（2014）驿民初字第3419号
裁判日期: 2015-01-05
公开日期: 2015-12-29
案件名称
原告马琪与被告白好礼房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
驻马店市驿城区人民法院
所属地区
驻马店市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马琪,白好礼
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2014）驿民初字第3419号原告马琪。委托代理人李昕中。被告白好礼。原告马琪与被告白好礼房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马琪及其委托代理人李昕中，被告白好礼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马琪诉称，原、被告双方于2013年6月7日签订租赁合同一份，约定原告马琪将其位于驻马店市纬二路西段东高派出所对面的房屋两间租赁给被告白好礼，租期为5年，每年租金为120000元，被告白好礼一次性支付原告马琪当年租金。2014年8月31日，双方签订《租赁合同（补充原合同）》，约定被告白好礼在阳历9月15日前交清当年乙方所欠租赁费100000元，并交清水、电、物业等押金2000元。如不在合同时间内交清租赁费，乙方同意自行搬家，终止合同，原告马琪收回其经营权。补充协议签订后，被告白好礼仍未在约定的期限内交清���租金，至今尚欠50000元。2014年9月23日，原告马琪向被告白好礼发出通知，以白好礼多次不按合同约定交纳房租已经违约为由，决定解除租赁合同，收回房屋，限其5天内搬走。白好礼在通知上签了字。但时至今日，5日期限已过，被告仍未搬走，交回房屋。请求：1、解除原、被告之间的租赁合同；2、要求被告将租赁房屋两间返还原告。被告白好礼辩称，1、被告尚欠原告第二年房租50000元属实。2014年9月20日原告告知被告该房已租赁给第三方许平安，2014年9月23日，原告的配偶马强向被告发出通知时，并将该通知发给第三方，原告愿意留给被告五天的时间与第三方协商。2、被告已向原告交付第二年房租70000元，尚欠50000元，被告向原告支付该年房租超过一半，不构成违约。3、2014年9月18日被告通过银行向原告汇款50000元，是对2014年8月31日签订的租赁合同的实质��改变。综上，要求原告继续履行原合同。经审理查明，2013年6月7日，原告马琪（甲方）与被告白好礼（乙方）签订房屋《租赁合同》一份，约定：1、乙方租用甲方位于纬二路（天中第一城）门面房两间，总面积约为500平方米；2、租期为五年，自2013年6月7日至2018年6月7日，年租金为壹拾贰万元整。乙方一次性支付甲方当年租金。前三年租金不变，第四年根据市场行情双方协商（但必须预交次年租金的前三个月商定，以后每年以此决定，以此类推）等条款。签订合同之前即2013年4月，原告已将上述房屋交给被告，被告于同月7日向原告支付定金20000元，后该20000元冲抵第一年的租金。合同履行中，经原告向被告催要第一年应交租金（2013年6月7日至2014年6月6日），至2014年6月，被告共向原告支付租金140000元，其中第一年租金120000元已付清，余款20000元为第二年租金（2014年6月7日至2015年6月6日）。后经原告催要第二年租金，原告马琪（甲方）与被告白好礼（乙方）于2014年8月31日签订《租赁合同（补充原合同）》（以下简称补充合同）一份，补充合同约定：1、经甲乙双方协商，乙方在阳历9月15日前交当年乙方所欠租赁费壹拾万元，并交清水、电、物业等押金2000元，如不在合同时间内交清租赁费，乙方同意自行搬家，终止合同，甲方收回经营权，并要求乙方在租赁期间内所有产生的一切费用由乙方承担并结清。如乙方不按合同执行，乙方应赔偿甲方一切经济损失；3、并废除原合同的第二款，租赁期限更改为一年一续签等条款。补充合同签订后，被告于2014年9月15日前未交清第二年的租金。到期后，被告于2014年9月18日通过银行向原告汇款50000元，同月23日，原告马琪通过其丈夫马强向被告送达了书面通知一份，该通知载明：“白好礼，我是房东马琪。因你多次不能按租房合同约定的条款交纳房租，你已经违约，我决定解除租房合同，收回房屋，限你5天内搬走。特此通知，房东：马琪，2014年9月23日”，被告白好礼在该通知上签字确认。后被告未在上述期间腾房，原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。又查明，1、第二年即2014年6月7日至2015年6月6日的租金120000元，被告已向原告支付70000元，尚欠50000元未付；2、原告马琪购买驻马店市驿城区文明路与纬二路交汇处置地·天中第一城16B号楼共计四间，门牌号分别为2层213及214、一层109及110，原告出租给被告的门面房为2层214、213及一层110，面积共计487.54平方米。原、被告双方均认可上述三间门面房即为合同约定的租赁房屋。诉讼中，一、被告提交原告及原告的老公于2014年9月19日及同月20日、21日向其发送的短信五条，用以证明原告已将租赁房屋租赁给第三方许平安，同时被告称原告马琪的丈夫马强告知，马琪已收第三方租金20000元，且被告也已找第三方核实过；原告对上述辩称不予认可，其称所发送的短信是催房租的一种方法，原告并未将租赁房屋租赁给第三方。二、被告称2014年9月18日通过银行向原告汇款50000元，是对补充合同的实质性改变；原告对此不予认可，原告认为被告通过银行向其汇款，并未在汇款前征得原告的同意，且原告知道被告汇款后于2014年9月23日向被告退还多余的部分租金，因多余租金的具体数额不确定，待双方算账后再多退少补，但被告拒绝接收。被告辩称原告确实在上述时间向其退还20000元，但退还的不是多余的租金，而是原告让被告找第三方许平安协商的费用，被告认为自己可以想办法解决，故未接收。原、被告双方对上述所���均未提交证据。以上事实，由原告提交的房屋租赁合同两份、通知一份，被告提交的通信记录及原、被告双方陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原、被告双方签订的租赁合同（含补充原合同），合同双方意思表示真实，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，2014年8月31日，原、被告双方签订的补充合同约定“乙方在阳历9月15日前交当年乙方所欠租赁费壹拾万元，并交清水、电、物业等押金2000元，如不在合同时间内交清租赁费，乙方同意自行搬家，终止合同，甲方收回经营权”，被告未在上述期限内向原告支付租金，现原告请求解除原、被告之间的租赁合同，符合合同约定，本院予以支持。被告辩称，其2014年9月18日通过银行向原告汇款50000元的行为，是对2014年8月31日签订的补充合同的实质性变更。合同的变更需合同双方意思表示一致，被告虽于2014年9月18日向原告汇款50000元，但已逾期且未完全履行，其后原告又于2014年9月23日向被告送达了解除通知，并未有相关证据证明原、被告之间就被告的部分履行形成了新的合意。被告辩称向原告汇款50000元是对补充合同的实质性变更，无事实和法律依据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，因原、被告之间的租��合同已经解除，被告应将租赁房屋返还原告，现原告请求被告返还租赁房屋两间，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告马琪与被告白好礼签订的关于驻马店市驿城区文明路与纬二路交汇处置地天·中第一城16B号楼门面房的租赁合同。二、限被告白好礼于本判决生效后十日内向原告马琪返还门面房两间（位于驻马店市驿城区文明路与纬二路交汇处的置地·天中第一城16B号楼2层214、213及一层110）。案件受理费1050元，由被告白好礼承担。被告如未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间��债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长 王秉光审 判 员 王晓贞代理审判员 周 岩二Ｏ一五年元月五日书 记 员 张方媛 来自