（2014）丰民初字第4533号
裁判日期: 2015-01-05
公开日期: 2015-03-02
案件名称
金钥匙物业有限公司与曾李嵘物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
泉州市丰泽区人民法院
所属地区
泉州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
金钥匙物业有限公司,曾李嵘
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第九条第一款，第二条第一款；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第六条；《中华人民共和国民法通则》：第四条，第八十四条第一款，第一百零八条，第一百三十五条，第一百四十条；《中华人民共和国物权法》：第八十三条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2014）丰民初字第4533号原告金钥匙物业有限公司，住所地泉州市经济技术开发区。法定代表人黄德凯，该公司总经理。委托代理人蒋宏斌，福建致理律师事务所律师。委托代理人吴风英，女，系该公司员工。被告曾李嵘，男，1973年6月26日出生，汉族，住泉州市丰泽区。原告金钥匙物业有限公司与被告曾李嵘物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月11日立案受理后，依法由审判员黄旭光适用简易程序，于2014年12月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蒋宏斌到庭参加诉讼，被告曾李嵘经传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，被告向泉州市东兴房地产开发有限公司购得址在丰泽区祥远路兴淮花苑小区X幢XX室房屋，面积为137.72m3。2007年11月间，由于该小区的部分业主与原物业管理公司泉州市丰泽东兴物业管理有限公司（以下简称“东兴公司”）发生纠纷，东兴公司不再管理该小区。2007年11月24日，丰泽区丰泽街道源淮社区居民委员会（以下简称“源淮居委会”）选聘原告自2007年12月1日起对兴淮花苑小区进行物业管理，并约定原告按以前的标准收取物业管理费和公摊水电费。原告自2007年12月1日开始对该小区进行管理和服务，并向业主收取相关费用。2013年6月，小区业主委员会告知原告，其已另选聘物业公司，新的物业公司自2013年7月开始管理小区，故原告依法管理兴淮花苑小区至2013年6月30日止。被告至今拖欠原告管理该小区期间自2007年12月1日起至2013年6月30日止的物业管理费9227元及公摊水电费1943元，原告多次催讨未果，现请求判令被告曾李嵘向原告支付物业管理费9227元及公摊水电费1943元。被告曾李嵘未到庭参加诉讼，但向本院提交答辩状称，1、本案中的物业费及公摊水电费系逐月产生，原告的诉请事项大部分已超过诉讼时效；2、原告在李云周一案中与源淮居委会及丰泽区源淮社区物业管理有限公司（以下简称“源淮物业公司”）串通，通过伪造《关于兴淮花苑小区物业管理的批复》、《关于兴淮花苑小区物业管理的情况》、《服务协议书》等证据的手段，使得法院作出了一审、二审判决，故李云周一案的判决书不能作为认定本案事实的依据；3、原告的诉请没有事实及法律依据，被告所在的兴淮花苑小区与原告之间不存在物业服务合同关系，被告及兴淮花苑小区业主委员会（以下简称“兴淮花苑业委会”）从未与原告签订书面物业服务合同，原告所称对诉争小区进行物业服务也未被该小区业委会确认；4、根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的规定》第二条第（一）项的规定，物业服务企业将物业服务区域内全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同，业主委员会或业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持，故源淮物业公司与原告签订的《服务协议书》及源淮居委会与原告签订的《合作协议书》应为无效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本案在审理过程中，原告提供以下证据：证据1即营业执照、组织机构代码证、内资企业登记基本情况表、资质证书，以此证明原告的诉讼主体资格；证据2即本院（2011）丰民初字第1287号及泉州市中级人民法院（2012）泉民终字第502号民事判决书、法律文书生效证明书、服务协议书、合作协议书、委托书、协议，以此证明原告在2007年12月1日起至2013年11月30日期间对兴淮花苑小区进行物业管理；证据3即公摊水电费缴费凭证、证明，以此证明原告在管理兴淮花苑小区期间交纳该小区公共水电费；证据4即房屋买卖合同，以此证明被告曾李嵘系兴淮花苑Ｂ幢206室的业主；证据5即关于兴淮花苑小区物业管理的批复及被告物业费、公摊水电费欠费清单，以此证明诉争小区物业费收费标准及被告曾李嵘拖欠物业管理费及公摊水电费；证据6即本院（2013）丰民初字第370号案立案材料，以此证明原告于2012年12月27日起诉本案被告追讨物业管理费。被告提供以下证据：证据1即源淮居委会张贴在小区的通告、源淮居委会和源淮物业公司出具的证明、源淮物业公司向小区业主收取物业管理费及路面停车费的收款收据，以此证明从2007年12月1日起系源淮物业公司对兴淮花苑小区的物业进行管理并收取有关费用；证据2即房屋所有权证，以此证明被告所有的兴淮花苑Ｂ幢206室房屋情况。本院经审查认为，被告曾李嵘虽提交书面答辩及证据，但未到庭参加诉讼，应视为其自愿放弃质证的诉讼权利。原告提供的证据1、4和被告提供的证据2可以证明原、被告的诉讼主体资格，原告的更名情况及兴淮花苑小区Ｂ幢206房屋的情况；原告提供的证据2、3可以证明承担前期物业管理的东兴公司退出兴淮花苑小区后，小区所在的源淮居委会遂对该小区的物业管理进行相应的代理、协调及指定原告对兴淮花苑小区进行物业管理，原告于2007年底进驻兴淮花苑小区承担该小区自2007年12月1日起至2013年6月30日止的物业管理服务；证据5可以证明原告参照原有的小区前期物业服务收费标准主张权利，被告拖欠原告物业管理费9227元及公摊水电费1943元；证据6可以证明原告于2012年12月27日向本院起诉向被告催讨尚欠的物业管理费及公摊水电费，本案的诉讼时效因原告的起诉而中断，并未超过诉讼时效期间。被告提供的证据1欲证明系源淮物业公司而非原告对兴淮花苑小区进行物业管理，但这与原告提供的《关于兴淮花苑小区物业管理的批复》、《关于兴淮花苑小区物业管理的情况》、《服务协议书》的内容即源淮居委会决定自2007年12月1日起由源淮物业公司接管兴淮花苑小区，由其自行管理或委托有资质的物业公司管理，源淮物业公司和原告经协商达成合作协议，由原告承接兴淮花苑小区的物业服务工作并无矛盾，因此，原告自2007年12月1日起至2013年6月30日止对兴淮花苑小区进行物业管理符合法律以及客观事实的要求，本院予以认定。经庭审认证，结合原告陈述，对本案主要事实作如下认定：原告原名称为“泉州市丰泽区东星房屋物业管理有限公司”，于2011年11月14日经泉州市工商行政管理局变更登记为“金钥匙（福建）物业有限公司”，于2013年11月18日变更登记为现名“金钥匙物业有限公司”。自2007年5月30日至当年年底，承担兴淮花苑小区前期物业管理的东兴公司退出该小区后，因小区的物业管理处于混乱状态，小区所在的源淮居委会委托源淮物业公司对小区进行管理，源淮居委会、源淮物业公司随后与原告签订服务协议书一份，将该小区的物业管理服务全部委托给原告，原告进驻兴淮花苑小区承担该小区自2007年12月1日起至2013年6月30日止的物业管理服务，双方还约定物业服务的收费标准参照原有的小区前期物业服务收费标准。被告曾李嵘系兴淮花苑小区X幢XX房屋的业主，该房屋的建筑面积为137.72㎡。该被告拖欠原告自2007年12月1日起至2013年6月30日止的物业管理费137.72㎡×1元／㎡／月×67个月=9227.24元，公摊水电费29元／月×67个月=1943元。原告催讨未果，遂起诉至本院。综上所述，本院认为，具备物业管理资质的原告根据源淮居委会及源淮物业公司的委托指定为兴淮花苑小区提供物业服务，并不违反法律法规的规定。原告事实上为诉争小区提供了水电及物业管理服务，其参照原有的小区前期物业服务收费标准即物业费1元／㎡／月、公摊水电费2-4楼的住宅29元／月主张权利，合理合法。被告曾李嵘作为该小区的业主已实际享受了该物业管理服务，有义务按标准向原告支付相应的物业管理费及公摊水电费用。原告主张被告曾李嵘应支付物业管理费9227元及公摊水电费1943元的诉讼请求，符合法律规定及客观事实，本院予以支持。被告主张原告在李云周一案中提供的源淮居委会于2007年11月17日作出的《关于兴淮花苑小区物业管理的批复》、源淮物业公司于2007年11月22日作出的《关于兴淮花苑小区物业管理的情况》、源淮物业公司与原告于2007年11月24日签订的《服务协议书》系伪造，以致法院错误地认定原告与兴淮花苑小区之间存在物业服务合同关系，并作出（2011）丰民初字第1287号民事判决和（2012）泉民终字第502号民事判决。但被告对其主张提供的源淮居委会于2007年12月1日张贴在小区的《通告》、源淮居委会和源淮物业公司于2008年12月19日出具的源淮物业公司自2007年12月1日正式对兴淮花苑小区进行物业管理的《证明》，以及源淮物业公司向小区业主收取物业管理费及路面停车费的收款收据，与上述《关于兴淮花苑小区物业管理的批复》、《关于兴淮花苑小区物业管理的情况》、《服务协议书》的内容并不矛盾。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定：“下列事实，当事人无需举证证明：（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……当事人有相反证据足以推翻的除外”的规定，被告提供的证据并不能推翻本院以及泉州市中级人民法院的生效民事判决。被告曾李嵘还主张原告的起诉部分超过诉讼时效，因有关由原告对兴淮花苑小区进行物业管理的批复、报告、协议等并未约定物业管理费和公摊水电费的交费时间，且原告于2012年12月27日向本院起诉被告尚欠的物业管理费及公摊水电费，本案的诉讼时效因原告的该次起诉而中断。被告在该案的审理过程中未提出诉讼时效的抗辩，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，诉讼时效期间应从被告明确表示不履行义务之日起计算，故本案的诉讼时效应自2012年12月27日起计算，原告于2014年10月11日提起本案之诉并未超过诉讼时效期间，被告曾李嵘的该辩解意见，不予采纳。被告曾李嵘经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、第一百零八条、第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）款、第二十条第二款及第三款、第四十一条、第四十二条第一款、第四十五条、第六十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第一款第（四）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告曾李嵘应于本判决生效之日起十日内向原告金钥匙物业有限公司支付物业管理费9227元、公摊水电费1943元，合计11170元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费79元，减半收取39.5元，由被告曾李嵘负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判员 黄旭光二〇一五年一月五日书记员 陈 吟附：主要法律条文《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的。由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款业主应当遵守法律、法规以及管理规约。国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。第二十条在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为两年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 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