（2015）昆民初字第1921号

裁判日期: 2015-10-15

公开日期: 2016-01-08

案件名称

陶丽芳、陶丽英与李邦圣房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

昆山市人民法院

所属地区

昆山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陶丽芳,陶丽英,李邦圣

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零八条，第一百一十四条第一款

全文

江苏省昆山市人民法院民事判决书（2015）昆民初字第1921号原告陶丽芳。原告陶丽英。上述两原告共同委托代理人杨磊，江苏瑞生律师事务所律师。被告李邦圣。委托代理人姚升传，江苏柏庐律师事务所律师。委托代理人叶挺，江苏柏庐律师事务所实习律师。原告陶丽芳与被告李邦圣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月4日受理后依法由代理审判员周方园适用简易程序进行了审理，在审理过程中原告陶丽芳申请追加陶丽英作为原告参加诉讼，经审查符合法律规定，本院予以准许。由于案情复杂，本案后转为普通程��组成合议庭于2015年9月29日公开开庭进行了审理。原告陶丽芳及其委托代理人杨磊、原告陶丽英的委托代理人杨磊、被告李邦圣的委托代理人姚升传、叶挺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶丽芳、陶丽英诉称：2011年5月15日，原、被告签订了房屋租赁合同，原告将其所有的位于昆山市中航城XX号楼XX室房屋租赁给被告使用，租赁期限为5年（自2011年5月20日至2016年5月14日），租金按年提前一个月支付，第一至第五年租金分别为50000元、65000元、71500元、78650元、87300元。合同签订后，被告于2011年4月20日支付第一年租金50000元。2012年4月25日，应被告要求，原、被告签订补充协议，将第二至第五年的租金变更为58000元、70000元、75000元、86000元。此后，第二至第四年的租金，被告均应按期足额于每年4月20日左右支付。但是，2015年4月14日，被告经营的公司的王经��打电话来说房子不租了，因为房子是租给被告的，虽说王经理是被告公司的员工，但王经理毕竟不是当事人。后来原告多次使用短信、电话联系被告，要求被告确认房子是否退租，如退租，出具书面退租手续并支付违约金。4月15日，被告明确房子不再租了，但不愿意出具书面退租协议，并要求只有原告出具书面保证不要违约金时，才愿意出具书面的退租手续。因被告擅自退租，根据双方签订的《租赁合同》第七条第五款的约定：租赁期间，非本合同约定的情况，被告擅自退租的，被告应按提前退租天数租金的0.5倍向原告支付违约金。原告为维护自身合法权益，起诉至法院，请求：1、判令被告支付违约金43000元（以被告实际退租日2015年5月15日计算至2016年5月14日，以合同约定的第五年的租金86000元为基数，计算50%）；2、本案诉讼费由被告承担。被告李��圣辩称：我确认双方的租赁合同已于2015年5月15日解除。我认为合同第8条及补充协议第1条约定，应当认定为双方关于租赁合同关系所做的约定解除的特别条款，且该约定系双方通过手写方式特别约定，其效力应优先于合同第5条打印字体之约定。双方均同意于2015年5月15日解除房屋租赁合同关系，合法有效。根据合同及补充协议，原告有权扣除合同约定的保证金4200元，并受赠上述房屋装修，至此双方无涉。原告要求被告按照合同第七条第5款支付违约金不符合法律规定，该违约金的约定明显过高，违约金的约定最高不能超过所造成损失的30%，法院应予以调整。经审理查明：2011年5月15日，原、被告签订房屋租赁合同一份，该合同约定：原告将昆山市中航城XX号楼XX室出租给被告使用，租赁期共60个月，原告从2011年5月20日将该出租房屋交付被告使用，至2016年5月14日收回。原告以50000元的价格出租该房屋，保证金为4200元，该保证金于被告返还该房屋，且结清租金、水电煤等费用后由原告于三个工作日内无息返还被告。被告于本签订本合同后，未经原告同意擅自提前解约或其它因乙方原因导致本合同无法履行的，被告无权要求返还保证金，如给原告造成损失的，被告还应负责赔偿。原告要求租金每12个月支付一次及50000元以现金方式支付。租赁物的用途为办公。租赁期间，非本合同约定的情况原告擅自解除合同，提前收回该房屋的，原告应按提前收回天数的租金的0.5倍支付违约金；被告未征得原告书面同意或者超出原告书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，原告有权要求被告恢复房屋原状并赔偿损失；租赁期间，非本合同约定的情况，被告擅自退租的，被告应按提前退租天数的租金的0.5倍向原告支付违约金��另外合同还补充约定：租赁期间，双方不得违约，若原告违约须退还被告的押金并赔偿被告装修款40000元，若被告违约则押金不退，所有装修无偿奉送；合同期满后，被告所有装修无偿奉送，被告在租赁期限内自行支付水电物业管理等费用。双方还约定租金：第一年50000元、第二年65000元、第三年71500元、第四年78650元、第五年87300元。房租提前一个月支付，按年支付。2012年4月25日，原、被告签订《租赁补充协议》一份，该协议根据双方在2011年5月15日签订的租赁合同，作如下补充：合同其他条款不作修改补充，第八条其他约定，租赁期间双方不得违约，若原告违约必须退还被告押金并赔偿被告装修款30000元；若被告违约押金不退，所有装修无偿奉送；合同期满被告所有装修无偿奉送，被告在租赁期间内负责其他一切费用。双方协商对租金作如下修改：2012年5月15日至2013年5月14日租金为58000元；2013年5月15日至2014年5月14日租金为70000元；2014年5月15日至2015年5月14日租金为75000元；2015年5月15日至2016年5月14日租金为86000元。2012年5月17日，原、被告双方签订补充协议一份，该协议约定：原告同意被告将上述商铺的西一半转租，原合同到期后需恢复原样，转租期间如发生一切意外均与原告无关。被告需支付给原告押金5000元，房屋恢复原样后退还押金。原协议沿用，但被告如没到租期要退房，必须提前三个月告知原告。另查明：昆山开发区前进东路599号中航城花园XX号楼XX室的房屋所有权人为陶丽芳、陶丽英，登记时间为2011年6月17日，规划用途为商业。上述事实由房屋租赁合同、租赁补充协议、补充协议、房屋产权登记信息查询结果及各方当事人在庭审中的陈述予以证实。本院认为：依法成立的合同��对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的房屋租赁合同约定租赁期限为2011年5月20日至2016年5月14日（共计60个月），被告于2015年4月14日提出退租并于5月14日搬离昆山开发区前进东路599号中航城花园XX号楼XX室。在合同约定的租赁期限未届满之时，被告退租无合同约定或法定事由，因此本院对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求予以支持。关于违约金的数额，原告主张提前退租天数应付租金的50%，被告提出违约金最高不能超过所造成损失的30%，请法院应予以调整，最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的可认定为过分高于造成的损失，因此，本院将违约金调整为25800元（86000元＊30%）。关于被告提出的，违约金的计算应适用合同第8条及补充协议第1条约定应当认定为双方关于租赁合同关系所做的约定解除的特别条款优先适用，本院认为合同第8条及补充协议第1条是双方对于一旦发生违约行为后对于保证金及装修部分的约定，与上述违约金的约定并不冲突，因此，本院对于被告的抗辩不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：判令被告李邦圣于本判决生效之日起十日内支付原告陶丽芳、陶丽英违约金25800元。（上述赔偿原告陶丽芳、陶丽英的款项汇至陶丽芳、陶丽英指定账户或昆山市人民法院纠纷款账户：开户行中国建设银行昆山市支行营业部，户名昆山市人民法院财务结算中心，账号32201986436051515260）。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费876元，由被告李邦圣负担，该费用原告陶丽芳、陶丽英已预交，被告李邦圣于本判决生效后十日内支付给原告陶丽芳、陶丽英。如不服本判决，可在判��书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名苏州市中级人民法院，开户行中国农业银行苏州苏福路支行，账号10555301040017676。审　判　长　　周方园人民陪审员　　黄　征人民陪审员　　刘建明二〇一五年十月十五日书　记　员　　戴弘娇关注公众号“”