（2015）蜀民二初字第00031号
裁判日期: 2015-01-05
公开日期: 2015-01-16
案件名称
合肥深长城物业服务有限公司与李少琴物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市蜀山区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
合肥深长城物业服务有限公司,李少琴
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条，第一百一十一条；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十二条
全文
安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2015）蜀民二初字第00031号原告：合肥深长城物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区繁华路南、合安路东繁华世家星空苑3幢102室，组织机构代码69414862-3。法定代表人：吕雨华，总经理。委托代理人：吴峰，安徽奥成律师事务所律师。被告：李少琴。原告合肥深长城物业服务有限公司（以下简称深长城公司）与被告李少琴物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月10日立案受理，依法由助理审判员丁淳适用小额诉讼程序于2014年12月29日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。本院查明：2008年合肥东信房地产开发有限公司（甲方）与合肥深长城物业管理有限公司（乙方）签订《水墨兰庭前期物业管理服务合同》，约定：甲方选聘乙方对水墨兰庭小区提供前期物业管理服务事宜；合同期限自2008年12月27日起至2011年12月26日，若届满时甲方尚未与其他物业管理企业签订物业管理服务合同，则本合同继续有效，双方应继续履行该合同，直至甲方与另选合作方以及业委会与乙方或其他第三方签订新的物业管理服务合同生效为止。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层物业综合服务费每月1.28元／平方米；公共水电能耗费、电梯运行费用按实际分摊；物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在季前20日内履行交纳义务。合同签订后，深长城公司即进驻水墨兰庭小区提供前期物业服务至今。2013年8月22日，合肥深长城物业管理有限公司企业名称变更为合肥深长城物业服务有限公司。2013年始，深长城公司根据《合肥市住宅小区物业服务收费办法》的规定，在小区内实行“一费制”，公共区域的能耗费用不再另行收取，高层收费标准调至每月每平方米1.4元，并已由物价部门予以核准备案。2013年水墨兰庭小区成立业主委员会，但业主委员会并未选聘新的物业公司，仍然在沿用前期物业合同。李少琴为水墨兰庭小区XX栋XX室业主，房屋建筑面积登记为32.83平方米。李少琴自2012年1月1日起未交纳物业费，原告催收无果，遂具状诉至本院要求：1、被告向原告支付拖欠物业管理费1605.6元及滞纳金131.8元（按人民银行同期利率计算至2014年10月1日）；2、被告承担本案的诉讼费。李少琴答辩称：之所以不交物业费是因为物业公司物业服务不到位，公共绿化道路被占，用于修建网球场；小区大门、路灯、楼道灯损坏未得到及时的维护，小区内公共区域缺乏监控设施；自家房屋所有内墙面均开裂；移动公司的人在自家外墙面打洞铺设管道造成墙面毁损，物业未进行制止；本案部分诉请已经超过了2年诉讼时效。本院认为：合肥深长城物业管理有限公司变更合肥深长城物业服务有限公司，其权利义务由合肥深长城物业服务有限公司承继。深长城公司与合肥东信房地产开发有限公司签订《水墨兰庭前期物业管理服务合同》后，按照合同约定在水墨兰庭小区提供前期物业管理服务，李少琴成为该小区业主后，受前期物业管理服务委托合同约束，应当缴纳相应的物业费。李少琴辩称自家房屋内墙面开裂及移动公司在外墙面铺设管道造成墙面毁损与本案不属同一法律关系，其可另行主张权利；李少琴主张本案部分诉请已经超过诉讼时效，但其当庭承认物业公司于2012年底到其家中催缴过拖欠的物业费，故诉讼时效于2012年底已经中断，本院对其主张原告部分诉请已过诉讼时效不予支持。李少琴辩称物业公司占用公用绿地修建网球场，因其未提供有效证据予以证明，故本院不予采信。李少琴主张深长城公司物业服务不到位，根据其所提供的证据，深长城公司在物业服务上确实存在瑕疵，但李少琴等欠费业主不交纳物业费的行为，客观上也会影响深长城公司的服务水平和服务质量，故本院对深长城公司主张的物业费酌情核减并对违约金不予支持。综上，李少琴应向深长城公司支付物业费1527元［（1.28元／㎡×32.83㎡×12个月＋1.4元／㎡×32.83㎡×24个月）×95%］。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告李少琴于本判决生效之日起十日内一次性支付原告合肥深长城物业服务有限公司2012年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费1527元；二、驳回原告合肥深长城物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取为25元，由被告李少琴负担。本判决为终审判决，一经送达即发生法律效力。代理审判员 丁 淳二〇一五年一月五日书 记 员 孙睿杰附相关法条：一、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。二、《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。三、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：百度“”