（2015）鸡民终字第358号

裁判日期: 2015-10-12

公开日期: 2015-11-26

案件名称

焦明香、柴立民与石玉芹、赵翔飞房屋买卖合同纠纷一案民事二审判决书

法院

黑龙江省鸡西市中级人民法院

所属地区

黑龙江省鸡西市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

黑龙江省鸡西市中级人民法院民事判决书（2015）鸡民终字第358号上诉人（原审被告）焦明香，女，51岁。委托代理人谭宝昌，律师。上诉人（原审被告）柴立民，男，55岁。被上诉人（原审原告）石玉芹，女，60岁。被上诉人（原审原告）赵翔飞，男，64岁。上诉人焦明香、柴立民因房屋买卖合同纠纷一案，不服鸡西市鸡冠区人民法院（2015）鸡冠民初字第47号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人焦明香及其委托代理人谭宝昌，被上诉人赵祥飞、石玉芹到庭参加诉讼，上诉人柴立民经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原审法院认定，二原告系夫妻关系，二被告系夫妻关系，经人介绍��原告与二被告相识。2003年11月二原告口头约定将其购买的房屋转让给二被告，并收取二被告给付的购房定金2万元，二被告搬进该房屋居住。2003年11月17日二原告与二被告补签房屋转卖协议，协议约定“甲方（原告）将1997年所购买的建井处开发5号楼、三单元一号住宅一套，建筑面积104平方米，甲方已于1997年预交房款壹拾万捌千元整，转卖给乙方，转卖房价商定为壹拾贰万元整，甲方所欠建井处余下房款、供热费等费用均由乙方承担，现乙方已预付给甲方房款贰万元整（定金）。乙方承诺所欠甲方房款，分两次付清，即2003年11月末前付5万元，12月末前付5万元整。乙方已住进此房，并已装修，此前乙方并未按约定日期付给甲方房款，现甲乙双方才补充此协议。乙方承诺如不履约，乙方将在约定期止五日内，倒出此房屋，空口无凭，立此为据，甲乙双方共同遵守。”二��告和二被告均在协议上签字。之后，二被告没有按约定给付剩余房款，也没有向龙煤矿山建设有限公司建井工程处交纳剩余房款。2011年二原告向龙煤矿山建设建设有限公司建井工程处交纳剩余房款36845.15，并于2014年11月26日取得该房屋所有权证，该所有权证记载房屋位于建井中心5号楼3单元3号、建筑面积104.11平方米，房屋所有权人为原告石玉芹。现争议房屋一直由二被告居住。庭审中，被告焦明香称原、被告签完房屋转卖协议后柴立民从家里拿出8万元现金给付原告，没有交付剩余房款是因为被告柴立民帮助原告赵祥飞要了一笔账，原告赵祥飞同意剩余房款由原告负担，但没有提供证据证实。被告柴立民称装修争议房屋费用为5万元，被告焦明香称装修争议房屋费用为6万元，二原告均不认可，被告柴立民、焦明香均没有提交证据证实。原审法院认为，原告石玉芹、赵祥飞与被告焦明香、柴立民签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，依法成立有效，双方应按约定履行该协议。被告焦明香、柴立民未按约定交纳房款及向龙煤矿山建设有限公司建井工程处补交拖欠剩余房款，构成违约，应承担违约责任，现履行期限已届满，二被告延迟履行主要债务，经二原告催告后在合理期限内仍未履行，且被告在双方签订的房屋买卖协议中承诺如不履约，将在约定期止五日内，倒出此房屋，故二原告要求与二被告解除房屋买卖合同的诉讼请求，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。该房屋买卖合同解除后，二被告无权占有该房屋，应将该房屋返给二原告，故对二原告要求返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告柴立民称已分期给付原告83000元房款，但未提交证据证实，本院不予采信。被告焦明香辩称原、被告��完房屋转卖协议后柴立民从家里拿出8万现金给付原告，被告柴立民帮助要了一笔账，二原告同意剩余房款由二原告负担，但未提交证据证实，该辩解理由不成立，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条，《中华人民共和国物权法》第二百四十三条之规定，判决：一、解除原告石玉芹、赵翔飞与被告柴立民、焦明香于2003年11月17日签订的房屋转卖协议；二、被告焦明香、柴立民于本判决生效后三十日内，将位于鸡西市鸡冠区建井中心5号楼3单元3号、建筑面积104.11平方米房屋返还给原告石玉芹、赵翔飞。宣判后，原审被告焦明香、柴立民不服，向本院提出上诉，请求撤销一审判决，其主要上诉理由是：一、原审法院对本案中解除权认定错误。双方签订的房屋买卖合同中约定“乙方承诺如不履约，乙方将在约定期止五日内��倒出此房屋”，上诉人在合同约定期限内未支付房款，五日内亦未倒出房屋，被上诉人却未在该五日内要求上诉人倒房，也就是被上诉人未在约定的合同解除期限内行使其解除权，该解除权已消灭。二、一审法院未认定被上诉人恶意不履行合同存在错误。本案上诉人要求交付房款，被上诉人违约涨价不履行原合同约定价款导致上诉人不能履行此房款的给付义务（开庭时代理人明确上诉状中“同时上诉人向被上诉人交付部分房款8万元，但被上诉人予以否认，导致此合同所附条件为成就”真实意思为该上诉理由）。三、一审法院适用法律错误，被上诉人已丧失合同解除权，应依据合同法的规定，继续履行合同。四、被上诉人诉讼请求已超过诉讼时效。上诉人在2003年12月份已经违约，被上诉人于2014年12月18日起诉，明显超过诉讼时效。本案二审争议的焦点是：1、��上诉人行使解除权是否超过了除斥期间；2、被上诉人是否违约在先；3、原审法院适用法律是否正确。二审期间上诉人柴立民、焦明香提供以下证据：证据一、中国银行的存款回单，证明存单上2004年2月5日上诉人从煤矿转让142万元中取出8万元给被上诉人；二、抹账承诺书，证明双方当事人有经济往来，因上诉人帮助追偿贷款，被上诉人免除剩余房款；证据三、证人王海军出庭证言，证明因柴立民擅自涨价，导致上诉人不能给付房款。被上诉人对上诉人提供证据质证意见为：对上诉人提供的证据一不认可，称上诉人从未给付过8万元；对证据二不认可，认为根本就没有这个账，也没有回扣的问题；对证据三证言无异议，但没有擅自涨房价，要的是利息钱。被上诉人二审期间提供了柴立民与赵祥飞的录音光碟，证实上诉人没给赵祥飞房款，以及在��审中柴立民帮赵祥飞在立新矿收回贷款150万元是假的。上诉人对被上诉人提供的录音有异议，称上诉人无法提供录音原本，不予质证。本院经审查核实，认证如下：对于上诉人提供的证据一因该份证据未体现取款8万余，及支付给赵翔飞、石玉芹的内容，该证据与本案缺乏关联性，故对该证据不予采信；对于上诉人提供的证据二因该份证据系复印件且被上诉人不予认可且该证据未体现免除3.6万元房款的内容，该证据亦与本案缺乏关联性，故对该证据不予采信；对上诉人提供的证据三，因该证人未出庭接受质证且其证言无其他证据相佐证，故对该证言不予采信。对被上诉人提供的录音证据，因被上诉人未在限期内提供录音原本，无法与原本核对且上诉人有异议，故对该证据不予采信。二审查明的事实与一审查明认定的事实一致。本院认为，关于上诉人称系被上诉人先违约的问题。上诉人称其已通过支付现金、免除债务等方式支付全部房款，后又称由于被上诉人违反合同约定乱涨价，而没有支付房款，其自述相互矛盾，且未提供充分有效证据证实被上诉人违约在先，故原审认定上诉人违约，适用《中华人民共和国合同法》第九十四条解除双方签订的合同并无不当。关于上诉人称被上诉人的解除权已超过除斥期间的问题，因双方签订的合同中“乙方承诺如不履约，乙方将在约定止五日内倒房”并不是关于解除权的约定，原审法院未适用《中华人民共和国合同法》第九十五条规定认定解除权已消灭并无不当，故对上诉人称已超过除斥期间的上诉理由依法不予支持。关于上诉人称本案已超过诉讼时效的问题，因本案一审时上诉人未提出时效抗辩，且二审期间未提供证据证实被上诉人诉讼请求已超诉讼时效��根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，对上诉人该上诉理由依法不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5668元（上诉人已交纳），由上诉人焦明香、柴立民负担。本判决为终审判决。审　判　长　　王立丽代理审判员　　于永强代理审判员　　高雪峰二〇一五年十月十二日书　记　员　　谭宇亭附：本判决所依据的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。关注微信公众号“”