（2015）温苍民初字第485号

裁判日期: 2015-10-15

公开日期: 2015-12-03

案件名称

浙江瑞兴物业管理有限公司与缪中运、陈庆君等物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

苍南县人民法院

所属地区

苍南县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

浙江瑞兴物业管理有限公司,缪中运,陈庆君,韩爱金,陈素芳,杨金枝,陈孝标,蔡万跃,陈春芳,吴继国,黄义要,易秀霞,林爱素,陈维远,郑祖富,缪小君,林冬霞,缪孝德,缪中城,林初照,李步坚,李英琪,林连弟,陈晓枫,陈利民,张雄

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2015）温苍民初字第485号原告：浙江瑞兴物业管理有限公司。法定代表人：黄建镇。。委托代理人：王俊。。。。。。被告：缪中运。。。。。。被告：陈庆君。。。。。。被告：韩爱金。。。。。。被告：陈素芳。。。。。。被告：杨金枝。。。。。。被告：陈孝标。。。。。。被告：蔡万跃。。。。。。被告：陈春芳。。。。。。被告：吴继国。。。。。。被告：黄义要。。。。。。被告：易秀霞。。。。。。被告：林爱素。。。。。。被告：陈维远。。。。。。上列十三被告的共同委托代理人：赖鹤山。。上列十三被告的共同委托代理人：郑桂贤。。被告：郑祖富。。。。。。被告：缪小君。。。。。。被告：林冬霞。。。。。。被告：缪孝德。。。。。。被告：缪中城。。。。。。被告：林初照。。。。。。上列三被告的共同委托代理人：吕心为。。上列三被告的共同委托代理人：彭周双。。被告：李步坚。。。。。。被告：李英琪。。。。。。被告：林连弟。。。。。。被告：陈晓枫。。。。。。被告：陈利民。。。���。。上列两被告的共同委托代理人：李晓。。被告：张雄。。。。。。原告浙江瑞兴物业管理有限公司（以下简称瑞兴公司）与被告缪中运、陈庆君、韩爱金、陈素芳、杨金枝、陈孝标、蔡万跃、陈春芳、吴继国、黄义要、易秀霞、林爱素、陈维远（以下简称13位业主）、郑祖富、缪小君、林冬霞、缪孝德、缪中城、林初照、李步坚、李英琪、林连弟、陈晓枫、陈利民、张雄物业服务合同纠纷一案，于2015年4月9日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月29日公开开庭进行了审理。原告瑞兴公司的委托代理人王俊，被告缪中运、陈庆君、韩爱金、陈素芳、杨金枝、陈孝标、蔡万跃、陈春芳、吴继国、黄义要、易秀霞、林爱素、陈维远的共同委托代理人赖鹤山，被告缪孝德、缪中城、林初照的共同委托代理��吕心为、彭周双，被告陈晓枫、陈利民的共同委托代理人李晓到庭参加诉讼，被告郑祖富、缪小君、林冬霞、李步坚、李英琪、林连弟、张雄经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告瑞兴公司起诉称：2010年1月1日，原告与苍南时代广场业主委员会签订物业服务合同，约定苍南时代广场的物业服务费的收费标准是非住宅物业1.5元／月×平方米、高层住宅1.0元／月×平方米、多层住宅0.6元／月×平方米，业主应按时交纳物业管理服务费，每年1月、6月初缴清本期物业管理服务费，拖延缴纳物业服务费的，应按日加收应缴额千分之一的滞纳金。2012年3月1日，原告与苍南时代广场业主委员会签订了物业管理服务补充协议，并经全体业主三分之二以上同意，约定2012年3月1日开始物业服务费收费标准为商铺1.8元／月×平方米，高层住宅1.2元／月×平���米，多层住宅0.8元／月×平方米。自原告承包了苍南时代广场物业管理项目后，被告欠交自2012年1月1日至2012年3月30日应缴纳物业管理费32381元，2012年4月1日至2012年12月30日应缴纳物业管理费116573元，2013年剩余未缴物业管理费31600元，2014年1月1日至2014年6月30日应缴纳物业管理费77714元，2014年6月份未缴电费21884元。经多次催缴，被告均以各种理由予以拖欠。为此，原告诉请判令：一、被告17位业主缴纳苍南县灵溪镇时代都市广场7幢101、201、301、401室物业管理服务费258268元并支付滞纳金113206元，电费21884元，共计393358元；二、本案诉讼费由被告负担。原告瑞兴公司在本院指定的举证期限内，提供了下列证据材料：1、企业法人营业执照、资质证书、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、身份证、名称变更证明，用以证明原告的诉讼主体资格；2、人口信息，用以证明17位被告的诉讼主体资格；3、物业服务合同、补充协议，用以证明原告与17位被告所有的涉案套房存在物业服务关系，物业服务时间自2010年1月1日起及物业费用标准的事实；4、温州市房产管理局文件，用以证明2011年原告的物业服务水平达示范水平的事实；5、退出服务函，用以证明原告为苍南县时代都市广场提供物业管理服务至2014年6月30日的事实；6、律师函、EMS快递单、照片，用以证明原告向17位被告催讨物业管理费的事实；7、房屋权属登记信息查询证明，用以证明涉案房屋的权属情况及面积的事实；8、电费发票（补充），用以证明17位被告拖欠原告电费的事实。被告13位业主答辩称：根据物业管理条例第四十二条的规定，物业管理费应由物业实际使用人支付，13��业主承担连带责任。因此，原告未主张实际物业使用人承担责任的前提下，径直诉请业主承担，应予以驳回。原告诉请支付自起诉之日起两年前的相关费用，已超过诉讼时效。原告认为已委托律师致送或张贴律师函，但其律师函并未加盖律师事务所公章，该证据不具备证据效力。原告没有提供2012年2月28日物业管理服务合同补充协议已经全体业主三分之二以上同意的证据，该补充协议不应作为物业服务收费标准的依据。原告主张的电费未经业委会确认盖章并公示，因此主张的条件不成就。被告13位业主在本院指定的举证期限内，提供了：房屋租赁合同、解除房屋租赁及歌厅转让协议书，用以证明案涉房屋的物业使用人为李步坚、李英琪、缪中城、林连弟、林初照、缪孝德，前述物业使用人负有缴纳物业管理费用的义务。被告缪孝德、缪中城、林初照答辩称：2012年的业主和经营者均是陈晓枫、陈利民，故该期间的物业费应当由其承担。2013年上半年由缪孝德经营，转给张雄经营的时候，缪孝德已经将上半年应缴的物业费7万多元结算给张雄，张雄也缴纳了约3个季度的物业费，2013年欠的物业费是最后一季度，故2013年剩余物业费及2014年的物业费应当由张雄承担。2012年欠缴的物业费已经超过诉讼时效，应当不予支持。根据物业服务合同约定，诉讼时效应当分别从2012年1月11日和6月11日开始计算。本案的两份律师函不产生催告和诉讼时效中断的效力，2013年6月3日的律师函未盖律师事务所公章，且无人签收被退回，只催告2012年3月份以后的物业费。2014年11月19日的律师函也未盖律师事务所公章，从照片上也无法得知律师函张贴的具体日期，即使该份催告送达到，也已经超过了两年。张雄在2013年支付了部分物业，不对2012年的欠缴部分产生诉讼时效中断的效力。2012年物业费的承担主体是陈晓枫、陈利民，与张雄无关，张雄只是代表自己以及缪孝德缴纳了2013年经营期间的物业费。原告主张滞纳金及电费无依据，不应支持。两份律师函均未涉及滞纳金，有关滞纳金的计算及电费的分担，原告未提供证据加以佐证，而且原告主张的滞纳金计算标准过高。被告缪孝德、缪中城、林初照在本院指定的举证期限内，提供了：2008年9月21日房屋租赁合同、2011年3月1日转让合同、2012年12月26日转让合同两份、2012年12月26日承包合同、2013年7月14日承包经营合同，用以证明皇家歌厅2012年1月1日至2012年12月25日的业主和经营者均是陈晓枫、陈利民，2012年12月26日至2013年6月30日的业主是缪中城、缪孝德、林初照、林连弟，承包经营者是缪孝德，2013年7月1日至2014年6月30日的业主是缪中城、缪孝德、���初照、林连弟，承包经营者是张雄。被告陈晓枫、陈利民答辩称：两被告经营皇家歌厅的时间是2011年3月1日至2012年12月26日，2012年1月1日之前的物业费已经交清。本案中与两被告有关的物业费时间为2012年1月1日至2012年12月26日，但该物业费已超过两年的诉讼时效。原告无权设立滞纳金，且标准约定过高。根据原告提交的物业服务合同第五条第四款的约定，2012年1月1日至2012年5月30日的滞纳金起算时间为2012年6月初，2012年6月1日至2012年12月26日的滞纳金起算时间为2013年1月初。两被告于2012年12月26日将皇家一号转让给林瑞场（实际为林初照、缪中城、林连弟、缪孝德），在交接时，因其一直拖欠转让款，已经口头约定尚未缴纳的物业费由林初照等人缴纳。现两被告已经起诉林初照、缪中城、林连弟、缪孝德要求结算尾款，因此要求本案中止审理。被告陈晓枫、陈利民在本院指定的举证期限内，提供了下列证据材料：受理案件通知书，用以证明两被告对其签订的合同已经另案提起诉讼。被告郑祖富、缪小君、林冬霞、李步坚、李英琪、林连弟、张雄未作答辩也未在本院指定的举证期限内提供证据材料。原、被告提供的上述证据，经庭审出示，并经审查，本院认为，鉴于被告对原告提供的证据1、2、5、7均没有异议，对其证明力予以确认。原告提供的证据3，被告13位业主对真实性没有异议，对关联性有异议，认为根据物业服务合同约定滞纳金应从每年1月、6月期满开始计算，因补充协议约定的价格变更涉及业主利益，没有经过三分之二的业主同意，不具备约束被告的效力，被告缪孝德、缪中城、林初照对三性没有异议，认为物业管理服务费的诉讼时效从1月、6月起算，2012年的物业费已经超过诉讼时效，补充协议看不出经三分之二业主同意，没有法律效力，被告陈晓枫、陈利民的质证意见与上述被告一致，本院认为，该证据符合民事诉讼有效证据的基本特征，对其证明力予以确认，可作为认定本案相关事实的依据。原告提供的证据4，被告13位业主对其三性均有异议，认为是否优秀与本案不具有关联性，被告缪孝德、缪中城、林初照对其三性及证明对象均有异议，被告陈晓枫、陈利民的质证意见与上述被告一致，本院认为，该证据符合民事诉讼有效证据的基本特征，对其证明力予以确认。原告提供的证据6，被告13位业主对第一份郑蒙蒙律师函及改退批条三性均有异议，认为出具律师函必须加盖律师事务所公章，否则不具备效力，改退批条不能证明信件已经到达相关收件人，第二份律师函也没有加盖律师事务所公章，相片上看不出送达时间及张贴时间，不能视���已经通知收件人，被告缪孝德、缪中城、林初照对其三性及证明对象均有异议，认为第一份律师函没有加盖公章，催告时间从2012年3月份开始，快递单不能证明该份催讨已经产生效力，第二份律师函也没有加盖公章，照片上看不出张贴时间，被告陈晓枫、陈利民的质证意见与上述被告一致，本院认为，该证据可以说明原告曾向陈晓枫、7幢101、102、103、104室业主催讨过物业管理费。原告提供的证据8，被告13位业主认为不能证明原告主张的数额，被告缪孝德、缪中城、林初照认为不能认定原告陈述所欠的电费，被告陈晓枫、陈利民的质证意见与上述被告一致，本院认为，该证明无法证明原告的待证事实，本院不予认定。被告13位业主、缪孝德、缪中城、林初照、陈晓枫、陈利民提供的证据，与本案不具有关联性，对其证明力不作认定。被告郑祖富、缪小君、林冬霞、李步坚、李英琪、林连弟、张雄未到庭，视为对质证权利的放弃。本院经审理，认定事实如下：被告缪中运、陈庆君、韩爱金、陈素芳、杨金枝、陈孝标、蔡万跃、陈春芳、吴继国、黄义要、易秀霞、林爱素、陈维远、郑祖富、缪小君、林冬霞、缪孝德系苍南县灵溪镇时代都市广场7幢101、201、301、401室的业主，该房屋面积分别为2730.65平方米、2842.89平方米、2842.89平方米、1360.04平方米。原告原企业名称为温州瑞兴物业管理有限公司后变更为浙江瑞兴物业管理有限公司，于2010年1月1日与苍南县时代都市广场业主委员会签订物业服务合同，约定由原告瑞兴公司为苍南县时代都市广场提供物业管理服务，物业管理收费项目和标准为高层住宅1.00元／月×平方米，多层住宅为0.6元／月×平方米，非住宅为1.5元／月×平方米。2012年2月28日，原告瑞兴公司与苍南县时代都市���场业主委员会签订补充协议，约定物业管理收费为高层住宅1.2元／月×平方米，多层住宅为0.8元／月×平方米，商铺为1.8元／月×平方米。物业服务合同到期后，原告瑞兴公司仍继续为苍南县时代都市广场提供物业管理服务。2014年6月6日，苍南县时代都市广场业主委员会致函原告瑞兴公司解除物业服务合同关系。被告自2012年1月1日开始未全额支付物业管理费，经原告多次催讨未果，故原告诉至法院，要求判如所请。本院认为：原告瑞兴公司与苍南县时代广场业主委员会签订的物业管理服务合同合法有效，且对全体业主均具有约束力。2013年1月1日至2014年6月5日，原、被告虽未重新签订物业管理服务合同，但双方已经形成事实上的物业管理服务关系。被告作为业主接受了原告提供的物业管理服务，应当按约支付物业管理费，现被告逾期未缴纳，原告请求被告支付欠交的物业管理费并支付滞纳金，于法不悖，本院予以支持。根据双方物业管理合同约定，7幢101室原告主张缴纳物业管理服务费的面积为150平方米，本院予以支持。2012年1月1日至2012年3月31日共3个月，被告应支付物业管理费1.5元／月×3个月×150平方米=675元。2012年4月1日至2012年12月31日为9个月，被告应支付物业管理费1.8元／月×9个月×150平方米=2430元。2014年1月1日至2014年6月5日为5个月零5天，被告应支付物业管理费1.8元／月×（5＋5／30）个月×150平方米=1395元。7幢201室面积为2842.89平方米，2012年1月1日至2012年3月31日共3个月，被告应支付物业管理费1.5元／月×3个月×2842.89平方米=12793元。2012年4月1日至2012年12月31日为9个月，被告应支付物业管理费1.8元／月×9个月×2842.89平方米=46054.8元。2013年剩余未缴物业管理费为15800元。2014年1月1日至2014年6月5日为5个月零5天，被告应支付���业管理费1.8元／月×（5＋5／30）个月×2842.89平方米=26438.9元。7幢301室面积为2842.89平方米，2012年1月1日至2012年3月31日共3个月，被告应支付物业管理费1.5元／月×3个月×2842.89平方米=12793元。2012年4月1日至2012年12月31日为9个月，被告应支付物业管理费1.8元／月×9个月×2842.89平方米=46054.8元。2013年剩余未缴物业管理费为15800元。2014年1月1日至2014年6月5日为5个月零5天，被告应支付物业管理费1.8元／月×（5＋5／30）个月×2842.89平方米=26438.9元。7幢401室面积为1360.04平方米，2012年1月1日至2012年3月31日共3个月，被告应支付物业管理费1.5元／月×3个月×1360.04平方米=6120.2元。2012年4月1日至2012年12月31日为9个月，被告应支付物业管理费1.8元／月×9个月×1360.04平方米=22032.65元。2014年1月1日至2014年6月5日为5个月零5天，被告应支付物业管理费1.8元／月×（5＋5／30）个月×1360.04平方米=12648.4��。原、被告物业管理服务合同约定逾期缴纳的物业管理费按每日千分之一收取滞纳金明显过高，本院予以调整，违约金调整后按中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率的四倍计算。因苍南县时代都市广场业主委员会于2014年6月6日通知原告解除合同，合同应于原告收到通知时解除，故原告主张2014年6月6日之后的物业管理服务费，本院不予支持。现原告主张2014年6月电费21884元，根据物业服务合同约定，应先由业委会确认盖章公示后，再向业主分推结算，故本案不作处理，原告可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告缪中运、陈庆君、韩爱金、陈素芳、杨金枝、陈孝标、蔡万跃、陈春芳、吴继国、黄义要、易秀霞、林爱素、陈维远、郑祖富、缪小君、林冬霞、缪孝德于本判决生效后三十日内支付原告浙江瑞兴物业管理有限公司物业管理服务费247474.65元；二、限被告缪中运、陈庆君、韩爱金、陈素芳、杨金枝、陈孝标、蔡万跃、陈春芳、吴继国、黄义要、易秀霞、林爱素、陈维远、郑祖富、缪小君、林冬霞、缪孝德于本判决生效后三十日内支付原告浙江瑞兴物业管理有限公司滞纳金（以2012年1月1日至2012年3月31日的物业管理费32381元为基础，从2012年4月1日起算至2014年3月1日止；以2012年4月1日至2012年12月31日的物业管理费116572.3元为基础，从2012年4月1日起算至2014年3月1日止；2013年未缴纳物业管理费31600元为基础，从2013年6月1日起算至2014年5月1日止；上述均按中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率的四倍计算）；三、驳回原告浙江瑞兴物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7200元，由被告缪中运、陈庆君、韩爱金、陈素芳、杨金枝、陈孝标、蔡万跃、陈春芳、吴继国、黄义要、易秀霞、林爱素、陈维远、郑祖富、缪小君、林冬霞、缪孝德负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费7200元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，帐号：192999010400031950013。逾期不交按自动撤回上诉处理］。审　判　长　　江新源代理审判员　　林超方人民陪审员　　许明恩二〇一五年十月十五日代书　记员　　叶　婷相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附件：苍南县人民法院民事裁判后续释明一、对不具有强制执行内容的裁判文书：1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；二、对具有强制执行内容的裁判文书：4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院执行款专户，开户行：苍南县农村信用联社营业部，帐号：20×××37，并注明案号和汇款人；5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询��由经办法官负责解答释疑。四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。 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