(2015)和民三初字第00096号
裁判日期: 2015-10-12
公开日期: 2016-02-25
案件名称
林晨与赵太义房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
和县人民法院
所属地区
和县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林晨,赵太义
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第二百三十二条,第二百二十九条;最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行):第一百一十九条第一款
全文
安徽省和县人民法院民 事 判 决 书(2015)和民三初字第00096号原告:林晨,男,1987年9月15日出生,汉族,住江苏省南京市雨花台区。委托代理人:陈贤斌,江苏同大律师事务所律师。被告:赵太义,男,1963年9月2日出生,汉族,住安徽省和县。委托代理人:汪维斌,安徽汪维斌律师事务所律师。委托代理人:潘定凯,安徽汪维斌律师事务所律师。原告林晨诉被告赵太义房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,于2015年10月22日公开开庭进行了审理。原告林晨的委托代理人陈贤斌、被告赵太义及委托代理人潘定凯到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告林晨诉称:2001年4月4日,原告在购买陈远钵的一间门面房后,委托陈远钵将该门面房租给被告销售香烟等,约定月租金1300元,月头付清,租期自2001年4月1日起至拆建时止。在租赁期间,被告隐瞒原告,向相关部门申请翻建该房屋,严重侵害了原告的合法利益。原告于2014年11月18日书面要求解除该租赁合同,但被告拒不腾让房屋。为维护原告的合法权益,根据相关法律规定,诉讼请求:1、判决解除原告与被告的租赁合同。2、判决被告腾让所租赁的房屋,支付占用房屋期间的租金(自2015年元月1日起,按约定标准计)。3、判决被告承担诉讼费用。被告赵太义辩称:1、不同意解除合同,双方约定合同期限一直到拆迁为止。2、如果最终法院判决解除合同,我们要求原告赔偿被告因此造成的损失,本案若无法解决将另行起诉。原告林晨向法庭举证:1、租约,证明合同的租赁内容,同时证明该租赁合同是不定期合同。2、房产证及土地证各一份,证明本案所诉争的租赁房屋归原告林晨所有。3、告知函及快递回单一份,证明原告于2014年11月18日书面通知被告于2015年1月1日起解除租赁合同。被告赵太义质证意见:对证据1真实性无异议,当时被告是和陈远钵签订的租约,与林晨无关。对证据2真实性无异议,证明目的无异议。据被告所知,该房屋起初是属于陈远钵,在被告承租期间出售给本案原告林晨。对证据3真实性无异议,我们认为对本案被告不具有约束力,因为自始至终被告在承租房屋时并不知道林晨的身份,所以当时没有理会。被告赵太义向法庭举证:1、租约,证明当时被告是和陈远钵签订的协议。2、2007年-2014年房租收条23张(复印件),证明自始至终均是陈远钵及陈远钵孙女陈彬彬在收取租金,并不知道林晨。3、租赁房屋陈远钵房产证复印件,证明当时该房屋属于陈远钵所有。4、租赁房屋维修费用的收条5张(复印件),证明租赁期间被告自行对房屋进行维修和修缮并花费大量的费用。若本案合同判决解除,要求被告赔偿该项损失。原告林晨质证意见:对证据1真实性、合法性及关联性无异议。对证据2真实性无异议,房租确实交到2014年12月份,一直都是陈彬彬代收的,该份证据并不能证明被告不知道该房屋的实际所有人是林晨,而且我们提交的房产证和土地证充分证明该房屋的合法所有人是本案原告林晨。对证据3复印件只是证明林晨北边的一间门面房是陈远钵的,该房产证的南面一间已经出售给林晨并依法取得房产证,本案诉争的房屋是属于林晨。对证据4真实性不予认可,如果房屋确实需要修缮,特别是动用这么大资金,应当在修缮前通知房屋的权利人,因此被告要求赔偿所谓的维修费用既无事实根据也无法律依据。结合双方举证、质证情况,本院认证如下,对原告提供的3组证据,被告方对其真实性无异议,本院均予以采信。对于被告提供的证据1、2、3,原告对其真实性无异议,本院予以确认,证据4是复印件,没有其他证据佐证,原告否认其真实性,本院不予采信。经审理查明:经审理查明:2001年4月4日,被告赵太义与原房主陈远钵签订协议,租赁房屋一间。租约内容为:今租到陈远钵家平房门面两间,壹间赵老板租用售香烟租金1300元,壹间朱老板租用售箱包租金1100元。双方约定(一)租期自2001年4月1日起至拆建时止。(二)每月租金月头两家一次付清,如拆建时不足一月按天计算。(三)租用期间一切税费及其它等均由承租人付给与房主无关。2001年5月,原告林晨在购买陈远钵的一间门面房(涉案房产,位于和县历阳镇文昌北路,同以上协议为同一间房)后,办理了产权登记手续,同时委托陈远钵将该门面房继续租给被告销售香烟等,原租赁协议内容不变。后陈远钵去世后,由其亲属陈彬彬代为办理收取房租事宜,租金一直收到2014年年底。原告林晨于2014年11月18日书面通知被告赵太义要求解除该租赁合同,被告赵太义拒绝,双方产生分歧,原告遂诉讼来院。本院认为:涉案房产在所有权变动后,仍由承租人按原合同租赁多年,说明双方当事人认可了原租赁协议,双方形成了事实上的房屋租赁关系,该协议对双方当事人有约束力。合同法第二百三十二条规定当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中,双方合同中约定租赁期限为至拆建时止,“拆建”是一个不确定的期限,如果是政府拆迁,双方当事人无法预知,如果是房屋所有权人拆建,系一方当事人主观意思,随时可以拆建,故本案为不定期租赁,原告要求解除租赁合同并发出书面通知,对原告诉讼请求,本院予以支持,对被告要求继续租赁或原告赔偿其损失,没有事实和法律依据,对被告此项抗辩理由不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十二条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第二款、第三款之规定,判决如下:一、解除原告林晨与被告赵太义的房屋租赁合同。二、被告赵太义于本判决生效之日起30日内腾让所租赁的房屋(位于和县历阳镇文昌北路),并支付占用房屋期间的租金及使用费(自2015年元月1日起,按约定标准每月1300元计)给原告林晨。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元,由被告赵太义负担。如不服本判决,可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审 判 长 施祖民审 判 员 褚江英人民陪审员 王 燕二〇一五年十月十二日书 记 员 张开丽附本判决引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第119条第二款、第三款私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。未定租期,房主要求收回房屋自住的,一般应当准许。承租人有条件搬迁的,应责令其搬迁;如果承租人搬迁确有困难的,可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋。 搜索“”