（2015）固民终字第305号
裁判日期: 2015-10-12
公开日期: 2015-11-03
案件名称
安旭升与固原市宏安房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
宁夏回族自治区固原市中级人民法院
所属地区
宁夏回族自治区固原市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
固原市宏安房地产开发有限责任公司,安旭升
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
宁夏回族自治区固原市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）固民终字第305号上诉人（原审被告）固原市宏安房地产开发有限责任公司。住所地：宁夏回族自治区西吉县东花苑。法定代表人刘立龙，系该公司经理。委托代理人孙具昌，系该公司副经理。代理权限为特别授权。委托代理人柳若洋，甘肃阿阳律师事务所律师。代理权限，特别授权。被上诉人（原审原告）安旭升，男，1986年11月15日出生，汉族，大学文化，宁夏西吉县人，现役军人，住宁夏银川市西夏区。上诉人固原市宏安房地产开发有限责任公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区西吉县人民法院（2015）西民初字第913号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月22日公开开庭审理了本案。上诉人固原市宏安房地产开发有限责任公司的委托代理人孙具昌、柳若洋，被上诉人安旭升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2011年2月22日，原、被告签订了《商品房买卖合同》约定，被告将建筑面积为86.9平方米的西吉县紫云豪庭第一幢二单元六层603号商品房以250272元的价款出售给原告，同时约定，被告应于2012年5月30日前将符合《商品房买卖合同》的商品房交付给原告使用，被告应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案并取得《初始登记证》。还约定如因被告的责任，原告不能在规定期限内办理房屋权属证书，被告协助办理房屋产权证书，由原告自行承担办证相关费用。《补充合同》“交付期限及条件”约定，被告交付房屋时，原告应按发出的交付通知（报纸公告、电话、书面通知）指定的日期办理房屋验收手续。如超出被告发出的交付通知指定日期30日的，不论原告是否实际收房，均视为该房屋已经交付。2012年5月30日被告发出房屋交接通知书。合同签订后，原告依照合同约定支付首付款100272元，剩余150000元在银行办理了按揭贷款，付清了全部房款。后原告要求被告办理产权登记证未果。2015年3月31日原告起诉来院，提出前述诉讼请求。另查明，被告垫交紫云豪庭小区第一幢二单元六层603号商品房，自2012年5月30日至2015年4月30日共计35个月物业费2708元。原审认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》和《补充合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，被告固原市宏安房地产开发有限责任公司于2012年5月30日发出房屋交接通知书，视为该商品房已于2012年5月30日实际交付，被告应当协助原告安旭升办理房屋产权登记证，但被告至今未能办理，已构成违约。故原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》和要求被告返还购房款250272元的诉讼请求予以支持；要求被告赔偿损失的诉讼请求，按照购房款并参照中国人民银行规定的金融机构贷款利息的标准计算予以部分支持。被告的辩称理由于法无据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项第二款、第十九条之规定，判决：一、解除原告安旭升与被告固原市宏安房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告固原市宏安房地产开发有限责任公司于本判决书生效后十日内一次性返还原告安旭升购房款250272元；三、被告固原市宏安房地产开发有限责任公司于本判决书生效后十日内一次性赔偿原告安旭升损失42045.7元（自2013年5月1日至2015年4月30日共计24个月，即购房款25.0272万元×月利息70元／每万元×24个月）；四、驳回原告安旭升的其他诉讼请求。宣判后，原审被告固原市宏安房地产开发有限责任公司不服该判决，以原判认定事实错误为由提起上诉，请求二审改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定的事实错误。一审认为被上诉人于2012年5月30日发出《房屋交接通知书》，视为该商品房于2012年5月30日实际交付。该认定的所谓“视为交付”没有合同和法律根据。双方订立的《商品房买卖合同》第十二条约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”从这个约定看出商品房交付的程序是：l、房屋达到条件；2、通知买受人；3、验收交接：接收房屋质量保证书、住宅使用说明书、房屋钥匙等；4、缴纳各种费用、提供证明和证件；5、签署房屋交接单。可见，签署房屋交接单（本案为“房屋交接通知书”）是房屋交付的最后一个程序，被上诉人没有验收房屋、没有接收房屋钥匙、没有交纳费用、没有提供证件和证明，就不可能签署房屋交接单，也就不会完成交付。所以本案的房屋没有交付也没有实际使用。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”这里规定的办证期限是从交付使用之日起算，没有所谓的视为交付之日。本案房屋没有交付也没有使用，办证期限还没有开始起算，不存在上诉人违约的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该规定的办证期限是交付并实际使用90天加一年即455天后，因为出卖人（上诉人）的原因不能办理所有权登记的，上诉人才承担违约责任。但是本案中，不能办证是因为被上诉人没有接收房屋，没有提供证件证明和缴纳费用造成的，不能归责于上诉人，故上诉人没有违约。《补充合同》二（1）约定的视为交付是对风险责任转移的约定而不是对是否实际交付的约定。该条最后一句“由此引起的房屋及室内有关设施损坏的责任由买受人承担”就是对该条款目的的说明。一审引用该条款而试图认为房屋“视为交付”是非常滑稽的。商品房是大宗商品，也是重要生活资料，交付的环节非常重要。不是说视为就能视为的。庭审中和判决中均反映出，被上诉人多次到过售房部，但是拒绝接收房屋，而是希望将该房屋转让，因为他不在西吉县工作，想将该房出售而在异地买房，只是因受市场价格因素影响，短期内无法转让，故才出此下策，试图通过诉讼达到套现的目的。被上诉人的心情可以理解，但是其起诉的理由缺乏根据。一审判决认定事实而引用的合同条款是对风险责任的约定条款，不是对交付的约定条款，一审判决的理由违背《城市房地产开发经营管理条例》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，是错误的。被上诉人安旭升答辩称：2011年2月，被上诉人与上诉人签订了《商品房买卖合同》，房屋总价款250272元。合同签订后，被上诉人依约支付了首付款，余款办理了银行按揭。按照合同约定，上诉人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需要由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案并取得《初始登记证》。现在被上诉人交付房屋已经将近三年，但是被上诉人多次催告要求上诉人办理房屋产权证书，上诉人一直推诿不予协助办理，由于上诉人的严重违约行为导致被上诉人不能成为该房屋的所有权人，给被上诉人造成了一定的经济损失。现一审判决解除合同，由上诉人退还房款及赔偿损失，认定事实清楚，适用法律正确，处理正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人固原市宏安房地产开发有限责任公司、被上诉人安旭升均未向法庭提供新的证据。二审查明的事实除与一审一致外，另查明，上诉人开发建设的紫云豪庭小区住宅房屋的产权证至今均未办理。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》和《补充合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，应当受到法律保护。本案中，上诉人于2012年5月30日向被上诉人发出了房屋交接通知书，虽然被上诉人并未在该通知单中签字确认，但其在二审庭审中称其向上诉人要过钥匙，也去看过房子，后又将钥匙交给上诉人。被上诉人向上诉人索要钥匙和看房的行为视为房屋已经交付。上诉人在一、二审庭审中称至今未向被上诉人交付房屋，理由是被上诉人拒绝接收房屋，亦未提供办理房产证相应的证件或证明材料。根据《最高人民法院﹤关于适用中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，因上诉人未提供证据证明被上诉人拒绝接收房屋和其已通知被上诉人应当提供相应证件的事实，故上诉人认为房屋至今未交付的主张不能成立。根据合同约定，上诉人在交付房屋后90日内应当协助被上诉人办理涉案房屋的产权证。由于涉案房屋已经交付三年之久，上诉人未在约定的期间办理产权证书，应当承担违约责任。二审庭审中，上诉人称只要被上诉人提交办理产权证相关手续后就能办理涉案房屋的产权证，但经二审调查，上诉人开发建设的涉案小区住宅因不具备办理房产证的相关条件，房产证至今均未能办理。故因上诉人未能按照合同约定为被上诉人办理房产证，被上诉人要求解除合同、赔偿损失的主张于法有据，应当予以支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5685元，由上诉人固原市宏安房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 马晓红审 判 员 米 峰代理审判员 苟改莉二〇一五年十月十二日书 记 员 杨 静 来自