（2015）珠金法民一初字第330号
裁判日期: 2015-10-12
公开日期: 2015-12-22
案件名称
林素因、林泗奋等与珠海市信和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海市金湾区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林素因,林泗奋,珠海市信和房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十一条，第六十二条，第五条，第八条第一款，第三十九条第一款，第四十条，第四十四条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百六十二条
全文
广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2015）珠金法民一初字第330号原告（反诉被告）林素因，女，汉族，住广东省珠海市金湾区。身份证号码：×××8841。原告（反诉被告）林泗奋，男，汉族，住广东省珠海市金湾区。身份证号码：×××1816。两原告共同委托代理人林志刚，上海市海峡律师事务所律师。被告（反诉原告）珠海市信和房地产开发有限公司。住所地：珠海市吉大九洲大道中1144号福利楼二层b区。法定代表人李镇勇。委托代理人戚文遗，广东德赛律师事务所律师。委托代理人刘贤娜，广东德赛律师事务所律师。原告（反诉被告）林素因、林泗奋诉被告（反诉原告）珠海市信和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额速裁程序，被告珠海市信和房地产开发有限公司在法定期限内提起反诉，本院决定将本诉与反诉合并审理，并于2015年9月17日公开开庭进行了审理。原告共同委托代理人林志刚，被告委托代理人戚文遗、刘贤娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年5月10日被告与原告就被告开发的位于珠海市金湾区红旗镇虹辉一路39号（东方润园）3-1-1604签订商品房买卖合同。合同约定被告在逾期交房的情况下需承担的违约责任是按日向买受人支付已交房款万分之二（90天后按万分之三），同时约定交房期限为2014年6月30日前，交房的条件为该商品房取得《竣工验收备案表》。且在交房时向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。原告已支付全部房款人民币629，613元。被告于2014年7月25日刊登收房公告。原告为维护自身合法权益，故诉请法院，请求判令：一、被告向原告支付逾期交房的违约金人民币3，274元；二、被告向原告支付自2014年7月26日起至完全付清违约金为止，以中国人民银行同期贷款利率为基准的违约金的利息约1，000元；三、被告承担本案所有的诉讼费用。被告辩称，第一，双方签订的《﹤珠海市商品房买卖合同＞补充协议》第十二条第4款约定：“如出卖人统一以《珠海特区报》刊登公告的方式通知，则该公告通知的效力优先于其他通知方式，该公告通知刊登日期视为送达日期，对相关买受人均产生法律效力。”2014年7月25日，被告通过在《珠海特区报》刊登公告及向原告寄送《交付通知书》的方式，通知原告办理商品房接收手续，故结合前述合同约定，涉案商品房交房时间为2014年7月25日。第二，双方签订的《珠海市商品房买卖合同》第七条约定，被告应当在2014年6月30日前将涉案商品房交付原告使用，但遭遇不可抗力时，被告可据实延期交付商品房。被告提交的由气象部门出具的相应气象资料，足以证明涉案商品房所在的建设工程因“台风”及“暴雨”等不可抗力事件造成停工35天，据此涉案商品房交付时间可延期35天，即延至2014年8月3日。因此，被告于2014年7月25日向原告交付涉案商品房并未逾期。第三，双方签订的《珠海市商品房买卖合同》第七条及《﹤珠海市商品房买卖合同＞附件三》第五条的约定，涉案工程因政府部门原因高考停工9天，因此在涉案工程中自2011年8月31日被告取得建筑施工许可证至2014年7月8日竣工验收每年因高考停工3天，共停工9天，故涉案商品房的交付时间据此延迟9天。综上，根据合同约定，涉案商品房具备据实延期交付的免责事由，原告请求被告支付逾期交房的违约金、逾期支付违约金的利息没有事实和合同依据，请法院依法驳回其全部诉讼请求。被告反诉称，原、被告双方于2013年5月10日签订《珠海市商品房买卖合同》及其附件，约定被告将坐落于珠海市红旗镇虹晖一路39号东方润园3幢1单元1604房出卖给原告。合同第六条“付款方式及期限”之“3、其他方式”约定：“买受人于2013年5月10日向出卖人支付首期款（含定金）共计人民币壹拾捌万玖仟陆佰壹拾叁元整（小写：￥189613元），余款共计人民币肆拾肆万元整（小写：￥440000元），由买受人向银行申请按揭贷款。”同时，《﹤珠海市商品房买卖合同＞附件三》第四条第2款约定：“买受人应在买卖合同签订之日当天办理银行按揭贷款申请手续，并交清相关按揭手续所应缴纳的税费。买受人应授权银行将所申请的银行按揭贷款在买卖合同签订之日起20个工作日内转划至出卖人账户；若为公积金按揭贷款的，银行按揭贷款应在买卖合同签订之日起30个工作日内转划至出卖人账户。”据此，原告应当支付的银行按揭贷款（即商业贷款）最迟应在合同签订之日起20个工作日内（即2013年6月7日之前）划至被告的账户上。原告于2013年7月1日委托银行向被告支付银行按揭贷款（即商业贷款），迟延了24天。根据《珠海市商品房买卖合同》第八条“买受人如未按本合同时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金”及《﹤珠海市商品房买卖合同＞附件三》第四条第6款“如果买受人没有按照约定支付购房款，每逾期一日按照合同约定承担违约金”的约定，原告应当支付逾期付款的违约金。为此，诉至法院，请求判令：1、原告支付违约金2，112元；2、原告支付因逾期支付第1项违约金而产生的利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年7月1日起计至实际付清日止，现暂计至2015年8月12日，利息为272.1元）；3、本案诉讼费由原告承担。原告针对被告的反诉辩称，1、原、被告双方签订的《﹤珠海市商品房买卖合同＞附件三》第四条第4款对承担逾期付款的违约责任做了明确的规定。原、被告之间签订《珠海市商品房买卖合同》的程序是先由买受人买房交定金，其次交首付并且同时申请银行贷款，在这两项之间，是买受人向银行申请贷款材料的时间。银行在被告处设点办公，向银行申请贷款的材料包括购房合同，收入证明等其他材料，所以只要当买受人准备好除购房合同之外的所有向银行贷款的资料时，被告才会与原告签订购房合同，同时向银行申请贷款。2、《珠海市商品房买卖合同》第二十三条也有同样的规定。签订合同是在申请贷款之前，因此被告在签订购房合同时，已清楚知悉原告申请贷款资料齐全，并且在签订合同之后，就可以向银行申请贷款，否则被告不可能在不知道原告向银行贷款的情况下，以及在签订《珠海市商品房买卖合同》当天签订《﹤珠海市商品房买卖合同＞附件》。原告是在签订《珠海市商品房买卖合同》当天向银行申请贷款。3、被告作为《珠海市商品房买卖合同》及附件的格式条款的提供者，应以公平原则，采取合同方式提醒原告相关权利义务。4、被告提供的格式条款，被告未尽合同义务，说明被告提供的格式条款并没有按公平原则行使，该格式条款加重买受人责任，应当无效。被告不应当在签订《珠海市商品房买卖合同》后再签订一份约束合同的附件，时间上存在逻辑错误，故签订《珠海市商品房买卖合同》及附件和向银行申请贷款三件事情必须在同一天完成，才能符合事实和逻辑，又因为银行当时在被告处设点办公，故如原告不能在签订《珠海市商品房买卖合同》当日申请贷款的话，被告就不应当与原告签订合同。被告不应当在明知原告不可能实现合同义务时与原告签订带有此种条款的合同。涉案《珠海市商品房买卖合同》及附件“商品房买卖合同附件格式条款备案说明”及双方庭审期间陈述证明，《﹤珠海市商品房买卖合同﹥补充协议》第四条为格式条款。《中华人民共和国合同法》第四十一条对此也有规定。原告为证明其主张向本院提供如下证据材料：商品房买卖合同、发票。被告为证明其主张向本院提供的证据如下：珠海市商品房买卖合同及其附件、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、2014年7月25日《珠海特区报》08版、《东方润园商品房交付通知书》、国内小包邮件详情单、《业主收楼确认书》、2012年至2013年珠海市受热带气旋影响的情况、珠海市小林自动站2011年5月至9月日雨量记录、珠海市小林自动站2012年5月至9月日雨量记录、珠海市小林自动站2013年5月至9月日雨量记录、珠海市小林自动站2014年5月至7月日雨量记录、恶劣天气统计、收款收据（定金）、pos机交易签购单（定金）、入账通知书（首期款）、入账通知书。本院在审理过程中向中国建设银行股份有限公司珠海市分行去函调查涉案房产按揭手续办理情况，该行于2015年9月16日函复本院。经审理查明：一、本案《商品房买卖合同》及其附件签署的基本情况。2013年5月10日，原、被告订立《珠海市商品房买卖合同》一份，合同约定原告向被告购买其开发的位于珠海市金湾区红旗镇虹辉一路39号（东方润园）3-1-1604号房，房屋总价款为629，613元。同日，双方订立《﹤珠海市商品房买卖合同＞附件》，附件对《商品房买卖合同》的主要条款作了补充约定。原告在《附件签署声明》中签名并按捺手印，声明内容包括买卖双方已详尽阅读并理解附件的条款内容且接受所有条款，双方确知附件所有条款构成《商品房买卖合同》不可分割的一部分，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。二、双方关于交房期限及逾期交房违约责任的约定。《商品房买卖合同》第七条约定交房日期为2014年6月30日前，交房标准为商品房完成工程竣工验收备案手续并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》，但如遇特殊原因，除双方协商同意或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。《﹤珠海市商品房买卖合同＞补充协议》第五条约定，“特殊原因”除“遭遇不可抗力”外，还应包括非被告所能控制的客观原因（包括但不限于：因政府部门原因导致验收延误、受国家及地方政府新颁布的法律法规政策等影响而导致延误等），被告应提供相关部门出具的证明文件，并据此予以延期。出卖人逾期交房不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。三、双方关于付款方式及期限、逾期付款违约责任的约定。《珠海市商品房买卖合同》第六条约定：“买受人于2013年5月10日付清首期款（含定金）189，613元，余款共计440，000元由买受人向银行申请按揭贷款。”《﹤珠海市商品房买卖合同＞补充协议》第四条第2款约定：“买受人应在买卖合同签订之日当天办理银行按揭贷款申请手续，并交清相关按揭手续所应缴纳的税费。买受人应授权银行将所申请的银行按揭贷款在买卖合同签订之日起20个工作日内转划至出卖人账户；若为公积金按揭贷款的，银行按揭贷款应在买卖合同签订之日起30个工作日内转划至出卖人账户。”《商品房买卖合同》第八条约定买受人逾期付款的违约责任，逾期在90日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。四、房款支付情况。2013年5月10日，原告支付首期购房款人民币189，613元，余款440，000元由原告向银行申请按揭贷款。根据双方提供的证据及本院向建设银行调查取证显示，建设银行于2013年5月14日受理原告贷款申请，商业贷款通过审批时间为2013年5月17日，原告通过银行向被告支付购房余款的时间为2013年7月1日。五、房屋交付情况。2014年7月25日，被告在《珠海特区报》上刊登入伙公告，通知原告于2014年7月24日至2014年8月31日期间前往珠光新城销售中心办理入伙手续。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为被告是否逾期交房以及原告是否逾期支付房款。一、关于被告是否逾期交房的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件，是双方真实意思的表示，且不违背相关法律、行政法规的规定，本院予以认可。本案《商品房买卖合同》约定了被告应在2014年6月30日前将的房屋交付原告使用，而被告于2014年7月25日刊登公告，通知办理入伙手续，对被告迟延交房的事实本院予以确认。关于交房时间，本院认为，《﹤珠海市商品房买卖合同＞补充协议》中约定：如出卖人统一以《珠海特区报》刊登公告的方式通知，则该公告通知的效力优于其他通知方式，该公告通知刊登的日期视为送达日期，对相关买受人均产生法律效力。被告于2014年7月25日刊登公告，根据该约定，交房时间应为2014年7月25日，延期交房25天本院予以确认。被告主张其具备《商品房买卖合同》第七条约定的延期交付的情形，施工期间发生恶劣天气，遭遇不可抗力，认为工程施工期间因台风及大雨以上天气影响工期共计35天。而原告认为台风等天气是可以预见的，不能作为延期交房的抗辩事由。被告主张其具备《珠海市商品房买卖合同》第七条及《﹤珠海市商品房买卖合同＞附件三》第五条约定的延期交付的情形，涉案工程因政府部门原因高考停工9天，而原告认为高考每年是固定的，是施工前就应该预计在内，是否停工被告没有证据证明，且被告没有在30日内通知原告。本院认为，根据《商品房买卖合同》第七条的约定，出卖人可据实延期交房的“特殊原因”包括遭遇不可抗力、且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。被告并无证据证明其履行了告知义务，故对该辩解意见不予支持。二、关于逾期交房违约金的问题。《珠海市商品房买卖合同》中已明确了违约责任的承担方式以及违约金的计算方法，该条款对双方均具有约束力。被告逾期交房，应当按照合同约定的违约金数额支付原告逾期交房违约金，违约金以总房款629，613元为基数，按日万分之二计逾期交房天数25天，违约金计为3，148元。原告主张被告向其支付违约金的利息，不符合合同约定，且于法无据，不予支持。三、关于原告是否逾期付款的问题。根据《﹤珠海市商品房买卖合同﹥补充协议》第四条第二款第2项的约定，被告主张原告应当支付的银行按揭贷款最迟应在合同签订之日起20个工作日内划至被告的账户上，公积金按揭贷款最迟应在合同签订之日起30个工作日内划至被告的账户上。本院认为，涉案《﹤珠海市商品房买卖合同＞附件（附件二至附件六）﹥》中“商品房买卖合同附件格式条款备案说明”及双方庭审期间陈述证明，《﹤珠海市商品房买卖合同＞补充协议》第四条为格式条款。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”从通常理解看，《﹤珠海市商品房买卖合同＞补充协议》第四条第二款第2项前一句的主语是“买受人”，谓语是“授权”，宾语是“银行将所申请的银行按揭贷款在买卖合同签订之日起20个工作日内转划至出卖人账户。”后一句关于公积金按揭贷款的是省略句，主语、谓语与前一句相同。据此，《﹤珠海市商品房买卖合同＞补充协议》第四条第二款第2项约定的是买受人的授权义务，而非支付房款的期限。从《﹤珠海市商品房买卖合同＞补充协议》第四条第四款的约定看，出卖人无法在上述第四条第二款第2项所约定的时间内收到按揭款项的，并不必然构成买受人逾期付款，亦可印证第四条第二款第2项并非关于购房款支付期限的约定。被告主张该项约定为购房款履行期限，是对合同的错误理解，本院不予采纳。从涉案商品房买卖合同的条款看，关于首期款之外的余款的履行期限，并无明确约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。就此，双方当事人均未主张交易习惯，从合同其他条款中亦无法确定。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项的固定：“当事人就履行期限约定不明确的，依照该法第六十一条的规定仍不能确定的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”就此而言，被告在收到按揭贷款之前并未请求原告履行，原告于2013年7月1日向被告支付购房余款，并未违反合同约定，对于被告主张原告未举证证明其是否按照约定办理按揭贷款申请手续，本院认为，建设银行于2013年5月14日受理原告贷款申请，商业贷款于2013年5月17日通过审批。时间均在《﹤珠海市商品房买卖合同＞补充协议》第四条第二款约定的期限内，足以证明原告已按照约定履行办理申请按揭贷款手续的义务，被告并无提交证据予以反驳，故对被告主张本院不予采纳。综上，被告关于原告逾期付款的诉请不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告珠海市信和房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告林素因、林泗奋支付逾期交房违约金人民币3，148元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告林素因、林泗奋的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告珠海市信和房地产开发有限公司的反诉请求。本案本诉受理费减半收取人民币25元，由被告（反诉原告）珠海市信和房地产开发有限公司负担；本案反诉受理费减半收取人民币25元，由被告（反诉原告）珠海市信和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。代理审判员 姜 欣二〇一五年十月十二日书 记 员 何洪标附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 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