（2015）宝民初字第02331号
裁判日期: 2015-10-12
公开日期: 2015-10-22
案件名称
原告李小宁与被告张怀亮房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
延安市宝塔区人民法院
所属地区
延安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李小宁,张怀亮
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百一十四条第一款
全文
陕西省延安市宝塔区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民初字第02331号原告李小宁，男，1965年9月29日生，汉族，延安市宝塔区人，无业，现住宝塔区。委托代理人李京涛、王华，陕西嘉岭律师事务所律师。被告张怀亮，男，1981年3月12日生，汉族，延安市宝塔区人，延安市旅游大厦职工，现住宝塔区。委托代理人李凤年，延安“148”法律服务所法律工作者。原告李小宁诉被告张怀亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月6日受理后，依法适用简易程序，由审判员张晓斌独任审判，公开开庭进行了审理，原告委托代理人李京涛、王华，被告张怀亮及其委托代理人李凤年到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年6月1日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定由原告将自己所有的位于延安市宝塔区二道街北段中古楼5＃B二层6号房屋出租给被告，租赁期限为5年，租金一年一次付清；合同对违约责任也进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定履行了义务。2015年6月，被告以生意不好为由拒绝支付房租，后在未通知原告的情况下私自搬离，并将房内所有装修部分故意损坏，产生大量垃圾。经原告多次找被告协商处理此事未果，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求法院依法判令：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、由被告支付原告2015年6月1日至合同解除之日的租金并支付原告违约金10000元；3、由被告立即清理房屋垃圾或支付垃圾清理费；4、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，被告租赁原告等十三户房屋用于经营餐馆，因生意不好，被告和原告商量能否降低房租，未获同意后，经十三户代表齐长安、马西宁、冯有珍、马文莲通知要求被告于2015年6月5日之前搬离所租赁房屋，被告遂于2015年6月4日就搬离。被告认为，原、被告间签订的房屋租赁合同已约定解除，被告不应承担违约责任。另外，关于出租房内垃圾问题，被告同意清理并自行承担该笔费用。经审理查明，2013年6月1日，原、被告间签订了《房屋租赁合同》，合同约定由原告将自己所有的位于延安市宝塔区二道街北段中古楼5＃B二层6号房屋出租给被告，租赁期限为5年，租金一年一次付清；同时约定双方不得随意解除合同，如有违约，需承担违约金10000元。合同签订后在履行过程中，因被告餐馆经营亏损，被告向原告提出要求降低房租，原告不同意。同年5月31日，在被告与出租方齐长安、冯有珍、马西宁、马文莲再次协商降低房租未果的情况下，齐长安提出限被告于2015年6月5日之前搬离所租赁房屋。被告遂于2015年6月4日搬离房屋，于6月5日将钥匙放于三楼烤鱼串吧台并通知原告。后原、被告间就被告如何承担违约责任产生争议，故成诉。本院认为，原、被告间于2013年6月1日签订的《房屋租赁合同》属双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效。原、被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中被告辩称原告及其他十二户出租方委托的代表于2015年5月31日与被告在协商是否降低房租未果的情况下要求被告限期搬离所租赁房屋，被告也限期搬离，此时，原、被告间的租赁合同已于2015年5月31日协商解除，因此被告不应当承担违约金。本院认为，被告提供的证据仅能证明是齐长安一人要求被告限期搬离所租赁房屋，而无法证明搬离房屋亦征得原告同意，在此情况下，被告私自搬离所租赁房屋，以自己的行为明确表示不履行主要债务，其与原告签订的房屋租赁合同理应予以解除。由于原、被告约定房屋租赁期为5年，而合同履行期实际为2年，被告自行搬离所租赁房屋构成违约，根据原、被告合同约定其应承担违约责任。据此，对原告起诉要求与被告解除房屋租赁合同并由被告承担违约责任的诉请，本院依法予以支持。根据原、被告合同约定违约方需承担违约金10000元。在庭审中，被告提出违约金过高理应调整，经审查，被告请求符合法律规定，对于违约金数额，本院结合本案实际情况根据公平原则酌情调整为7000元。在庭审过程中，被告明确表示其自愿负责清理垃圾并承担清理费用，对此本院依法予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告李小宁与被告张怀亮之间于2013年6月1日签订的房屋租赁合同；二、由被告张怀亮于本判决生效之日起五日内一次性支付原告李小宁违约金7000元并立即清理所租赁房屋内的垃圾；三、驳回原告李小宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，原告已预交，减半收取，实际由被告张怀亮承担125元，在本判决生效后兑现案件款时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。审判员 张晓斌二〇一五年十月十二日书记员 刘喜梅 微信公众号“”