（2015）济民终字第1637号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2015-12-30
案件名称
王彦峰与济宁中泰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济宁市中级人民法院
所属地区
山东省济宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
济宁中泰房地产开发有限公司,王彦峰
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）济民终字第1637号上诉人（原审被告）济宁中泰房地产开发有限公司，住所地济宁市红星西路3号。法定代表人刘理彬，董事长。委托代理人闫甜甜，山东公明政和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王彦峰。委托代理人胡安宇、周广鲁，山东民桥律师事务所律师。上诉人济宁中泰房地产开发有限公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服济宁市任城区人民法院（2014）任民初字第5527号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，2013年7月23日原告王彦峰与被告山东济宁中泰房地产开发有限公司签订了商品房认购协议。协议第一条约定：原告（乙方）自愿认购被告（甲方）开发建设的“中泰丰某”商业6号（从东往西数第六间）。协议第三条约定：该商品房认购单价为1.6万元／平方米，总房款为壹佰陆拾万元整。（￥：1600000.00），双方签订本协议6日内，原告向被告预付认购金壹佰叁拾万元整（￥：1300000.00）。剩余房款叁拾万元（￥：300000.00），于签订正式商品房买卖合同时付清。协议第五条约定：被告通知签订正式合同时，原告认购金抵作购房款，剩余房款原告一次性付清。协议第六条约定：在本认购协议履行期间，如遇特殊情况原告申请退房，须经被告同意，无任何理由和特殊情况时原告退房，被告收取总房款的4%占房费。因被告方违约原告要求退房时，被告应承担总房款4%的违约金。协议第八条约定：交房日为2013年8月6号。签订认购书后，原告于2013年7月26日通过刷卡转账分三次（429800元，823800元，46400元）向被告支付购房款1300000元。被告于同日给原告开具了“收到王彦峰房款120万元”及收到“王彦峰房款10万元”共两份收据。协议约定的交房日期届满，原告要求被告交付所购房屋，因该房屋被告已经对外出租，未能交付给原告。双方因此发生纠纷，原告提起诉讼，要求依法解除原、被告双方签订的商品房认购协议，返还已付购房款1300000元及相应利息（利息按银行同期贷款利息4倍计算，自2013年7月23日起算至实际履行完毕之日止）。原审法院认为，原告王彦峰与被告济宁中泰房地产开发有限公司签订的“商品房认购协议”，系双方的真实意思表示，双方应当按照合同的约定，及时全面地履行各自的义务。被告在与原告签订“商品房认购协议”时，隐瞒认购房屋已经出租给第三人使用的事实，具有缔约过失责任，且未能在合同约定的时间交付房屋，致使原告购买房屋的合同目的不能实现，已经构成违约。因此，原告要求解除双方签订的“商品房认购协议”、返还房款及相应利息赔偿损失的请求，理由正当，依法有据，予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十八条第一款、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除原告王彦峰与被告济宁中泰房地产开发有限公司于2013年7月23日签订的商品房认购协议。二、被告济宁中泰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告王彦峰已交纳的房款130万元及相应利息（以130万元为基数，从2013年7月26日至本判决确定的给付之日止，按银行同期贷款利率计算）。三、被告济宁中泰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付给原告王彦峰违约金64000元（1600000元×4%）。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17076元，诉讼保全费5000元，合计22076元，由被告负担。宣判后，济宁中泰房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉称，一审法院认定事实错误，被上诉人王彦峰在购买涉案房屋前多次去看房，且看房时涉案房屋已经对外出租，被上诉人对该房屋及房屋对外出租的事实均有充分的了解，上诉人并不存在隐瞒的情形，且涉案房屋的承租人也出具证明，明确表示放弃涉案房屋的优先购买权，故涉案房屋对外出租并不影响该房屋的买卖和交付，上诉人不存在缔约过失情形。另外，双方签订的认购协议中明确约定剩余购房款应于交付时全部付清，但是被上诉人至今仍未向上诉人支付剩余购房款，上诉人多次向被上诉人催要，但被上诉人仍未支付，上诉人并不存在任何违约行为。协议中所谓的违约金条款系被上诉人私自变更协议内容后添加的，对上诉人不具有约束力，上诉人没有违约情形，无须支付违约金。即便是一审法院判决双方的认购协议予以解除，上诉人返还购房款，如果对被上诉人造成了损失，充其量也仅是同期银行贷款利息，再判决支持违约金，既不合理，对上诉人亦不公平。上诉人在一审时按照要求提交了承租人放弃优先购买权的相关材料，但是一审法院未组织质证，亦未进行论述，审判程序存在不当之处。综上，请求二审法院查明案件事实，撤销一审判决第三项；一、二审诉讼费及保全费由被上诉人承担。被上诉人王彦峰答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。购房前上诉人济宁中泰房地产开发有限公司称尚未验收交工，无法签订正式合同，故而签订认购协议。当时被上诉人并未去看房，也并不知道出租事实。被上诉人作为一个正常购房者，如果明知房屋出租，并且知道租赁期十年的话，根本不会购买该房屋。按照认购协议约定，剩余购房款应于房屋交付时全部付清，但上诉人将房屋出租，从未履行交付义务，故被上诉人王彦峰不存在违约行为。认购协议经双方签字盖章，成立而且不存在无效情形，对双方当事人均具有约束力。2013年上诉人采取隐瞒、欺骗的方式，一方面租赁房屋赚取租金，另一方面“出售”房屋，收受预付款，其根本目的并非出售房屋，而是骗取被上诉人的资金供其使用，解决其自身的资金困难。故，上诉人因采取这种方式，与对比银行借款、民间借贷所减少的支出，就是被上诉人的损失。同时，对于上诉人这种欺诈、恶意违约的行为，应当予以惩罚，以便维护正常交易。一审程序并无违法之处，承租人优先购买权并非构成根本违约的关键，亦非王彦峰起诉的理由。二审经审理查明的事实与一审所认定的事实相一致。本院认为，上诉人、被上诉人双方提交的商品房认购协议中均未涉及房屋出租的相关内容，上诉人亦未提交充分证据证实双方在签订商品房认购协议时已经明确告知了被上诉人涉案房屋处在租赁期间或证实被上诉人在签订认购协议时对于涉案房屋处在租赁期间系明知且认可，故一审法院认定上诉人存在缔约过失责任，并无不当。被上诉人王彦峰在一审提交的商品房认购协议加盖有上诉人济宁中泰房地产开发有限公司的公章，该认购协议系双方当事人的真实意思表示，应为有效协议，该认购协议约定剩余购房款叁拾万元整于签订正式商品房买卖合同时付清，上诉人未提交充分证据证实已经通知了被上诉人签订商品房买卖合同，上诉人提交的商品房认购协议亦约定“于交房之日余款交清”，被上诉人已经支付了130万元购房款，上诉人未提交充分证据证实曾将涉案房屋交付于被上诉人，上诉人在合同履行过程中存在违约行为，且致使被上诉人购房的主要合同目的不能实现，一审法院判决解除双方的商品房认购协议，符合法律规定，并无不当。双方认购协议解除后，上诉人应当支付占用被上诉人缴纳的130万元购房款期间的利息，双方商品房认购协议中明确约定“因甲方违约乙方要求退房时，甲方应承担总房款4%的违约金”，一审法院按照双方的约定判决由济宁中泰房地产开发有限公司支付给王彦峰64000元违约金，并无不当。上诉人在一审提交涉案房屋的承租人出具的声明日期为2015年2月5日，该日期系在双方签订商品房认购协议之后，故该声明不能证实上诉人在双方签订商品房认购协议时已经明确告知了被上诉人涉案房屋处在租赁期间及承租人放弃优先购买权的事实，一审法院对该证明虽然未进行论述，但判决结果并无不当。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1400元，由上诉人济宁中泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱壮男审 判 员 张 杰代理审判员 马 斌二〇一五年十月十五日书 记 员 楚亭亭 来自：