（2014）沪一中民二（民）终字第2959号
裁判日期: 2015-01-05
公开日期: 2015-01-25
案件名称
盛衍慈等诉张国翠等房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
盛衍慈,程汝伟,张国翠,王飞
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第2959号上诉人（原审原告）盛衍慈。上诉人（原审原告）程汝伟。被上诉人（原审被告）张国翠。被上诉人（原审被告）王飞。上诉人盛衍慈、程汝伟因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第2291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月30日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，2013年10月19日，张国翠、王飞作为卖方与作为买方的程汝伟签订了《房地产居间合同》，该合同约定，程汝伟委托上海二十一世纪不动产轩扬加盟店购买张国翠、王飞位于＊＊＊房屋，购买总价为人民币（下同）201万元。合同对于房款支付方式、交房时间、买卖双方签约时间等进行了约定。2013年11月5日，盛衍慈、程汝伟（买受人）与张国翠、王飞（卖售人）就涉案房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同第二条约定，房屋转让价款为145万元。第四条约定，张国翠、王飞于2014年4月13日腾出房屋并通知盛衍慈、程汝伟进行验收交接。第六条约定，2014年5月15日前双方至房地产交易中心办理过户手续，张国翠、王飞承诺，在盛衍慈、程汝伟或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于张国翠、王飞故意拖延或者不及时提供相关材料的，盛衍慈、程汝伟按照合同第十条追究张国翠、王飞的违约责任。合同第十条约定，张国翠、王飞未按合同第四条约定期限交接房地产的，盛衍慈、程汝伟与张国翠、王飞同意按照下列第（三）款内容处理……（三）张国翠、王飞未按合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产转移）给盛衍慈、程汝伟，应当向盛衍慈、程汝伟支付违约金，违约金按盛衍慈、程汝伟已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止……。合同附件三约定，盛衍慈、程汝伟于签订定金协议当日支付张国翠、王飞5万元，2013年11月30日前支付69万元，2013年（此处笔误，应为2014年）1月10日前支付50万元，2013年（以处笔误，应为2014年）4月5日前支付20万元，房屋交付且办妥物业更名手续当日支付1万元。同日，盛衍慈、程汝伟与张国翠、王飞还签订补充协议书，约定：关于涉案房屋买卖补充合同，双方协议张国翠、王飞实际净到手价格为201万元，买卖合同公示价为145万元，其中房款56万元作为房屋装修补偿款；盛衍慈、程汝伟向张国翠、王飞的付款方式为，2013年10月19日支付5万元，2013年11月30日前支付125万元（包含装修补偿款56万元），2014年1月10日前支付30万元，2014年1月30日前支付20万元，2014年4月5日支付19万元；张国翠、王飞在本房屋内的户口应在过户之前迁出，交房日期为2014年4月13日，张国翠、王飞在收到房款后应配合盛衍慈、程汝伟办过户手续；双方于2014年5月15日前去松江交易中心过户，当日盛衍慈、程汝伟支付张国翠、王飞2万元。合同签订前后，盛衍慈、程汝伟合计支付张国翠、王飞201万元，其中一笔19万元，合同约定应于2014年4月5日前支付，盛衍慈、程汝伟实际于4月9日支付，其余款项盛衍慈、程汝伟均按约定时间支付给张国翠、王飞。张国翠、王飞也按约交付房屋。2014年5月18日，盛衍慈、程汝伟与张国翠、王飞至上海市松江区房地产交易中心办理房屋过户手续，但并未办理成功。当日盛衍慈、程汝伟就涉案房屋向上海市松江区国家税务局十六所缴纳了税费37，592.50元，其中张国翠、王飞方的个人所得税为15，037元，盛衍慈、程汝伟方的契税为22，555.50元。2014年5月30日，盛衍慈、程汝伟与张国翠、王飞又至松江房地产交易中心共同签署了承诺书，载明，盛衍慈、程汝伟与张国翠、王飞签订的转让过户手续的期限是2014年5月15日，由于当时中介原因，双方未能在约定时间内前来办理，过了合同保护期，双方知晓并同意继续办理。当日，涉案房屋被受理登记在盛衍慈、程汝伟名下，2014年6月11日该登记被核准。后盛衍慈、程汝伟诉至法院，要求判令：1、张国翠、王飞支付盛衍慈、程汝伟迟延过户违约金14，925元（自2014年5月16日起至5月30日止，按照已付款199万元的日万之五即每日995元标准计算）；2、张国翠、王飞赔偿盛衍慈、程汝伟多支付的税费15，037元。原审审理中，为盛衍慈、程汝伟与张国翠、王飞提供居间服务的上海轩扬房地产经纪事务所工作人员邓＊＊出庭陈述如下：关于过户的问题，虽然盛衍慈、程汝伟与张国翠、王飞的房屋买卖合同早已签订，但是因为要求等到房屋满五年省税，故双方约定在2013年5月15日办理过户手续，但因为审税的问题，5月15日来不及，所以经过中介方沟通，双方同意推迟到5月18日过户。5月18日当日，盛衍慈、程汝伟与张国翠、王飞及中介三方均到了交易中心，因中介公司经理不同意补偿给张国翠、王飞5，000元，故张国翠、王飞不同意过户，当日双方未能完成过户。该5，000元补偿款是因为盛衍慈、程汝伟与张国翠、王飞开始约定是2013年7月6日交房，但后来盛衍慈、程汝伟要求4月份交房，经协商中介公司同意就此补偿张国翠、王飞5，000元房租，其代表中介公司还出具了一份补充协议，其中明确因上述原因中介方补偿张国翠、王飞5，000元，若过户当日未能支付，则卖方有权拒绝过户。5月18日过户未成功后，中介经理同意补张国翠、王飞钱，所以经其沟通，盛衍慈、程汝伟与张国翠、王飞均同意在5月30日办理过户手续。因为合同约定的过户期限已经逾期，交易中心要求盛衍慈、程汝伟与张国翠、王飞填写承诺书，承诺书中要明确延迟过户的原因，当时中介公司想写双方的原因，遭拒，最后写了中介公司的原因，双方才同意签字，并于当日办理房屋过户手续。按照交易中心的正常流程办理房屋过户手续后20日领取房产证（扣除节假日），但因为做了加急，盛衍慈、程汝伟在6月11日就领取到了房地产权证，所以从领产证的时间上来看，其实并未有所耽误。关于税费，双方约定税费均应由盛衍慈、程汝伟承担，张国翠、王飞所得房款系净到手价格，盛衍慈、程汝伟所缴的15，037元就是因涉案房屋非张国翠、王飞唯一的住房而缴纳。就涉案房屋买卖过程中张国翠、王飞并未承诺过符合“唯一”条件，而且在签订合同时张国翠、王飞已告知过其在他处购房，本案付款条件也都是按照张国翠、王飞应付款的进度确定的，但是在签订合同时张国翠、王飞他处购买的房屋尚未登记至张国翠、王飞名下。盛衍慈、程汝伟认为陈述的有关张国翠、王飞未承诺过符合“唯一”条件与事实不符，其余均予认可。张国翠、王飞认为没有异议，张国翠、王飞称其他处购买的房屋是在2013年10月17日签订的合同，其出示过该合同，该合同约定过户时间是2014年1月1日。原审认为，一、张国翠、王飞是否应当承担逾期过户的违约责任？二、张国翠、王飞应否赔偿盛衍慈、程汝伟已支付的15，037元税费？关于争议焦点一。本案中，房屋实际过户日期的确晚于双方原约定的日期，但是鉴于盛衍慈、程汝伟与张国翠、王飞在过户当日已经以承诺书的形式确认了逾期的原因，其中并未追究相互责任，结合中介方工作人员陈述的交易情况可以认定盛衍慈、程汝伟与张国翠、王飞已经对新的过户日期达成一致，而且认可并不归责于双方，故法院对于盛衍慈、程汝伟要求张国翠、王飞承担延迟过户违约金的诉讼请求不予支持。关于争议焦点二。盛衍慈、程汝伟并未提供充分证据证明张国翠、王飞曾承诺在盛衍慈、程汝伟办理涉案房屋的手续时其必须符合仅有一套住房的条件，鉴于盛衍慈、程汝伟与张国翠、王飞就涉案房屋交易所产生的全部税费约定由盛衍慈、程汝伟承担，盛衍慈、程汝伟也实际缴纳了该笔税费，故法院确认该笔税费应由盛衍慈、程汝伟负担，盛衍慈、程汝伟主张要求张国翠、王飞赔偿，无事实和法律依据，法院亦不予支持。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，于二○一四年九月二十九日作出判决：驳回盛衍慈、程汝伟的全部诉讼请求。案件受理费549元，减半收取274.50元，由盛衍慈、程汝伟负担（已付）。判决后，盛衍慈、程汝伟不服，上诉于本院，诉称：被上诉人承诺系争房屋为唯一住房，上诉人才购买房屋，上诉人因此多缴纳的个人所得税应由被上诉人承担；因被上诉人贷款未注销，上诉人才迟延三日付款；中介同意给付5，000元，被上诉人才同意过户，上诉人与被上诉人间并没有达成一致，故要求二审法院撤销原审判决，改判被上诉人支付迟延过户违约金14，925元（自2014年5月16日起至5月30日止，按照已付款199万元的日万之五即每日995元标准计算）并赔偿其多支付的税费15，037元。被上诉人张国翠、王飞辩称：买卖合同虽然约定最晚过户日期为5月15日，但事实上双方均同意于5月18日过户，双方签订的承诺书亦确认了未能及时过户系中介的原因造成，本案双方已就延迟过户达成一致；合同约定的价格为被上诉人的净到手价，所有中介费、税费均应由上诉人承担，故不同意上诉请求。经本院审理查明，原审中出庭作证的为上海轩扬房地产经纪事务所工作人员邓＊＊，原审对此表述有误，本院予以纠正；原审法院认定其余事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案双方于2014年5月30日签订的承诺书载明因中介原因，双方未能在约定时间内办理过户，双方知晓并同意继续办理，自愿承担一切法律责任，因此，张国翠、王飞关于双方已就迟延过户达成一致的辩解理由，与事实相符，可予采纳。盛衍慈、程汝伟确认其于承诺书上的签字真实，但同时认为其系出于无奈才签字，本院认为，盛衍慈、程汝伟的签字原因不属于法律所规定的可能导致协议无效、可撤销的欺诈、胁迫等情形，故其内心动机并不影响该承诺书的效力。本案双方对于张国翠、王飞是否承诺系争房屋为唯一住房各执一词，本院注意到，双方签订的合同对此并无任何约定，中介人员到庭作证确认张国翠、王飞对此未作过承诺，而盛衍慈、程汝伟又未能出示有效证据证明其主张，故其相关上诉理由，本院难以采纳。综上而言，盛衍慈、程汝伟关于撤销原审判决，改判张国翠、王飞支付迟延过户违约金14，925元（自2014年5月16日起至5月30日止，按照已付款199万元的日万之五即每日995元标准计算）并赔偿其多支付的税费15，037元的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币549元，由上诉人盛衍慈、程汝伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 庞闻淙代理审判员 许 京代理审判员 蒋辉霞二〇一五年一月五日书 记 员 周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：