。政府及职能部门在安全事件发生后，采取临时应急的举措要求相关的生产企业全部停工进行排查、整改及检查，系避免相类似的事故再次发生，以免造成人民生命安全及国家财产的损失。从市安监站向被上诉人中房集团分公司下发的三份通知及向张其付的信息公开申请回复中，市安监站均明确系对全市的所有建工企业要求在指定时间内全面停工整改，并接受检查。在此情况下，被��诉人中房集团分公司应当按照通知要求予以停工作业，排除安全隐患，并接受安全检查。虽然上诉人耿华伟提出从市安监站的书面回复及官方网站的信息披露中无对被上诉人中房集团分公司的整改通知公布，但该证据只能说明被上诉人中房集团分公司经检查无安全隐患，属不需整改的建工企业，而不能证实其没有按照市安监站的要求进行停工整改。故因三起安全事故的突发性，以及政府职能部门的临时安全排查举措。上诉人中房集团分公司自身不存在主观的停工作业故意，其为此三次接受停工整改检查的时间共计30日属不可抗力情形，依法应从延误施工期限中扣除，被上诉人中房集团分公司对上诉人耿华伟交付房屋的延误时间应为22日。被上诉人中房集团公司依照合同约定，应向上诉人耿华伟承担逾期违约金。但上诉人耿华伟请求解除合同的请求，因不符合合同约��情形，该请求不能成立，本院不予支持。另外，上诉人耿华伟还提出了所购房屋无消防验收，不符合房屋验收合格条件，亦属逾期交房的情形。本院认为，上诉人耿华伟在一审中请求解除买卖商品房合同的理由系被上诉人中房集团分公司违反合同约定逾期30日交房。双方的商品房买卖合同中对房屋交接有明确的义务及责任约定。上诉人耿华伟在被通知交付房屋后并未进行房屋交接，该房屋是否符合合同约定的交付条件以及可能导致的法律责任不属本案上诉人耿华伟的诉请范围。故上诉人耿华伟的该理由与本案的诉请标的不同而不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11632元，由上诉人耿华伟负担。本判决为终审判决。审判长　苏　轶审判员　魏　俊审判员　陈瑞芳二〇一五年十月十五日书记员　张建设关注公众号“”