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(2014)松民三(民)初字第3596号

裁判日期: 2015-01-06

公开日期: 2015-01-31

案件名称

上海华益建筑装潢服务部与吴家英房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市松江区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海华益建筑装潢服务部,吴家英

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》:第五十二条,第五十八条;《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第二条,第五条第一款

全文

上海市松江区人民法院民 事 判 决 书(2014)松民三(民)初字第3596号原告上海华益建筑装潢服务部。投资人舒行辉。委托代理人唐艳,上海欧瑞腾律师事务所律师。委托代理人胡灿,上海欧瑞腾律师事务所律师。被告吴家英。委托代理人王振世。原告上海华益建筑装潢服务部与被告吴家英房屋租赁合同纠纷一案,本院于2014年10月20日立案受理。依法由审判员张丹适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海华益建筑装潢服务部的投资人舒行辉及其委托代理人唐艳,被告吴家英的委托代理人王振世到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海华益建筑装潢服务部诉称:自2009年始,原、被告就坐落于上海市松江区九亭镇九舒路XXX号的房屋(以下简称系争房屋)建立租赁合同关系。2012年5月21日双方续签厂房租赁合同,约定原告将系争房屋出租给被告使用,租赁期限自2012年6月15日至2015年6月14日,年租金为220,088元,租金每三个月支付一次。但被告始终拖欠租金,并于2014年2月份左右搬离系争房屋。嗣后,被告于2014年7月21日在七宝派出所写下还款协议书,但实际从未按照该协议履行。故原告诉至本院,请求判令被告向原告支付厂房租金256,400元。被告吴家英辩称:原、被告确于2009年就建立系争房屋的房屋租赁合同关系。被告实际只欠付原告183,400元的租金,还款协议书虽系在派出所书写,但并非被告真实意思表示。经审理查明:自2009年始,原告即将系争房屋出租被告使用。2012年5月21日,原告(甲方)与上海市闵行区虹桥镇侨英艺术玻璃经营部(乙方)签订厂房租赁合同一份,约定甲方出租给乙方系争房屋;租赁期限从2012年6月15日起至2015年6月14日止;厂房年租金为220,088元,租金每三个月支付一次,按照先付后用的原则,乙方应向甲方预付押金18,340元。合同另对其他租赁事宜进行了约定。期间,被告分别于2009年9月29日、2013年6月5日、2013年9月30日支付租金26,568元,55,020元、30,000元。2013年2月5日,被告向原告出具借条一份,载明被告向舒行辉借220,000元,于2013年5月30日之前归还。2014年2月14日,被告出具欠条一份,载明欠舒行辉“去年到2014.1”租金36,560元,计划于2014年3月30日前归还。该份欠条另载明的“租房清理清楚,退还压(押)金”字样被划去。2014年6月6日,被告出具借款还款计划一份,载明欠舒行辉房租36,400元,于2014年6月15日还10,000元,剩余26,400元于2014年7月底结清。2014年7月21日,双方因上述租赁事宜发生纠纷遂报警,被告于上海市闵行区七宝派出所出具还款协议书一份,载明欠舒行辉房租36,400元,于2014年7月31日前还清;欠舒行辉房租22万元,每月还1.5万元直至清偿为止。另查明,2002年5月29日,原告与案外人上海沧盛实业公司签订合作使用土地协议书一份,约定由原告使用系争房屋所在的土地并在该土地上新建厂房等。庭审中,原告称2013年2月5日金额为22万元的借条,其中的19万元系2013年2月5日前被告欠付的租金,3万元系被告向原告的借款;2014年2月14日金额为36,560元的欠条系上述借条出具之后至2014年1月被告尚欠的租金,因被告提前退租,故押金不予退还,且被告对此亦已予以确认。被告则对原告上述说法不予认可。同时,原告明确系争房屋无房地产权证,亦无建设工程规划许可证或其他的批准建设手续,双方的合同虽无效但不影响其向被告主张房租。上述事实,由合作使用土地协议书、厂房租赁合同、借条、欠条、借款还款计划、还款协议书、收据、收条以及当事人的陈述等证据予以证实,本院予以确认。本院认为:原告出租给被告的厂房未取得房屋产权证,亦无建设工程规划许可证或其他的批准建设手续,故依相关司法解释的规定,原、被告之间建立的房屋租赁合同关系应为无效。房屋租赁合同无效后,当事人有权请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。对于房屋占用使用费的具体金额,原告向本院提交还款协议书,该协议书即为对欠付的费用进行的结算。另对还款协议书上载明的具体金额的来源问题,原告向本院提交借条、欠条以及借款还款计划相佐证,上述证据形成一组证据链,对此本院予以确认,故被告应按还款协议书载明的金额向原告支付相关费用。被告关于上述还款协议书并非其真实意思表示、实际欠付的租金仅为183,400元的抗辩意见,没有证据相佐证,且原告又予以否认,故本院不予采信。据此,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定,判决如下:一、原告上海华益建筑装潢服务部与被告吴家英之间的厂房房屋租赁合同无效;二、被告吴家英于本判决生效之日起十日内支付原告上海华益建筑装潢服务部欠款256,400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,146元,减半收取2,573元,由被告吴家英负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院提交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 丹二〇一五年一月六日书记员 邵玲玲附:相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。…… 微信公众号“”