（2015）东民二初字第00152号
裁判日期: 2015-10-12
公开日期: 2015-11-03
案件名称
阜阳市德邻物业管理有限公司与刘侠物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
阜阳市颍东区人民法院
所属地区
阜阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
阜阳市德邻物业管理有限公司,刘侠
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
安徽省阜阳市颍东区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民二初字第00152号原告：阜阳市德邻物业管理有限公司，住所地安徽省阜阳市颍东区。法定代表人：王剑，该公司经理。委托代理人：闫磊铭，上海宇弘勤律师事务所律师。被告：刘侠，女，1979年10月12日出生，汉族，户籍地安徽省颍上县，经常居住地安徽省阜阳市颍东区。原告阜阳市德邻物业管理有限公司（以下简称德邻物业公司）诉被告刘侠物业服务合同纠纷一案，本院2015年8月20日立案受理后，依法由代理审判员朱伟红适用小额诉讼程序进行审理，2015年9月7日本案转为简易程序审理，并于2015年9月17日公开开庭进行了审理。原告德邻物业公司委托代理人闫磊铭，被告刘侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德邻物业公司诉称：德邻物业公司是具有合法资质的物业管理公司，2011年6月受阜阳市颍东区繁华世家小区开发商安徽省阜阳市金辉置业有限公司委托，对繁华世家小区进行物业管理。刘侠系繁华世家小区1号楼2单元204户业主，2011年11月4日正式办理入住手续，并签订物业管理服务合同，依法履行确认、告知、通知等手续，物业管理费用提前一年预缴。自2013年11月1日始，刘侠拖欠物业服务等相关费用，经原告多次催要，刘侠拒不缴纳。现原告请求判令被告支付物业服务费1514元（从2013年11月1日至2015年10月31日）；支付逾期违约金1342元；诉讼费用由被告承担。德邻物业公司为证明自己主张提供的证据为：证据一、企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，证明德邻物业公司主体资格；证据二、刘侠身份证、入住通知书、业主入住登记表、房屋验收移交表、确认书、《物业服务合同》、《管理规约》、申请报告、通知、收据，证明刘侠于2011年11月4日办理房屋验收移交及入住登记手续，并接受德邻物业公司服务的事实，以及双方约定了服务事项、收费标准，现刘侠拖欠物业服务费的事实。刘侠辩称：2011年11月4日从售楼部拿了房屋钥匙，并与不知是什么名字的物业公司签订了物业服务合同，不知何时起小区门口多了个物业公司，工作人员是没有经过培训的60岁左右人员，服务态度非常差，家中停电找看门人员，他们不理、不修，后电路维修人员说是物业公司把电给断了，其母亲杨子芳找物业公司理论时，物业公司人员把杨子芳打得住院。其楼下的下水大便通道，大便经常溢出，无法生活，物业公司未给修理。请驳回对德邻物业公司的诉讼请求。刘侠就其上述答辩陈述，向本院提供的证据为：照片，证明化粪池、排污通道接错，大便池、外墙下水管不通，无法正常生活，德邻物业公司至今未修理。经双方举证、质证，对原告提供的企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，刘侠身份证各方当事人均无异议，本院予以确认。对德邻物业公司举证的入住通知书、业主入住登记表、房屋验收移交表、确认书、《物业服务合同》、《管理规约》、申请报告、通知、收据，刘侠认为入住通知书、业主入住登记表、房屋验收移交表、确认书上的签字是本人所签，但不了解其内容，且未与德邻物业公司签订物业服务合同，未见张贴物业服务的通知。本院认为，刘侠作为完全民事行为能力人，对入住通知书、业主入住登记表、房屋验收移交表、确认书等应尽到必要的和注意审查义务，对自己实施的民事行为应承担相应的民事责任。且刘侠在2011年签属的确认书中已认可遵守《物业服务合同》，刘侠的辩解不具有客观真实性，本院不予采信，故对此组证据予以确认。对刘侠举证的照片，德邻物业公司认为该照片拍摄时间、原因无法确认，且下水管道、化粪池属于建设部门和规划部门，德邻物业公司没有过错。本院认为，从照片上无法确认排污管道是否接错，下水管道是否不通，故本院对此组证据的证明目的不予认可。经审理查明：繁华世家小区开发商阜阳市金辉置业房地产开发有限公司（甲方）于2011年11月与德邻物业公司（乙方）签订前期物业服务合同。约定由德邻物业公司承接繁华世家小区物业服务，期限三年，自2011年11月1日至2014年11月31日止。本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止，但如有未尽事项部分，此条款将继续有效。刘侠系繁华世家小区1楼2单元204室业主，该房屋面积为118.05平方米，系多层住宅。2011年11月4日刘侠与阜阳市金辉置业房地产开发有限公司签订入住通知、确认书等。确认书中确认以下内容：确认阅读并遵守《物业服务合同》、《管理规约》的规定，同意承担违反本管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本管理规约的行为承担连带责任。同时预交物业服务费1500元。物业服务合同约定，物业服务费按《阜阳市住宅小区物业管理服务等级标准》第三级标准实施管理服务。物业服务费标准为，多层住宅0.45元／平方米／月、商业用房1.00元／平方米／月、生活垃圾清理费5元／户／月、公共照明费5元／户／月。业主交纳费用的时间，从给业主发出交房通知约定交房之日起计算，交房时首次预收1年的物业服务费，费用到期后一周内按年度交纳下一次费用，逾期交纳的，每逾期一天加收应交纳全额的千分之三滞纳金。因甲方分期开发，分批交付房屋的原因，造成住宅小区配套设施和绿化环境未能到位的，业主交纳的物业服务费可低于本合同约定收费标准的（15%－30%）其差额部分由甲方承担。2013年11月至今刘侠未按期交纳物业管理费，德邻物业公司向其催要未果，遂诉至本院。本院认为：物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的，规定物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。本案中，刘侠所购房屋的开发商阜阳市金辉置业房地产开发有限公司与德邻物业公司签订前期物业服务合同，明确了相关的权利、义务。刘侠作为业主，该物业服务合同对其具有约束力，应按照合同约定按时交纳物业费。因该小区正在分批交付使用中，小区配套设施和绿化环境未能全部到位，按物业服务合同约定，业主交纳的物业费可低于本合同约定收费标准的15%－30%，结合原、被告之间履行合同情况，应以低于收费标准的20%为宜，故刘侠支付的物业费应为1211元（118.05×0.45元×24月×20%＝1019元，5元×24月×20%＝96元，5元×24月×20%＝96元）。对德邻物业公司要求刘侠按合同约定支付逾期违约金的诉讼请求，本院认为，物业服务合同中仅约定了业主延迟交纳物业费的违约金，却没有约定物业公司不适当履行物业服务合同的责任，物业合同约定的双方权利、义务不对等，违反了合同法的基本原则，故本院对德邻物业公司要求支付逾期违约金的诉讼请求，不予支持。刘侠辩解德邻物业公司未尽管理义务，未提供相关证据证明，即使原告有些管理未到位，但未根本性违反物业服务合同，故本院对其辩解不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条之规定，判决如下：被告刘侠于本判决生效之日起十日内支付原告阜阳市德邻物业管理有限公司物业费1211元；驳回原告阜阳市德邻物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘侠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。代理审判员 朱伟红二〇一五年十月十二日书 记 员 高 源附一：银行转账单上附言栏请注明案号和案件承办人姓名账号：01×××88收款单位：阜阳市颍东区人民法院开户行：阜阳市农行京九分理处附二：相关法律条款《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩理由的，人民法院不予支持。 来源：百度“”