（2013）台天民初字第1609号

裁判日期: 2015-01-05

公开日期: 2015-05-12

案件名称

天台县房地产管理处与朱彩友房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

天台县人民法院

所属地区

天台县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

天台县房地产管理处,朱某

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条，第六十条第一款，第一百零七条，第二百二十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百三十二条

全文

浙江省天台县人民法院民事判决书（2013）台天民初字第1609号原告：天台县房地产管理处，住所地：天台县赤城街道人民西路***号城建大厦。法定代表人：许镇威，职务：主任。委托代理人（特别授权代理）：谢卫飞，浙江同元律师事务所律师。被告：朱某，农民。委托代理人（特别授权代理）：林小景，浙江金瓯律师事务所律师。原告天台县房地产管理处与被告朱某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月16日立案受理后，应被告朱某的申请，本院决定对原告提供的房屋租赁合同中被告朱某的签名进行笔迹鉴定。2014年9月2日及2015年1月5日，本案依法由审判员胡新华适用简易程序两次公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告天台县房地产管理处的委托代理人谢卫飞到庭参加诉讼，被告朱某及其委托代理人林小景到庭参加第一次庭审。原告天台县房地产管理处诉称：坐落于天台县赤城街道工人西路87号一层房屋系国家所有的公房，自土改以来均由原告管业。2012年1月1日，原、被告续签了一份房屋租赁合同，合同约定被告因经营需要租用原告管业的87号房屋，租赁期限自2012年1月1日至2013年12月31日，房屋年租金为人民币80000元，租金分两次支付，第一次在一月份支付年租金的50%，第二次在六月份付清全部租金。合同同时约定，被告不得拖欠租金，若逾期缴纳房租的，每逾期一天原告加收应缴租金1%的滞纳金，若拖欠房租超过一个月以上，原告可提前解除合同，收回房屋，没收保证金等。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，现支付房租的期限早已到期，经原告多次催讨，但被告拒不支付。因此，被告的行为严重违反了合同约定的内容，并且损害了国家利益，为保护国家财产，防止国有资产流失，原告起诉至法院要求：一、判令被告立即支付拖欠的租金人民币80000元，并按约定支付因拖欠房租产生的滞纳金人民币50000元，合计人民币130000元；二、本案诉讼费用由被告承担。原告为证实自己的主张，向本院提供的证据有：1、房屋租赁合同五份（其中两份系原、被告之间的租赁合同，另外三份系原告与其他住户的租赁合同），证明与涉案的87号房屋处于相同地理位置的其余房屋在2012年1月1日签订租赁合同时均约定两年租期，同时证明被告委托其店内员工和原告签订房屋租赁合同的事实。2、申请证人许某出庭作证，证明被告委托其店内员工和原告签订房屋租赁合同的事实。3、申请证人汤某出庭作证，证明原告方曾多次通过电话、短信及亲自到被告店内等方式向被告催讨房租的事实。被告朱某辩称：一、原告与答辩人签订的合同都是一年一签，不存在两年一签的情形，原告提供的2012年1月1日与答辩人签订的合同并非答辩人所签，原告对此也表示承认，但原告认为合同是在答辩人与其店员联系后委托店内员工签订的，没有任何事实依据，原告至今也无法说清店员的名字、年龄，原告提供的证人也难以证明系答辩人委托店内员工签订合同，事实上系答辩人丢失了2011年的合同，原告拒绝与答辩人签订2012年的租赁合同，故原告提供的2012年1月1日签订的租赁合同对答辩人不具有任何效力。二、既然原告所谓的2012年1月1日与答辩人签订的租赁合同并不存在，那么根据相关规定租赁期限届满后，承租人继续使用租赁物的，租赁关系依旧存在，但双方形成的是不定期租赁关系。答辩人对租赁房屋实际使用至2012年5月份，2012年上半年的租金答辩人已经支付完毕。2012年5月5日，答辩人已将租赁房屋转让给案外人郑剑保经营，答辩人之后没有继续使用租赁房屋。据此，答辩人认为因原、被告双方没有签订书面租赁合同，应该按照谁使用谁支付的原则由实际使用人支付租金，现原告要求被告支付2013年的房租没有任何事实和法律依据，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。对原告提供的证据，经庭审质证，被告认为，证据1中只有2011年的租赁合同系原、被告签订，2012年1月1日的租赁合同并非被告本人所签，无法证明原告的待证事实，而原告与其他住户签订的三份租赁合同与本案缺乏关联性。对于原告提供的证据2、3，两名证人均系原告员工，证人至今无法说清店内员工的名字、年龄等情况，被告也无法核实是否其店内员工，故认为证据2、3与证明对象均缺乏关联性。本院经审查认为，对原告提供的证据1，其中原、被告于2010年1月1日签订的租赁合同被告无异议，本院予以认定；2012年1月1日签订的租赁合同非被告本人签字，且原告也无法证明系被告委托其店内员工与原告签订，故缺乏真实性、关联性，本院不予认定；对证据1中的其余三份合同，与本案缺乏关联性，本院不予认定。对原告提供的证据2、3，考虑到两名证人均系原告员工，与原告存在利害关系，在无其他有效证据予以佐证的情况下，对该两份证据的证明效力不予确认。根据上述证据的分析和认定，结合庭审中双方当事人一致事实的陈述，本院认定事实如下：坐落天台县赤城街道工人西路87号一层房屋属国有房产并一直由原告管理使用。2010年1月1日，原、被告签订房屋租赁合同一份，双方约定由被告承租涉案的87号一层房屋用于商业经营，租赁期限自2010年1月1日至2011年12月31日止，年租金为人民币80000元，租金分两次付清，第一次在一月份支付年租金的50%，第二次在六月份付清全年租金；若逾期不缴纳房租的，每逾期一天需加收应缴租金额百分之一的滞纳金；此外，合同还约定了其他权利义务。自2011年度的租赁期限届满后，被告仍继续使用该处房屋，同时被告凭原告开具的工商银行转账便条于2012年3月1日将2012年度上半年的租金40000元存入原告账户。2012年5月5日，被告未经原告方同意，将其所承租的87号一层房屋转让给案外人郑剑保。此后在2012年10月9日，原告再次收到以被告朱某名义存入原告银行账户的2012年度下半年的房屋租金人民币40000元。在本案审理过程中，应被告朱某的申请，本院决定对原告提供的2012年1月1日签订的这份房屋租赁合同中的被告签名进行笔迹鉴定，因被告朱某无法提供平时书写样本以致本次鉴定终止，但原告方之后认可其提交的2011年1月1日签订的房屋租赁合同并非被告朱某本人签名，而系被告委托其店内员工与原告方签订的。另查明，被告在2010年承租涉案的87号一层房屋时曾向原告缴纳押金人民币1000元，该笔押金原告至今未予退还，在本案审理过程中，原告同意将上述押金在被告应支付的房租中予以抵扣。此外查明，原告方已于2014年1月收回了涉案的87号一层房屋，并于2014年8月27日以招投标的方式对该处房屋重新进行了招租。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告朱某在2011年度租赁期限届满后，仍继续占有使用租赁的87号一层房屋，原告也已收取了2012年度的租金，虽2012年1月1日至2013年12月31日的书面租赁合同并非被告朱某本人签字，但并不能因此否定原、被告之间存在事实上的不定期租赁关系，故被告仍应按照原租赁合同约定的租金、支付方式及时履行自己的付款义务。据此，对于原告要求被告立即支付拖欠的2013年度房屋租金人民币80000元的诉讼请求，本院依法予以支持。对于原告主张的滞纳金问题，因被告逾期支付租金，已构成违约，被告理应承担相应的违约责任，现原告要求被告支付滞纳金50000元，本院认为按照原告所主张的滞纳金总额50000元及原租赁合同中约定的支付期限推算，则滞纳金的计算标准为月利率7.2%，该利率明显过高，应予适当调整，现将月利率调整为1.2%，故计算至2013年12月31日时止的违约金合计为人民币8160元（40000元×1.2%×11月＋40000元×1.2%×6月）。对于2013年12月31日之后产生的逾期付款违约金，原告表示自愿放弃对该部分的主张，系原告对自身权益的处分，不违反法律规定，本院依法予以准许。至于被告抗辩的原、被告之间系不定期租赁合同，在被告转让租赁的店面后，原告应向实际占有人追索转让之后的租金，本院认为，被告未经原告同意将涉案的87号一层房屋转租给案外人郑剑保，但原、被告之间的租赁关系继续有效，原告可依合同相对性原则直接向被告追索拖欠的房屋租金，无需向次承租人追索，故对被告的这一抗辩本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、最高人民法院关于《民事诉讼证据规则若干规定》第二条之规定，判决如下：限被告朱某在本判决生效之日起十五日内支付给原告天台县房地产管理处拖欠的租金人民币80000元（执行中扣除被告朱某已支付给原告天台县房地产管理处的押金人民币1000元），并支付自2013年2月1日起至2013年12月31日止以及自2013年7月1日起至2013年12月31日时止的逾期付款违约金合计人民币8046元。如果未按本判决所指定的期间内履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费依法减半收取人民币1450元，由原告天台县房地产管理处负担500元，由被告朱某负担950元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院（在递交上诉状后七日内，向浙江省台州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币2900元，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001）。义务人未在上述履行期限内自觉履行的，权利人有权在履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审　判　员　　胡新华二〇一五年一月五日代理书记员　　林　娴关注微信公众号“”