(2014)宁民初字第300号
裁判日期: 2015-01-09
公开日期: 2016-03-23
案件名称
于平与王磊房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
宁安市人民法院
所属地区
宁安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
于平,王磊
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第二百二十六条
全文
黑龙江省宁安市人民法院民 事 判 决 书(2014)宁民初字第300号原告于平,女,1978年7月18日出生,汉族,住所地宁安市。委托代理人孙玉清,男,宁安市宁安镇法律服务所法律工作者,住所地宁安市宁安镇十五委*组。被告王磊,男,1986年11月5日出生,汉族,住所地宁安市。委托代理人王艳(系被告的姑姑),女,无职业,住所地宁安市宁安镇春城*号楼*单元***室。原告于平与被告王磊房屋租赁合同纠纷一案,本院于2014年9月15日受理后,依法组成合议庭,分别于2014年10月27日、2014年11月18日公开开庭进行了审理。原告于平及其委托代理人孙玉清、被告王磊及委托代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于平诉称:2012年8月18日,原告与被告王磊达成房屋租赁合同,约定被告承租原告的位于宁安市XX面积173.74平方米门市,用于经营XX饭店。约定租期三年,租金第一年(2012年8月18日至2013年8月17日)25000元、第二年(2013年8月18日至2014年8月17日)28000元、第三年(2014年8月18日至2015年8月17日)28000元,每年提前一个月交付当年租金。被告应于2014年7月17日给付第三年租金,原告曾多次向被告催要,被告以饭店不干了、对外转租为由,拒不给付租金,已违约。对外转租是履行租赁合同的第三年租期,原告同意在不损害房屋、不欠房租的前提下允许被告转租。被告未提出解除合同的意见,没有与原告达成解除合同的合意。对装修残值,被告未按约定期限使用房屋,就不能完全享用装修的价值,是被告违约造成的,该损失由被告承担。现原告要求被告立即给付2014年8月18日至2015年8月17日房屋租金28000元;2012年8月18日至2014年8月17日欠缴的物业费1076元;被告按房屋每月租金的双倍承担违约责任以4个月计,共5446元;被告应缴纳2014年至2015年供热费;被告承担本案诉讼费用。被告王磊辩称:原告于平与被告签订房屋租赁合同后,被告装修花费30万元。第一年原告根据约定给付被告10000元装修费,因合同未约定第二年、第三年不给付,被告认为第二年第三年也应给付。因租赁期间被告经营的饭店赔钱,2014年6月份,原、被告双方已经达成同意被告不续约、不干了、不经营的口头协议,因此8月17日前,原告于平没有向被告催缴租金。2014年8月17日之前房子产生的所有费用,除物业费外,被告已经结清。原告已经承认在8月17日至9月中旬对门市房上锁。综上,原告提出的诉讼请求均不合理,不同意给付。根据当事人的诉辩意见,归纳本案争议焦点为:1.被告王磊是否应给付原告第三年房屋租金;2.原告其他诉讼请求是否应予支持。原告为支持其主张,向法庭举证,经被告质证及本院认证如下:证据1.房屋租赁合同一份。证明原告与被告签订的房屋租赁合同租期三年;原告已给付被告10000元装修费,口头约定用于装修楼梯和地砖;被告逾期给付租金已构成违约,按合同约定,应赔偿原告双倍违约金。被告质证对租期三年无异议,对其他证明问题有异议。认为10000元装修费没有约定专指用于装修楼梯和地砖;因被告已提前通知原告不再经营,所以没有违约,没有双倍违约金的问题。本院认为,该证据第二条“租期为三年,房租一年一交”已约定租期三年,且双方均无异议,予以采信。根据该证据第三条“第一年甲方给付乙方装修费用10000元”的约定,未说明该装修费具体装修的项目,对原告意证明的问题,不予采信。根据该证据第二条及“违约双倍赔偿”的条款,能证明原告意证明的问题,予以采信。证据2.房屋买卖合同、宁安房预宁安市字第XX号房屋预告登记证各一份。证明被告承租的房屋其所有权人是原告。被告质证无异议。本院认为,该组证据客观、真实,能证明原告意证明的问题,予以采信。被告为支持其主张,向法庭举证,经原告质证及本院认证如下:证据1.证人陆某证言一份。内容为:证人与被告王磊是朋友关系。2014年6月份,被告的XX饭店关闭。6月初的一天证人和被告一同找到原告,告知原告不再经营饭店及往外出兑的事,原告已同意被告出兑,给被告了出兑期限,但具体期限证人不清楚。起诉后的具体细节证人不清楚。证人理解的出兑是不干了的意思。被告王磊用以证明,被告的饭店不干了。原告质证有异议,认为证人与被告是好朋友,有利害关系;证人能证明原告同意被告往外出兑,该出兑是指新的承租人继续履行原、被告合同中第三年的租期,不是解除合同;证人不能证明终止及解除原、被告的合同。本院认为,该证人证言已证明原告同意被告不干了往外出兑的事实,但没有证明原告同意与被告终止及解除租赁合同的事实,该证人证言客观、真实,予以采信。证据2.光碟录音一份。证明被告不欠原告房租;9月25日,原、被告在宁安法院对装修残值金额协商,原告已同意给被告25000元,但未达成协议。原告质证有异议,认为该录音内容听不清;录音是对装修物残值的调解,不能证明原告同意解除租赁合同;被告应在7月17日交纳租金,该证据形成时间是9月25日,此时被告已超期2个月,被告违约已给原告造成损失,该证据与原告要求被告给付房屋租赁费无关联。本院认为,该证据是被告在宁安市人民法院工作人员主持调解过程中录制,根据法律规定,为达成调解协议或和解目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可,不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据,对该证据不予采信。证据3.证人刘某证言一份。内容为:证人与被告的姑姑王某是朋友关系。2014年8月末9月初的一天,证人和王某到租赁的门市拉卷帘门,看见门是锁着的,听王某说是原告家锁的。原告质证无异议。本院认为,该证人证言证明听被告代理人说门是原告家锁的,属传来证据,无其他证据对其佐证,不予采信。根据当事人的当庭陈述、举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见,本院确认本案事实如下:2012年8月18日,原告于平与被告王磊签订房屋租赁合同,约定原告将位于宁安市XX小区X号XX号门市房租赁给被告,租期3年,房租一年一交,第一年(2012年8月18日至2013年8月17日)25000元,第二年租金(2013年8月18日至2014年8月17日)28000元,第三年租金(2014年8月18日至2015年8月17日)28000元,每年提前一个月给付;第一年原告给付被告装修费用10000元;违约双倍赔偿等。原告已给付被告10000元装修费。被告租赁房屋后用于经营XX饭店,占有、使用至今。第一年、第二年被告已给付租金,第三年被告未给付。2014年6月,原告向被告催缴第三年租金。据以上事实,本院认为,原告于平与被告王磊签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示,不违反法律规定,合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同,原告根据约定将房屋租赁并交付给被告使用,被告应履行交付租金和其他费用的义务。原、被告的房屋租赁合同期限三年,第三年自2014年8月18日至2015年8月17日,每年提前一个月给付租金,现被告逾期未付,因合同有效、未解除,原告有权向被告收取第三年租金,被告有权继续占有、使用该门市房。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定:“承租人应当按照约定的期限支付租金”,原告要求被告给付第三年门市房租金28000元,符合法律规定,本院予以支持。原告的其他诉讼请求,因原告未缴纳相应案件受理费,本院不予审理。被告辩解原告已同意被告不继续经营该门市房,并且对该门市房上锁不允许被告使用,但未提供充分的证据予以证明,本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六的规定,判决如下:一、被告王磊于本判决发生法律效力之日给付原告于平自2014年8月18日至2015年8月17日房屋租赁费28000元;二、驳回原告于平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元由被告王磊负担。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条之规定,当事人申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断,适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 长 刘文阁代理审判员 赵 娜人民陪审员 张英丽二〇一五年一月九日书 记 员 张某迪 关注公众号“”